“三權分置”背景下的農用地經營權價值研究
——以泰興市為例

文/張琪、趙楠、曹天邦 江蘇金寧達房地產評估規劃測繪咨詢有限公司 江蘇南京 210036

朱新帥 南京師范大學 江蘇南京 210000

1、引言

“三權分置”概念是在社會發展中逐漸形成的，即以堅持農村土地集體所有為前提，推動農用地承包權與經營權分離，形成農用地所有權、承包權和經營權三權分置的格局[1]，重點在于放活經營權[2-3]。在此政策背景下，對農用地經營權的價值內涵和價格進行研究，既可進一步深化中國農村土地制度的理論研究，也可進一步完善現有農用地價格評估體系，以促進中國農用地流轉市場更加合理化、規范化[4]。

目前，學者們對“三權分置”制度的研究主要分為三個階段。第一個階段即二十世紀九十年代到二十一世紀初期，國內學者重點研究“三權”間的關系及邊界問題[5-7]；第二個階段即21世紀初至2012年間，相關學者側重于探究如何合理構建“三權分置”權利體系[8-10]；第三個階段即2013年以后，越來越多的學者開始從不同的視角探究“三權分置”的發展思路[11-14]。

與此同時，也有學者對“三權分置”背景下農用地價格的評估模型和方法進行了進一步探究。唐付成探究了“三權”中經營權的估價思路和方法，提出在對農地經營權價格進行測算時，除運用政府征地補償標準進行估算外，應首選收益法對其進行評估，以獲取較為市場化的價值。他認為農地經營權價值應包含經濟價值、社會保障價值及生態環境價值，但是目前就社會保障價值和生態環境價值而言，還沒有切實可行的評估模型，因此暫且只考慮經濟價值[15]；鄭慧娟、龔春艷探究了“三權分置”下的農用地價值內涵及評估方法要點。她們認為土地經營權的價值內涵即部分收益權價值，土地經營權價值的來源是土地經營者所獲取的利潤，最常用的評估方法為收益還原法。此外，兩位學者又對土地經營權抵押價值進行了研究，提出可采用收益還原法對其進行測算，測算過程中需確定凈收益、報酬率和收益期限。在明確農地經營權抵押價值前，還需充分考慮農地交易受限因素對抵押價值產生的影響，給予評估結果相應的折扣[16]。

綜上所述，學者們主要側重于從宏觀層面對“三權分置”進行研究，如“三權”的權利邊界及“三權分置”模式等內容，但很少有學者從微觀層面對其進行探究，如“三權”的主體、具體權利內容及其價值內涵等，以上均是學者們從法律角度對“三權分置”進行探究，筆者通過閱讀文獻發現，很少有學者從經濟學角度特別是估價方面對“三權分置”進行研究。土地權利的變化必然會導致土地價格的變化[17]，因此筆者認為農用地價格也是“三權分置”研究中的一項重要內容。上述提到的唐付成、鄭慧娟和龔春艷三位學者僅僅是對“三權”價格的評估方法進行了理論分析，尚未進行實例驗證。

由于“三權分置”的核心要義在于放活經營權，因此，本研究在吸取現有相關研究成果的基礎上，明確農用地經營權的權屬性質和價值內涵，再結合現有農用地價格的評估方法，建立與農用地經營權價值內涵相對應的價格評估體系，并通過泰興市某一宗農用地流轉案例測算出農用地經營權價格，以驗證建立的價格評估體系是否合理，從而進一步推動“三權分置”價格相關問題的研究。

2、農用地經營權權屬性質定位

定位農用地經營權的權屬性質是明確農用地經營權價值內涵的基礎。筆者通過閱讀文獻發現，各學者對農用地經營權的權屬性質定位都持有不同的觀點，可分為物權說、債權說和二元說三種。蔡立東認為農用地經營權屬用益物權，具有平等性、排他性等特點[18]；李偉偉認為農用地經營權不是物權，是債權[19]；孫中華則認為農用地經營權的性質應根據農用地流轉方式確定，如農用地出租或轉包具有債權性質，而互換和轉讓則具有物權性質[20]。

首先，筆者贊同物權說這一觀點。就債權說而言，如果將農用地所有權和承包權設為物權，而將經營權定位成債權，那就不能較好的權衡“三權”間的關系，農地經營權人的權益自然得不到充分保障，單憑這點就違背“三權分置”制度改革的初衷[21]。

農用地經營權人是在特定土地上，通過從事農業活動以獲得相應的收益，符合用益物權的權利內容。因此，從理論出發，視農用地經營權為用益物權是可行的。但經營權人只獲取了農用地使用權和部分占有權、收益權、處分權，并非完整的用益物權，因此，從該角度出發，稱其為“類用益物權”是合理的[22-23]。

但從另一角度考慮，中央文件又明確規定經營權人有權采取抵押、擔保等方式對農用地進行流轉。其中，抵押和擔保具有擔保物權屬性，但經營權又不具有完整的擔保物權屬性，因此，筆者認為將農用地經營權定位為“類他物權”是較為準確的，由此可從真正意義上達到“放活經營權”的目的，既能保障農地經營權人的利益不受到侵害，又能進一步促進中國現代農業健康平穩發展。

3、農用地經營權價值內涵研究

第十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》文件中明確指出“在公開市場上激勵承包經營權向農業企業、農民合作社、家庭農場以及專業大戶流轉，以促進多種形式規模經營的發展”。說明國家明確放開了對農用地經營權人的限制[24]。因此，土地經營權的主體不是唯一的，是多種多樣的，不僅包括承包權人，也包括經營大戶或農民等。

從上述農用地經營權權屬性質定位的分析可知，農用地經營權并不是完整的用益物權，農用地經營權人只獲取了農用地使用權和部分占有權、收益權、處分權，即“類他物權”。就目前而言，農用地經營權價值的評估涉及廣泛，如農用地的抵押、入股、擔保或出租等經濟活動[25]。就實際情況而言，經營權人通過在農地上不斷投入資本所獲取的級差地租Ⅱ，即為農地經營權價值產生的條件[15]。

4、農用地經營權價格評估方法

通過上述對農用地經營權的價值內涵分析可知，從實際出發，農用地經營權價值產生的條件即經營者通過在農用地上連續投入資本所獲取的級差地租Ⅱ，其價值來源就是經營者通過從事農業生產活動獲得的經營利潤。

鑒于此，農用地經營權價格是指以耕作方式不變為前提，在正常市場條件及經營水平下經營期內的農用地經營者年凈收益的現值之和。在測算農用地經營權價格時，應將經營者獲取的級差地租Ⅱ作為評估農用地經營權價格的依據。因此，筆者認為收益還原法是評估經營權價格最適宜的方法。基本公式如下：

式中：P經營權—農用地經營權價格；

a—年凈收益；調查農作物過去3-5年的收益與成本，作為預測未來凈收益的主要依據；同時扣除每年支付給農戶的承包權費用；

r—農用地經營還原率；

n—農用地經營期限。

此外，考慮到年凈收益發生變化的情況，則還會演變出其他公式，但是基本原理都是一致的。因此，評估時應結合待估農用地實際情況，采用與之相符的收益還原法公式。

從理論出發，在正常市場條件及經營水平下，經營者通過種植農作物獲取的經營利潤減去支付給承包戶的租金，即為經營者獲取的年凈收益。就農地經營還原率而言，由于農用地經營權人承擔的投資風險比所有權人和承包權人承擔的投資風險大，收益不確定性高，因此在通常情況下，筆者認為農地經營還原率應該是農用地三項權利中最高的。另外，農用地經營年期不同，經營權人承擔的風險也會有所差異，且一般情況下經營期限越短，則風險越大，所以經營年期的不同也會對農地經營還原率產生影響。因此，筆者認為應根據待估農用地所在區域的農用地流轉市場情況，分經營年期段設定與之對應的農地經營還原率。就農用地經營期限而言，根據預期收益原則可知，農用地經營期限應為農用地經營權的剩余使用年期。

5、農用地經營權評估應用案例

5.1 評估對象狀況

待估農用地則位于泰興市濱江鎮（開發區）龍港村，處濱江鎮北側，具體分布在龍港村北安陳元組、李橋組和黃元組，其登記用途、現狀用途及評估設定用途均為農用地，面積為348畝，對農用地利用影響一般。就權屬情況而言，待估農用地所有權為龍港村本集體成員所有，承包權為龍港村北安陳元組、李橋組和黃元組的本集體成員所有，經營權為經營者丁某所有。

本次評估期日為2017年4月10日。2014年9月1日，龍港村三組本集體成員以簽訂合同的方式將其承包地出租給經營者丁某，賦予丁某農用地經營權人的身份，用于種植水稻和小麥，出租期限為5年，終止日期為2019年9月1日，自評估期日起，農用地經營權年期剩余2.39年。其中，合同中明確約定“待估農用地的承租金為每畝每年人民幣800元，承租金每年共計人民幣278400元，5年共計人民幣1392000元，付款方式為一次性交付”。

5.2 農用地經營權價值測算

5.2.1 年純收益的計算

待估農用地為直接生產經營方式，耕作方式是一年兩熟制，即冬小麥—夏水稻，此為主產品；副產品為稻草、麥稈等。筆者依據農產量生命周期原則，通過實地調查及咨詢相關專家和龍港村本集體成員，得出在評估期日正常市場條件和經營水平下，規模化經營后的待估農用地年投入產出相關數據如表1所示。

?

以上表的相關數據為基礎，則有：

E收益=（主產品年產量×主產品平均市場價格+副產品年產量×副產品平均市場價格）×S

=（430×2.6+325×1.7+970×0.5+20）×348=757074元

E費用=I維護+I生產+I租金

=（100+1075）×348+757074×3%+800×348=710012.22元

年純收益為年總收益與年總費用之差，即待估農用地年純收益為：

a=E收益-E費用=757074-710012.22=4706 1.78元

5.2.2 農用地經營還原率的計算

本次農用地經營還原率的計算采用安全利率加風險調整值法。當承包戶將農地經營權流轉給經營者時，經營者在農業生產中除了要承擔自然災害及市場波動的風險，還要考慮到農用地流轉租金的波動對其產生的影響。

本次評估期日為2017年4月10日，選取評估期日中國人民銀行最新公布的一年期存款利率1.5%作為安全利率；泰興市農業生產平均2-3年發生一次自然災害，面積約10%-15%，造成的損失平均10%-20%，因此自然災害造成的風險調整值0.3%-1.5%；泰興市經濟發展程度一般，農用地流轉市場尚未成熟，對農業生產帶來的風險不大，市場波動的風險約1%；在正常市場條件下，農用地流轉市場對農用地流轉租金的影響不大，租金波動約為0.5%-1.5%。根據以上分析可以算出農地經營還原利率為3.3%-5.5%。

此外，隨著農用地經營年期越長，經營權人承擔的投資風險也會越小，因此，經營年期的不同也會對農地經營還原率產生影響。鑒于此，筆者依據對估價期日泰興市農用地流轉市場的調查，將土地經營年期分為20-30年（不含30年）、10-20年（含20年）、5-10年（含10年）、0-5年（含5年）四段，再結合泰興市實際，在征詢有關專家意見的基礎上，分年期確定農地經營還原率。具體如表2所示：

?

本次待估農用地承租者丁某的承租期限為5年，終止日期為2019年9月1日，自評估期日起，農用地經營權年期剩余2.39年。依據預期收益原則，待估農用地經營期限為農用地經營權的剩余使用年期，即2.39年，因此評估期日待估農用地的農地經營還原率為4.50%。

5.2.3 農用地經營權價格的計算

隨著泰興市農業現代化水平的不斷提高，預計農產品種植經營的年凈收益將按一定的比率遞增。因此，以公式1為基礎，筆者采用如下公式對待估農用地有限年期的農用地經營權價格進行評估：

式中：P經營權—農用地經營權價格；

a—年凈收益；調查農作物過去3-5年的收益與成本，作為預測未來凈收益的主 要依據；同時扣除每年支付給農戶的承包權費用；

r—農用地經營還原率；

s—增長率（經營權）；

n—農用地經營期限。

筆者通過實地調查、咨詢相關專家及參考泰興市近年CPI漲幅，確定待估農用地在進行規模化經營前的年純收益增長率約為0.5%。當待估農用地進入規模化生產后，盡管近年來農產品價格的上漲幅度不大，且農用地維護費和生產農副產品費用也逐年增加，加之經營權人須向承包戶繳納每年每畝800元的租金，但是農副產品產量較之前有所增加，所以在此情況下，年純收益增長率會較之前有所提高。因此，筆者確定待估農用地進入規模化經營后的年純收益增長率約為1.0%。將上述計算結果代入公式2，即可求取待估農用地有限年期的農用地經營權價格：

則待估農用地單位面積有限年期的農用地經營權價格為：

P經營權=122164.86/348=351.05元/畝

6、結論與討論

本研究以吸取現有研究成果為前提，定位農用地經營權的權屬性質，明晰農用地經營權的權利主體，明確“三權”的價值內涵，再結合現有農用地價格的評估方法，建立與農用地經營權價值內涵相對應的價格評估體系；最后，選取泰興市一宗農用地流轉案例進行實例研究，以驗證建立的價格評估體系是否合理。主要研究結論有：

（1）在了解“三權分置”含義、熟悉相關法律和政策的基礎上，依據“三權分置”的相關政策文件，結合農用地經營權人所享有的抵押和擔保等權能，將經營權定位成“類他物權”。

（2）在明晰農用地經營權權屬性質和權利主體的基礎上，從農用地經營權的價值來源出發，從而明確農用地經營權的價值內涵。農用地經營權的價值是經營者通過從事農業生產活動產生的，從實際出發，農用地經營權價值產生的條件即為經營者通過在農用地上連續投入資本所獲取的級差地租Ⅱ。可見，農用地權利的價值內涵是由權利的價值來源和農用地屬性共同決定的，并以權利的價值來源為主。

（3）筆者在研究農用地經營權價格評估方法的基礎上，結合農用地經營權的價值內涵，提出收益還原法適用于測算農用地經營權價格，并構建農用地經營權價格評估體系。最后以泰興市一宗農用地流轉案例進行實例研究。根據收集到的資料，結合構建的農用地經營權價格評估體系，采用合適的評估方法，對待估農用地經營權價格進行評估，最終測得農用地經營權價格為351.05元/畝。結合《泰興市耕地質量定級與農用地估價報告》，經營年期為5年的四級地水田，其經營權基準地價為450元/畝。由于本次案例的剩余使用年限僅為2.39年，因此測算出的價格低于450元/畝。再從泰興市實際出發，筆者通過調查得知，本次評估的農用地經營權價格符合泰興市實際，由此可得出本研究構建的農用地經營權價格評估體系是科學準確且實用的。本研究在評估農用地經營權價格時，由于土地經營年期不同，風險也不同，所以分年期設定了土地經營還原率。因此，在確定土地還原率時，還要考慮土地使用年期對其的影響。

（4）從理論上而言，完整的土地價值不僅包含經濟價值，還應包含社會價值和生態價值。隨著耕地資源的日益減少以及生態環境的不斷惡化，承載在農用地上的社會價值和生態價值將會越發受到關注。因此，關于農用地經營權價值是否均包含社會價值和生態價值、如何在“三權分置”背景下構建科學的社會價值和生態價值理論模型、若經營權價值包含社會價值，那么與所有權中的社會價值有何關聯等問題還有待進一步探究。