淺談不動產測繪過程中的若干難點

陳莉

(漳州市測繪設計研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

不動產登記作為現代國家治理體系中的一項重要手段，對于行政管理、征收稅賦以及保護人民的財產安全有著重要的指導意義[1]。雖然不動產登記按照“不變不換”的原則，之前依法頒發的各類不動產權屬證書(含他項權書)繼續有效，權利不變動、證書不更換，但在不動產登記推行過程中，仍然會產生舊證補辦或更換成不動產權證的業務需求，這就需要補換證的不動產測繪工作。

不動產測繪是指通過測繪手段測定房屋、土地、林產、草原、海洋等相關不動產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪，它是進行不動產登記的前提[2]，也是不動產統一登記中重要的環節之一[3]，是不動產權籍調查的重要組成部分[4]。不動產測繪所涉及的工作較為瑣碎、繁雜，對測繪人員的技術水平提出了較高的要求。由于不動產的法定性和嚴肅性，在測繪過程中，測繪單位要加強對不動產測繪工作的重視，包括要加強對測繪人員技術培訓、對測繪成果的檢查驗收等工作。隨著時代的不斷進步、技術的不斷創新，涌現了更加復雜、多樣的結構或類別的不動產，但相關規章制度缺失、技術標準各異等原因，我國不動產登記過程中的測繪工作尚未實現統一監管，服務保障能力尚顯不足，基礎支撐作用亟待提高[5]，亟須國家及時更新完善不動產測繪的法規和測繪技術標準，并建立規范化的不動產測繪體系。

在實際補換證不動產測繪工作中存在多種難點，如原土地證上信息錯誤或丟失、現狀地形發生重大變化導致辨認界線有難度、坐標系統不統一等等，測繪時要嚴格依據原有證件及相關歷史檔案、資料，現場調查、核實，對有爭議處要及時向申請人、利害關系人或者有關單位進行核實，切實保護權利人的合法權益。本文將對集體土地使用證補換證、國有土地使用證和房屋所有權證(以下簡稱土地證、房產證)兩證合一過程中的不動產測繪遇到的若干難點進行探討。

2 集體土地使用證補換證不動產測繪

集體土地使用證在辦理遺失補辦或產權證繼承時，早期做法是查詢檔案，將存檔的資料調取出來直接進行補辦證。由于早期測繪技術水平比較低，測繪手段、設備比較落后，導致測量精度較低，且土地證制作比較粗糙，宗地圖基本是手畫地形圖和紅線(無界址點坐標)、手工標注尺寸、面積等重要信息，四鄰信息也不夠完整，導致相關數據與現在進行不動產測繪所得的數據經常產生較大的出入。且四鄰地塊的土地證一般也是同一時期辦理的、比較粗糙的，并沒有可以直接參考的準確界址點坐標。現狀地形地貌和早期辦證時相比，極有可能已經發生了重大變化，故需要重新進行不動產測繪。

若原土地證已丟失，產權人需先登報進行證件遺失聲明，再去國土局調出檔案委托不動產測繪。一般早期檔案只有地籍調查表等基本信息和宗地草圖，由于年代久遠且宗地草圖是手畫的，很多信息已模糊不清，這些給不動產測繪帶來了一定的困難。

2.1 不動產測繪依據

集體土地使用證在做補換證的不動產測繪時，需要依據已有土地證、國土局相應的權籍檔案資料以及產權人和四鄰的指界確認等。

2.2 不動產測繪的難點

(1)現有資料的缺失及檔案不齊全。如1949年或1992年土地證遺失補辦的情況，檔案資料如圖1所示，地籍調查表內容清晰可辨，宗地草圖為手畫，有些尺寸和注記已模糊不清(如圖2、圖3所示)；又如1999年土地證辦理繼承的更名換證，原土地證里的宗地圖也存在同樣的情況，如圖4所示；另外還有些產權證明只有更早年代的買賣契證，上面除了面積、簡單的四鄰描述，是沒有其他附圖可參考的。

圖1 1992年檔案中的權籍調查表

圖2 1992年權籍檔案中的宗地草圖

圖3 1949年權籍檔案中的宗地草圖

圖4 1999年的宗地圖

(2)現狀地形地貌的變化對界址點的判定增加了一定的難度。比如原來的土地證里用地紅線是沿著圍墻走向的，現狀的情況是圍墻已被拆除，原有的宗地草圖和宗地圖上又沒有標示界址點與周邊地物的間距或界址邊長等數據，這就很難判定出和原始土地證一樣的用地紅線及對應界址點。

(3)四鄰指界存在困難。現在農村居住人口較少，很多房子都無人居住，有些地塊要找到四鄰進行現場指界是存在一定困難的，這導致不動產測繪過程中難以進行四鄰指界確認。

2.3 不動產測繪流程

在辦理集體土地不動產權補換證時，由于不動產權登記處僅認可原土地證上的面積(但允許由于早期和現在測繪精度導致面積比原土地證上面積小)，這就需要在測繪時實事求是地進行現場實測，繪制宗地草圖，再根據現場產權人及四鄰的指界對產權人土地進行界址點確認，確定最終用地紅線。若實測用地面積超出原土地證的數值，應征得產權人的同意，參考已有的資料進行割舍；若實測用地面積小于原土地證的數值，也應征得產權人的同意，再出具相應的不動產測繪成果。出成果前需要先提供2000國家大地坐標系宗地圖到不動產權處進行不動產統一登記權籍調查系統落宗，產生地塊對應的唯一宗地代碼。

3 土地證和房產證兩證合一不動產測繪

在土地證和房產證兩證合一過程中，不動產測繪不僅碰到了上述集體土地使用證測繪時的各種難點，還碰到了其他一些特殊的難點和情況，下文將分別進行探討。早期土地證和房產證分開辦理不會出現的問題，在實行兩證合一后，問題就凸顯出來了。

3.1 建筑在多本土地證內的情況

受企業用地性質取得單塊土地面積限制，有些同一產權人取得建設用地時前期土地出讓是分塊進行的，土地出讓合同也是分塊簽訂，并辦理了相應多本土地證。一般情況下企業做用地總平面布置圖設計時，是將所有土地合并成整個地塊進行設計的，這就有可能導致設計出的建筑物橫跨多本土地證的紅線，此類建筑若在未實行不動產統一登記之前建成，則可以順利進行房產測繪并辦理房產證，但若在實行不動產統一登記之后建成要辦證，則不動產測繪是無法直接進行，也就無法直接辦理建筑物與土地產權合二為一的不動產權證。

以企業A為例，進行不動產測繪時發現該企業總建設用地早期是由地塊一和地塊二兩本土地證分別取得的(如圖5所示)，總平面圖設計時是按兩個地塊紅線合并后整個地塊進行的，設計時并未考慮兩地塊之間的共有界址邊，導致按圖施工后，1#廠房和3#廠房部分在地塊一內、剩余部分在地塊二內。這種情況下，1#～3#廠房的不動產測繪是無法直接進行的，必須要先進行土地產權合并的測繪，辦理地塊一和地塊二土地部分合并后新的產權證，再進行建筑物(1#～3#廠房)與土地產權證合二為一的不動產測繪，進而獲得企業A最終完整的產權證。

圖5 企業A用地紅線及建筑分布圖

3.2 建筑超出土地證范圍的情況

建設用地在建設過程中有時因為多方原因，會出現建筑物或構筑物超出本宗地用地紅線的情況，這種情況也是無法進行不動產測繪并進一步辦證的，必須進行相應的整改措施或通過其他途徑進行解決。

以企業B為例，該企業早期取得建設用地時辦理土地證的紅線圖如圖6所示，后期建設時，2#廠房、門衛室1、門衛室2、停車棚、圍墻等建筑物、構筑物均超出已有土地證紅線范圍，占用了相鄰原規劃為道路用地的部分土地，超出紅線部分建構筑物屬于違建，該企業需要進行整改或其他途徑后才能進行建筑物產權與原土地證兩證合一不動產測繪。后因相鄰原規劃為道路用地的那部分土地性質發生改變，該企業及時通過招拍掛形式再次獲得相鄰地塊的土地使用權，新增用地紅線如圖7所示，這樣原來是違建部分的建筑物和構筑物就變成合法的。企業B需先將東北角超出新增用地紅線的局部圍墻和停車棚進行拆除，再辦理新增用地的不動產權證，后續按本文3.1節所描述的步驟進行不動產測繪即可辦證。

圖6 企業B原有地塊用地紅線圖

圖7 企業B新增用地紅線圖

綜上所述，企業B進行兩證合一的不動產測繪流程如圖8所示：

圖8 兩證合一不動產測繪流程圖

圖9 企業B合并后用地紅線圖

3.3 土地證未辦理但已建成的情況

由于一些歷史原因或者復雜的因素，有些建設用地早期土地手續齊全但未及時辦理土地證，在地塊建成之后才要進行補辦，在進行不動產測繪時，有時會發現地塊內存在征遷未到位的情況，導致本宗地內還存在他人的建筑物，用地紅線與四鄰建筑物產生交叉。這種情況下，為避免與四鄰日后產生糾紛，在不動產測繪時，應做好溝通協調工作，若產權人及四鄰無異議應根據現狀進行界址點的調整。

圖10 企業C用地紅線圖

圖11 企業C調整后用地紅線圖

以企業C為例，該企業的國有建設用地出讓合同中用地紅線如圖10所示，不動產測繪時發現南側紅線范圍內有三棟民房未拆遷到位，早期企業C修建圍墻時就已自愿舍棄那部分土地，將圍墻退讓民房進行修建，那么在進行該企業用地的不動產測繪時，應按現狀圍墻位置進行用地紅線調整，如圖11所示新設界址點，后續企業C也需出具相應的申請報告方可辦證。

4 結 論

在實際推行不動產權登記過程中，不動產測繪是不可或缺的重要環節之一[6]，不僅遇到了以上文中分析的若干難點，以后還會隨著不動產的多樣化而會再遇到新的難點，但不管是什么樣的難點和問題，不動產測繪應該始終堅持尊重歷史資料、檔案等數據，對不動產數據如面積、尺寸、坐標等敏感信息要客觀準確地進行測繪。只有在遵循法定性和嚴肅性等原則基礎上，經過科學、合理、客觀的不動產測繪，才能切實保障產權人的合法利益。