房產測量中房屋幢和功能區劃分方法探討

李茜琳，王朋遠，黃校

(珠海市測繪院，廣東 珠海 519015)

1 引 言

房屋建筑面積由套內使用面積和共有建筑面積兩部分構成，幢和功能區的劃分直接影響到每戶分攤共有建筑面積的多少，關系到千千萬萬房屋買受人的切身利益。隨著城市化進程加快，人民對居住要求的提高，結構復雜、功能多樣、布局設計各異的多功能綜合體建筑不斷出現，在進行房屋共有建筑面積分攤時，對幢和功能區的劃分提出了更高、更精準的要求。

文獻[1]僅給出幢和功能區的一般性規定，沒有對幢的劃分和功能區的劃分進行詳細的闡釋，因而房產測繪人實際工作中對幢和功能區的劃分時受個人主觀因素影響較大，不同的理解會產生不同的劃分結果，進而影響共有建筑面積的分攤結果。當前關于房產測繪的研究主要集中在房屋共有建筑面積分攤模型[2～5]和分攤計算方法[6～9]方面，關于幢和功能區的劃分研究較少。作為房屋共有建筑面積分攤的前提，幢和功能區的劃分尤為重要。本文在現行規范前提下，筆者結合對建筑物建筑構造的理解和多年從事房產測繪的實際工作經驗，綜合考慮城市多功能綜合體建筑的主體構造、建設功能和分層布局特征，對房屋幢和功能區的合法化與合理化劃分進行探討。

2 關于“幢”的劃分

(1)一幢房屋的某些共有建筑面積應不應該進行分攤，與“幢”的劃分有關。

文獻[1]第5.4.1條規定：“幢是指一座獨立的，包括不同結構和層次的房屋”。文獻[10]的闡釋為：“只要是一座獨立的房屋，即使這座房屋的層數不同，或建筑結構也不一樣，或建筑年代也不一樣，只要連在一起，獨立存在，都可以按一幢處理”。

(2)“幢”的劃分不同，必將影響房屋分戶建筑面積的測算結果。根據文獻[1]、文獻[10]的規定和闡釋、以及房屋主體建筑構造的一般建設特征，筆者認為建筑物“幢”的劃分原則應為：

①建筑主體結構相連的房屋(單門樓或多門樓的房屋，下同)，按一幢處理。

②有變形縫的房屋，無論變形縫是否設計有利用，變形縫兩側的房屋按一幢處理。

③僅有連廊(或走廊)相連的房屋，連廊(或走廊)兩端的房屋按兩幢處理，連廊(或走廊)作另一幢處理。

④一座獨立的地上房屋，有專用地下室者，其地上房屋和專用地下室按一幢處理。

⑤多座獨立的地上房屋，有公用地下室者，其地上房屋按多幢處理，公用地下室按另一幢處理。

⑥有架空層和塔樓(單塔樓或多塔樓，下同)的房屋，架空層和塔樓按一幢處理。

⑦有裙樓和塔樓的房屋，裙樓和塔樓按一幢處理。

⑧有專用地下室、架空層、裙樓、塔樓的房屋，其專用地下室和架空層、裙樓、塔樓按一幢處理。

⑨改建(或擴建)的房屋，原有房屋和改建(或擴建)的房屋按一幢處理。

⑩報建的“幢”與實際劃分的“幢”不相同的房屋，按實際劃分的“幢”處理。

3 關于功能區的劃分

功能區是房屋共有建筑面積分攤的基本單元，功能區的劃分直接關系到房屋共有建筑面積分攤結果，進而影響房屋建筑面積的計算結果。無論是簡單的分攤還是復雜的分攤，都應先確定好功能區的劃分。尤其在面臨復雜的多級分攤時，功能區的合理劃分顯得更加重要。房屋功能區劃分不同，將影響房屋分戶建筑面積的測算結果。

根據文獻[1]附錄B3.3的相關規定、房屋建筑主體構造的一般建設特征和房屋建設功能，筆者認為房屋的功能區應劃分為主功能區和子功能區兩大類別，主功能區以房屋建筑主體構造特征、子功能區以房屋的建設功能、以自然層為最小單元進行劃分。筆者認為建筑物“功能區”的劃分原則應為：

(1)主功能區：一幢房屋中的裙樓、塔樓、門樓、地下室、架空樓層(架空層、避難層、結構轉換層、技術層、設備層)等各自構成的建筑區域。

(2)子功能區：子功能區位于主功能區內部，包括①由各層建設功能相同、且分層平面布局相同的若干建筑層(標準層)所構成的建筑區域；②各層建設功能相同、但分層平面布局不完全相同的一個建筑層(單一功能層)的建筑區域；③各層建設功能不完全相同、但分層平面布局相同的一個建筑層(多功能層)的建筑區域；④各層建設功能不完全相同、且分層平面布局不完全相同的一個建筑層(多功能層)的建筑區域。

4 實 例

某小區有獨立的兩棟建筑1棟和2棟，兩棟之間僅有底部連廊連通。1棟為兩層商業服務用房，分層平面圖如圖1所示。2棟為16層(自然層)商住綜合樓。2棟分層情況如下：-1層為地下室(該棟專用)；1層為裙樓(包括商鋪和公共設施，104號商鋪和106號商鋪之間存在變形縫)；2層～15層為A、B兩座塔樓(住宅區，2～15層為標準層)，報建時將A、B塔樓報建為兩棟樓；屋面建筑為樓梯間，分層平面圖如圖2所示。

圖11棟分層平面圖

圖2 2棟分層平面圖

幢和功能區劃分：根據上述關于幢的劃分原則第1、3條，1棟為單獨一幢，連廊作為一幢處理，不參與共有建筑面積的分攤。根據幢的劃分原則第2、4、7、8、10條，將2棟商住綜合樓作為一幢處理。根據上述關于功能區的劃分原則，將1棟主功能區劃分為1、2層商業服務，進一步劃分子功能區；將2棟商住綜合樓按地下室、1層商業裙樓、A、B住宅塔樓劃分為四大主功能區，再進行子功能區劃分，功能區劃分結果詳見表1。功能區細分以后，根據共有建筑的服務關系進行共有建筑面積分攤，得到各棟分戶建筑面積，分戶建筑面積成果如表2所示。

功能區劃分表 表1

分戶建筑面積成果表 表2

在進行共有建筑面積分攤時，對需要整棟分攤的共有建筑先進行整棟分攤，其次進行功能區之間和功能區內的分攤。以往進行分攤時沒有合理劃分主功能區和子功能區，往往采用“一刀切”的分攤思路，將不為該功能區服務的共有建筑分攤到該功能區，出現不合理的分攤現象，如將裙樓和塔樓的一半外墻進行簡單的整棟分攤，會出現一半外墻的“拉動”分攤現象。例如本例中，在不按照本文功能區劃分的情況下進行一半外墻的強制分攤，會出現A(或B)塔樓的一半外墻分攤給B(或A)塔樓的不合理的“拉動”分攤，其他共有建筑面積的分攤同理。按照本文的劃分規則可以避免上述不合理分攤現象，各功能區共有建筑面積分攤去向明確、分攤結果更為合理。

5 結 論

本文綜合考慮現代多功能建筑的功能、構造、分層平面布局特征，遵循現行規范的相關規定，對如何合法、合理化劃分房屋幢和功能區進行了探討。根據房屋主體建筑構造的特點，采用不同方法對不同建設特征的建筑體進行幢的劃分，并以房屋建筑主體構造特征劃分主功能區。在此基礎上考慮房屋建設功能，將房屋主功能區以自然層為最小單元進行子功能區劃分。最后通過實例，驗證了本文提出的幢和功能區的劃分方法的可行性和合法、合理性。