從大拆大建到精更新細更新，重建城市之美

○記者 鄒孝聽

行走在蘇州工業園區的馬路上，不經意間總會看到路邊工程項目的綠色圍擋上面印著“重建城市之美”的字樣。沒錯，這些都是蘇州工業園區城市重建有限公司的項目。從2005年成立至今，城市重建一直伴隨著園區的城市發展歷程而發展壯大。

從最初的東環路綜合改造任務到六個老鎮改造，再到四個產業園綜合改造，城市重建見證著園區城市更新——“片區改造”模式的演變。隨著園區產業轉型戰略的推進，城市重建又邁開了園區城市更新——“工業舊改”模式的步伐，通過園區工業載體改造加大存量建設用地挖潛力度，開拓園區城市空間資源拓展的新模式。近日，城市重建企業發展部負責人譚亞升向記者講述了城市重建與園區城市更新一路并肩前行的故事。

源于片區綜合改造，古與今有機對接

14年前，城市重建成立之初的首個城市更新項目是東環路8平方公里區域的綜合改造。“園區從1994年開發建設，到了2005年，現代化城市面貌逐步顯現，但園區西側的東環路與姑蘇區交界地帶卻仍然破舊，為了打造新城門戶形象，我們在園區工委、管委會、規建委等部門的領導下，重新做規劃，通過綜合改造，實現‘古’與‘今’的有機對接。”通過七年的努力，城市重建圍繞區域環境整治、道路建設、動遷安置等方面積極展開工作，全面提升了園區東環路沿線的環境質量水平和整體市容形象，改善了居民的生活水平和居住環境，實現了經濟、社會和生態效益的統籌兼顧，為園區城市改造樹立了效益平衡的科學案例。

2012年，基于東環路改造的成功實踐，園區工委、管委會授權城市重建作為園區車坊、唯亭、斜塘等六個老鎮綜合改造任務的實施主體。六個老鎮綜合改造范圍5平方公里，總投資140億元。城市重建通過“PPP模式”和“受托管理服務模式”推進六個老鎮改造項目，多樣的運作模式既拓寬了項目融資渠道、減輕了政府財政負擔，又提高了公共產品供給質量和供給效率，同時也探索了片區開發的可持續商業模式，為企業的可持續發展賦能。譚亞升表示，老鎮綜合改造加大了園區土地資源儲備、改善了老鎮區域生活配套、提升了區域老百姓的生活幸福感，更助推了區域的一體化。

2017年，城市重建又承擔起現代服務產業園、企業總部基地、上市企業產業園以及金光產業園四個產業園的基礎設施綜合改造任務。

問及在做城市更新項目的過程中是否遇到過阻礙，譚亞升直言，動遷是每一座城市發展必然會遇到的難題，一個項目從立項、規劃到動遷配合工作再到最終執行的各項基礎設施及建筑配套，需要花費很大的精力，對于城市更新，城市重建還需要不斷的借鑒和學習。“城市重建”的名字借鑒自新加坡的城市重建局，新加坡、深圳、廣州、上海等世界級城市都有關于城市更新的專項規劃和管理系統，城市重建作為一家國企，要積極發揮政府職能延伸和市場主體的雙重優勢，不斷探索符合本土化發展的城市更新模式。

伴隨城市產業升級，探索城市更新新模式

2018年10月，位于星湖街東、蘇虹中路南的“E-HOME共享?家”精品長租公寓正式啟用運營。3幢6層建筑，557個房間，分為五種戶型，包括工業高床房、舒適高床房、精致單床房、舒適雙床房、經濟房，每一間房間面積都在40平米左右，配備獨立衛浴、廚房，品牌家電齊全，此外還有專屬管家、24小時安保巡邏、上門維修與保潔服務……

你可能無法想象，這樣一處時尚溫馨的住所其實由三棟舊工業廠房宿舍改造而來，原宿舍區的樹木、道路和走廊里的水磨石等元素都被原封不動地保留了下來，因地制宜地改造設計讓老建筑煥發了新生機。

譚亞升告訴記者，隨著城市發展和產業升級，園區面臨結構優化調整、城市更新方面的新挑戰。“E-HOME共享?家”是城市重建利用閑置載體改造升級的首秀之作，也是將城市更新業務不斷提升和拓展的一次實踐。“這里原來是一家電子制造廠宿舍，企業搬離之后閑置，我們對其生活區進行了為期半年的改造，為園區青年打造了一處區位便利、環境舒適的居所，目前已有80%左右的入住率。”

記者了解到，“E-HOME共享?家”項目是城市重建從成片區改造向工業載體改造轉型邁出的第一步。2018年，他們又陸續接了三個項目，載體更新模式的探索實踐亦越來越豐富。譚亞升說：“湖西原迅達電子廠房經過改造，今年年初新產業租戶已經正式接收；勝浦原晉麗環保廠房通過“定向改造”模式與園區科技招商引進的重點瞪羚培育企業、專業從事高端醫學設備研發生產和銷售的蘇州雷泰醫療簽訂合作協議，進行產業載體長期租賃合作……無論是租賃舊載體改造運營，還是從原有業主那里收購或入股再進行改造，我們希望盡可能地盤活工業用地存量，推進園區土地資源‘向存量要增量’的戰略目標。”

譚亞升坦言，城市重建擁有多年來與園區城市發展共同成長的經驗，這讓重建人能夠從園區整體的角度進行思考，一方面有大局觀的擔當和意識，另一方面也擁有一流的執行力，城市重建將致力成為園區“閑置、低效載體改造和運營”的專業服務商。

期望通過精更新，實現園區存量資源二次騰飛

談到未來公司主要聚焦哪種類型的“舊改”、可以派哪些用處，譚亞升告訴記者，目前公司持有工業載體資源10多萬平方米，未來3年預計可達約50萬平方米。接下來，城市重建將逐漸深入走向精細化的“微更新”和“單元更新”。

“相較于幾平方公里的成片區改造，一個廠房通常只有幾萬或十幾萬平方米，兩種改造的區別就相當于‘大手術’和‘微創’，不同時期的需求不同，而城市的再升級也需要因地制宜。比如北京的798、上海的紅坊、廣州的紅磚藝術產業園等，都是契合當地產業需求進行的舊廠房改造。回歸到園區，我們的‘舊改’方向應該更多地圍繞目前大力推行的三大新興產業，向‘存量’要‘增量’，實現園區存量資產二次騰飛。”

譚亞升繼而舉了個例子，園區曾有一些舊廠房被改造成了體育場地，后來被主管部門叫停，重新改造后投入運營。工業資源應該在產業發展方面發揮應有的效能，而不是在其它不相干的領域。新加坡的所有工業用地都是由國企運營，而園區希望通過國企引領，合理規劃，推動園區“工業舊改”城市更新步伐，當然條件成熟的時候也希望能引進社會資本為園區產業轉型發展提速。

“城市重建的另一大主營業務是項目管理，園區有一半的學校，眾多的文體中心、醫院、高速路網、民眾生活配套等都由我們建設和管理，這也是城市重建能夠轉入精更新、細更新、微更新的另一大專業優勢。目前，通過相關課題研究和項目改造實踐‘兩條腿走路’，積極創新打造新興產業載體、配套和運營服務，相信城市重建未來將對配合園區大力實施新興產業發展戰略大有裨益。”譚亞升如是說。