PPP模式在雄安新區共有產權房建設中的應用研究

文/俞磊、劉增寶、李彬 華北理工大學 管理學院 河北唐山 063210

雄安新區需要建設的保障性住房總量巨大，僅依靠地方政府投資建設以及財政撥款將給政府造成巨大的財政負擔[1]。而PPP模式將部分政府責任以特許經營權方式轉移給社會主體（企業），政府與社會主體建立起“利益共享、風險共擔、全程合作”的共同體關系，政府的財政負擔減輕，社會主體的投資風險減小。本文提出在雄安新區共有產權房建設的過程中引入PPP模式，并合理設計基于共有產權的PPP模式建設的保障性住房建設運營模式以及收益分配模式。

1、雄安新區共有產權房建設PPP模式

1.1 共有產權房的分割投資方式

政府與企業在公共品項目中的投資比例關系，是PPP模式的一個關鍵問題。這一比例可按照公共產權房定性、定量兩個層面來確定。

首先就是共有產權房的定性問題。共有產權房項目屬于公共產品，公益性與效益性相結合。政府吸引社會民間資本共同投資的模式設計充分考慮了保障對象的支付能力，防止私營部門為牟利而抬高價格，同時，為提高私營部門積極性，確保適度盈利[2]。

其次是定量的問題。根據收益情況可發現，私營資本回報率約為10%。假設共有產權房的分割投資政府與民間資本4：6的基礎比例，具體資金比例由雄安新區與民間資本結合實際情況制定。針對雄安新區的共有產權房項目，項目總投資可分為M部分的政府投資和N部分的民間私營資本投資，其中M部分由中國雄安建設投資集團有限公司代表雄安新區管委會開發建設。N部分由社會資本、民間資本負責投資建設。雄安新區共有產權房的PPP模式如圖1所示。

圖1 雄安新區共有產權房的PPP模式

1.2 共有產權房的運作模式

在項目運營階段，政府部門根據項目實際情況擬定個人與政府在房產中的產權比例（如：40%～60%），銷售價格（如：購買價格為相鄰地段同品質商品房均價的50%）。對于政府持有的共有產權部分則由企業經營管理，并按照不同階段收取租金，租金最后上交政府部門[3]。

通過這種運作方式，政府通過和社會資本簽訂合作協議長期合作，將保障性住房項目通過授予特許經營權的方式交由社會資本來設計、建設、經營及管理維護，在雙方合作期滿后，社會資本將項目完全移交給政府。這樣政府不但減輕了財政壓力，降低了建設和運營管理風險，同時也高效地為社會提供了公共產品和服務。

2、利益共享，風險共擔

2.1 租金機制

共有產權房住戶以折扣價格購買雄安新區共有產權房的部分產權，住戶需付租金為政府和特許經營公司當年所持產權資本價值的3%，這部分租金按照政府和特許經營公司擁有產權份額的比例分配。同時，特許經營公司的收益還包括共有產權房社區商業配套、車庫的租金以及出售收益。項目采用“測算租金收入”作為確定投資方運營收入的依據，同時建立了測算租金收入的調整機制。

以測算租金收入為基礎，特許經營協議中約定了相應的租金收入差額補償和收益分享機制，構建了租金收入風險的分擔機制。如果實際租金收入水平低于測算租金收入水平，政府需就其差額給予特許經營公司補償。如果實際租金收入水平高于測算租金收入水平，特許經營公司應將其差額的70%返還給政府。

2.2 入住率機制

入住率是收入的重要前提，而共有產權房項目入住率預測難度較大，爭議較多，為此雄投公司可與特許經營公司共同聘請第三方預測機構公允預測。另外，入住率既受特許經營公司服務質量的影響，也受市政府城市規劃等因素的影響，一些地方政府在保障性住房的規劃、設計及配套措施建設方面相對滯后， 有些住房距離市區較遠，相應的配套措施建設跟不上去， 導致生活工作不方便[4]。因此，需要建立一種風險共擔、收益共享的入住率機制。雄安新區共有產權房PPP項目的入住率機制為：當入住率連續三年低于預測入住率的80%，特許經營公司可申請補償，或放棄項目；當入住率超過預測入住率時，政府分享超出預測入住率10%以內租金收入的50%、超出入住率10%以上的租金收入的60%。

2.3 提前回購機制

在方案設計上，為保障社會資本SPV項目公司的投資安全，特意安排了一個提前回購機制。特許經營期限是5年，但是如果建成后入住率持續3年低于認可的預測入住率的一定比例，導致特許公司無法維持正常經營，雄安新區政府將根據《特許協議》的規定按市場公允價格回購N部分項目資產，但特許公司應自行承擔前三年的經營虧損。

結語：

將PPP模式下引入雄安新區共有產權房建設，政府通過和社會資本合作，讓社會資本參與基礎設施的建設和運營，并引入社會資本的管理效率和技術優勢，提高了公共服務的質量和效益。本文介紹了PPP模式在雄安新區共有產權房建設的運用，以期為政府的共有產權房建設決策提供有益參考。