論韶鋼社區“三供一業”改造之建筑方案

魏煒 梁潔瑩

摘 ? ?要：作為鋼鐵企業，為加快經濟結構調整及轉型，響應國家“三供一業”分離移交政策，韶鋼社區（包括廠區圍墻以外的區域）通過“三供一業”分離移交對社區物業進行全面整治改造，將使韶鋼社區的美化得到迅速的提升，結合韶鋼環境治理的總體規劃，有機地將兩者結合實施，合法有效地利用好國家的補貼資金，建設、打造好美麗鋼城。

關鍵詞：鋼鐵企業;韶鋼社區;三供一業;建筑改造;美麗鋼城

1 ?項目背景

2015年4月7日廣東省國資委《關于轉省領導對寶鋼集團廣東韶關鋼鐵有限公司三供一業分離移交工作批示的函》（粵國資〔2015〕241 號），對韶鋼包括物業管理在內的“三供一業”的分離移交提出了具體要求;2015年10月21日，國務院國資委與廣東省人民政府共同組織召開駐粵中央企業分離移交“三供一業”啟動工作會議。會上，國務院國資委和廣東省人民政府簽訂了駐粵中央企業分離移交“三供一業”工作協議，標志著“三供一業”工作在廣東正式啟動，其中廣東省擬以韶關鋼鐵作為試點單位率先推進。

2 ?項目必要性

2.1 ?國有企業改革發展的需要

“三供一業”分離移交工作，是企業實現主輔分離，擺脫企業辦社會，深化國企改革的必然路徑，也是國企改革持續發展的需要。 “三供一業”分離移交工作是國有企業改革發展的內在要求，也是一項對企業、社會、個人都有益的工作。

2.2 ?落實國家、省、市相關文件的需要

2016年6月11日，國務院轉發國資委、財政部《關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的指導意見》明確要求2018年底前基本完成這項工作。

2.3 ?滿足居民生活需求，提高居民居住水平的需要

由于歷史原因及建設年限較長，韶鋼社區建設水平與國家行業相關要求存在一定差距。房屋、道路、下水道等均存在較多問題;社區配套公共設施不完善，未實行規范完善的物業管理服務;這種狀況使社區無法真正與企業分離，融入社會，亟待進行改進和提升。

3 ?韶鋼社區物業現狀及存在問題分析

3.1 ?社區現狀

韶鋼社區伴隨著韶鋼廠區的建設、發展逐步產生和發展起來。社區坐落在曲江城區東部，有東南和東北面兩條公路與曲江和韶關城區相連，東面為水庫和丘陵山脈，是一個獨立相對封閉的社區。社區社會功能較齊全，設有街道辦和三個居委會、市公安分局及派出所、有一所三甲醫院、三所學校和兩個農貿市場、社區內設有居民活動場所以及工會設立的活動場館，向居民開放。

韶鋼社區共有民用住宅452棟、10480套，建筑面積67.5萬㎡。其中住宅樓建于七十年代的樓房有62棟，建于八十年代的樓房有184棟，這兩部分樓房占樓房總數的54%。在這過半數的房屋中，有35%的房屋是混合預制板結構的房屋，其它為90年后的住宅，平房大部分為60年代所建。

3.2 ?存在問題

（1）房屋陳舊，部分構件存在安全隱患。韶鋼家屬區大多為上世紀80～90年代建造，至今已有30多年。外墻、屋面大面積存在滲漏裂現象，由于大部分房屋使用時間較長，房屋外墻、屋面、排污系統等共用部位整體性能較差，飄檐、陽臺板、梯間等部位的混凝土風化嚴重，屋面、廚房、衛生間、陽臺等部位漏水現象普遍，外墻時有剝落，房屋的完好狀況較差。

（2）小區人行道經過歷年的水、電、氣改造或室外排污管更換中，破壞嚴重，造成路面凹凸不平。綠化設施較單一，部分空地未進行綠化。

（3）由于大部分小區依山順勢而建，擋土墻使用時間較長，南方多雨影響，部分擋墻、圍墻等公共設施需進行重修或加固。室外排污管、化糞池等設施下沉較嚴重，排污不暢，影響住戶使用。

（4）小區內公用設施較少。小區無配套停車場（庫），由于居民車輛日益增加，小區普遍存在停車難的問題。

4 ?改造方案

4.1 ?改造的必要性

（1）是建設“寶鋼旗下最美麗的鋼城”的需要。建設美麗韶鋼，是全體韶鋼人的重要追求，韶鋼社區，包括廠區圍墻以外的區域，是韶鋼的組成部分，韶鋼的環境治理工作，也包含廠區圍墻以外的治理。通過“三供一業”分離移交對社區物業進行全面整治改造，將使韶鋼社區的美化得到迅速的提升，可以結合韶鋼環境治理的總體規劃，有機地將兩者結合實施，合法有效地利用好國家的補貼資金，建設、打造好美麗鋼城。

（2）是改善職工及家屬居住條件和環境實現韶鋼可持續發展的需要。目前，韶鋼社區居民的主體是青年職工和離退休職工及家屬，且有許多是困難職工，青工多是韶鋼的生產骨干。對社區居住生活環境進行提升改造，是韶鋼關愛職工，穩定隊伍的重要舉措，也是韶鋼在分離移交時送給職工、家屬和離退休員工的一份厚禮。

（3）是推進社區物業管理市場化運作，提高區位價值的需要。移交改造不但對住宅進行修繕，而且要對相關的生活配套設施、商業市場等進行改造，改造完成后，將顯著提升韶鋼家屬區住房的區位價值，整個韶鋼社區的宜居程度將會有較大的提高。

4.2 ?改造建設方案

（1）更新、改造區內各類房屋。根據現場實際情況對各類型房屋，分析判斷房屋結構安全性，對繼續使用的房屋進行改造、維護。

①屋頂新做防水處理（含屋頂隔熱系統、女兒墻等）。若原屋面為土瓦結構時，重新修繕瓦屋面，頂層加吊頂。②陳舊破損外墻裝飾層進行更新、改造（房屋外墻無批蕩抹灰層、黃泥質批蕩層或批蕩層已明顯脫落等的建筑物、構筑物）。③公共樓道和公共空間改造。含鋼制樓道扶手油漆、樓道門窗、內墻（含磚砌扶手）及天花刮塑、墻漆更新、維修。④確保生活區雨水、污水管道通暢完好，按鞏衛創文標準要求明溝改暗渠，確保溝渠無堵塞，建筑物破損落水管、散水等改造。⑤對每棟樓公共水池、設備、天臺等危險隱患部位更新、改造，并完善安全警示標識。

（2）更新、改造、完善住宅小區居住公共環境。①改造小區道路，確保樓宇間道路硬化平整，無破損坑洼，窨井蓋、路肩、人行道等市政設施完好。②改造小區公共照明系統，確保路燈、樓道燈等公共照明。③對原有單車棚修繕的同時，按不低于保障性住房（棚戶區1：0.4）標準配建機動車輛停車場。④改造小區公共綠化，滿足綠化率達到30%以上。⑤改造小區公共排水系統。對常出現洪澇災害、防洪溝渠等重要地段進行集中整治。對現有的主要排水溝渠進行清理、維護。⑥改造小區環衛設施。垃圾桶果皮箱設置完好，適當配置垃圾桶，道路岔口放置果皮箱，合理配置環保設施、設備和用房。

（3）改造、完善社區公共設施、場所。①對區內道路改造升級：瀝青罩面，整體或局部修繕破損路面、破損人行道、清理排水系統、照明系統改造成LED系統、綠化、監控系統等。②對區內三個農貿市場升級改造：按《韶關市市區農貿市場升級改造參考標準》優化改造，對原有市場內部排水體系、地面、攤位、照明、消防、屋面等進行改造。③優化配置區內物業等服務用房。新建或者改造物業管理用房，按建筑面積千分之五比例配建。按社區人口標準，擴建社區服務用房。④按小區技術規范、創建文明城市要求度完善休閑、娛樂、健身設備、設施。⑤針對社區間圍墻、擋土墻、護坡、山體、土坡等，存在隱患的，實施拆除、改建、完善。

參考文獻：

[1] 關于國有企業職工家屬區“三供一業”分離移交工作的指導意見.國務院辦公廳[2016]45號，2016.

[2] 國務院關于印發加快剝離國有企業辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案的通知.國務院辦公廳[2016]19號，2016.

[3] 廣東省居住小區技術規范：DBJ 15-11-94.1994年版.廣東：廣東省建委，1994.