完善我國不動產登記制度的相關思考

陳學文

不動產登記制度是物權法當中非常重要的組成部分，由于當前我國法律法規還不十分健全，需待進一步完善，所以在當前我國司法體制規范下的不動產登記制度中，尚且存在著諸多的弊端。其中包括登記效力不夠統一規范，多個不動產登記機關進行多頭重復登記，登記的范圍與經濟發展不相匹配，登記范圍面較窄，不動產登記過于走形式審查制度等等。因此，在未來的工作中完善我國不動產登記制度勢在必行。

不動產登記制度從根本上看是保證各種不動產安全的有效手段，在架構我國物權法的同時，筆者認為當前的首要任務是解決當前不動產登記制度存在的諸多問題與弊端，盡可能完善和規范不動產登記制度，方能讓我國的物權法更加趨于完善。本文，筆者針對不動產登記制度存在的一些問題，結合青海地區的不動產登記制度進行分析和研究。

1不動產登記機關要統一

構建新型不動產登記制度完善的首要任務和基礎是建立統一的不動產登記部門，這項任務非常重要，如果沒有或缺少統一的登記部門也就不會真正實現統一的不動產登記制度。相結合我國現行的法律規章制度，可以發現現實情況是不動產的登記目前比較散亂，不同的不動產分散在不同的部門進行登記，目前我國從事不動產登記的機關有多個，都可以享有不動產物登記的權限的部門包括：土地管理部門、房屋產權管理部門、破產管理部門、水行政部門以及林業管理部門等，這種以行政部門為主題的登記體制在實際工作中顯現出了許多的不足與弊端。其主要表現顯而易見：登記部門分散，登記部門不統一，交易當事人在查詢部門登記事項時不利于當事人的查閱，導致登記不方便。同時，由于不動產登記部門不統一，使得當事人需要前往多個相關部門進行不動產登記，如遇到各部門之間沒有實現網絡互聯，則可能會出現重復登記的情況，而且不動產登記加大了行政部門的權限范圍，其可能會成為登記部門牟取利益的途徑，導致權力被濫用。

基于這樣的原因，筆者認為在當前必須要盡快的統一不動產登記部門，可以以行政部門作為登記部門，建立起專門的土地登記局負責關于不動產登記的相關事宜。如以土地登記為例，政府可以建立專業的土地登記局來統一作為不動產登記機關，在構建土地登記局的結構時，只需要建立市一級的土地登記局即可，同時，為了更好的提高登記效率滿足人們的多元化登記需求，還可以根據當地的實際情況設立多個登記站點，完善建立全覆蓋的登記網絡體系，在此同時為了限制行政機關的土地登記局的權限，還應需用統一的《不動產登記法》對部門的各項行為進行和約束規范，進而更好的開展不動產登記工作。

2統一不動產登記的法律依據，法律效力以及權屬文書

當前不動產的種類比較繁多，包括土地、森林、房屋、草原、水域、灘涂等，結合我國現行法制對不動產登記管理制度來看，不同登記機關的制度可謂是各不相同，其缺乏一個統一的標準，這也是出現多頭登記的原因之一。從不動產登記存在的問題來看，建立統一的不動產登記制度的關鍵就在于統一不動產登記的法律依據，制定一部統一的不動產登記法律，這樣才能使相關工作更加高效合理的開展。統一登記不動產的法律效力主要表現為兩個方面，一方面是在不同的不動產客體面前，有的客體適用于登記生效主義，有的適用于登記對抗主義，由于其適用范圍有所不同，所以最終產生的不動產登記效力也會有所差異。同時，同一類型不動產標的物，也有著不同的效力，只有進一步統一不動產登記的法律依據，才能從根本上對不動產登記的效率進行統一，保證各項工作的有序進行。

此外，不動產登記部門所發放的不動產權利文書必須要統一，不動產登記部門不能只是簡單的就不動產的某種類型發放權利文書，這樣會導致出現多種不動產權利證書并存的局面，導致登記管理工作困難，不動產交易市場混亂，不利于不動產交易效率和安全的高效落實。

3逐步擴大不動產登記范圍

隨著市場經濟的高速發展，各種新型物權種類可謂是層出不窮，現有司法體制下的不動產登記制度已經難以適應當前新形勢的發展需要，因此今后要逐步落實擴大不動產登記范圍，積極的適應新時代的發展需要，這樣才能更好的提升不動產登記效率和質量，緩解和結束當前不動產登記的混亂局面，保證各項工作的有序進行。在具體的工作中，其可以從以下方面著手落實：首先，由于科技的創新和發展，出現了許多新型不動產物權種類，為了使這些新興的不動產物盡早些得到法律的保護，保障公民個人的權益，就需要對相應的不動產進行細分，逐一進行登記，這樣能夠有效的強化不動產效力。當然，在具體的工作中需要認識到不動產登記的對象是不動產，而不動產所依托的則是土地，在對不動產進行登記的時候擴大土地登記范圍實際上就是對土地權利進行登記的延展。

其次，結合不動產登記制度發展現狀來看，建立實質審查制度也是極為有必要的，這樣能夠更好的保證不動產登記的安全，保證各項交易處在合理合法的范圍之內，以滿足當事人的需求。

總之，不動產登記部門的行為從本質上講是一種服務行政行為，登記部門所收取的登記費用相對于不動產本身來看其價值并不是很高，根據權利義務對等原則，不宜使登記機關的賠償范圍過大，這樣會給不動產登記工作帶來較大的經濟損失，其給登記工作的開展帶來了較大的不便，因此完善我國不動產登記制度的各項法律法規就顯得極為重要了，其是保障各項工作順利進行的基礎所在。

（作者單位：810800 青海省民和縣自然資源局）