從控房?jī)r(jià)到保供給，深圳房改新政“轉(zhuǎn)舵”

姜兆華

4月29日，深圳市住建局發(fā)布《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法》和《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱三個(gè)辦法），公開征求意見。作為深圳“二次房改”主導(dǎo)“意見”的配套文件，三個(gè)辦法的出爐，在社會(huì)即刻引發(fā)熱議。從控房?jī)r(jià)到保供給，深圳房改新政正在加速“轉(zhuǎn)舵”，深圳房?jī)r(jià)未來是漲還是跌？

深圳房改新政究竟改了什么

深圳房改新政究竟改了什么？從深圳市政府發(fā)布的三個(gè)辦法來看，三類人群采取三種不同辦法，其核心是改變傳統(tǒng)的單一市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，實(shí)行市場(chǎng)供給和政府保障供給并行的多元化住房供給模式。

首先，調(diào)整商品房保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2018年8月，深圳市政府出臺(tái)了《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，努力實(shí)現(xiàn)全體市民住有所居的目標(biāo)。《意見》提出，深圳市將在2035年前新增建設(shè)170萬套住房，其中，市場(chǎng)商品住房70萬套，占40%左右;公租房、安居型商品房、人才住房等保障性住房共100萬套，占60%左右。《意見》從政策法規(guī)層面將商品房和保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)固定下來。

其次，厘清保障房多元化權(quán)屬關(guān)系。根據(jù)近期下發(fā)的三個(gè)辦法，深圳市政府提供的三類保障性住房，其權(quán)屬關(guān)系呈現(xiàn)多元化，其中，公租房產(chǎn)權(quán)是完全政府產(chǎn)權(quán)，主要面向買不起房的低收入人群;人才住房和安居型商品房屬于共有產(chǎn)權(quán)，主要面向引進(jìn)人才和低收入人群，政府在定價(jià)時(shí)進(jìn)行了一定的價(jià)格折讓。房產(chǎn)使用者作為享有部分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)人在后期轉(zhuǎn)讓和退出時(shí)，政府有權(quán)參與房產(chǎn)增值的收益分享。

再次，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系。從媒體披露情況看，深圳擬通過“一個(gè)意見，三個(gè)辦法”構(gòu)建起完善的住房供應(yīng)體系，統(tǒng)籌布局住房改革，其中，“一個(gè)意見”是指2018年8月出臺(tái)的《意見》，是本次深化住房制度改革的綱領(lǐng)性文件，明確了多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)保障主基調(diào);“三個(gè)辦法”是指本次征求意見的三個(gè)政府住房管理辦法，分別涉及租賃住房、安居住房、人才住房三大類別，三個(gè)辦法實(shí)際上是對(duì)《意見》基本原則和指導(dǎo)意見的法制化。“一個(gè)意見，三個(gè)辦法”，從頂層設(shè)計(jì)層面搭建起住房供應(yīng)的保障體系。

深圳市此輪房改把個(gè)人住房的市場(chǎng)資源配置和政府保障供給機(jī)制有機(jī)結(jié)合起來，構(gòu)建起融商品房、保障房、租賃房三位于一體的多層次住房供應(yīng)保障體系，勢(shì)必會(huì)對(duì)深圳市的住房保障起到積極作用。

保供給或是房改新政主要目標(biāo)

以往的實(shí)踐證明，靠單一行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)已是強(qiáng)弩之末，越發(fā)難以操作。從執(zhí)行效果看，地方政府很難做到收放自如。房?jī)r(jià)過高，勢(shì)必引發(fā)一系列的社會(huì)矛盾;房?jī)r(jià)過低，將拉低整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)受限。從控房?jī)r(jià)到保供給或?qū)⒊蔀樯钲诜扛男抡闹饕袋c(diǎn)。

首先，精準(zhǔn)施策，保障有效供給。深圳二次房改的主要目標(biāo)，重點(diǎn)保障那些買不起房需要政府保障的低收入人群和需要政府補(bǔ)貼的維持城市可發(fā)展的引進(jìn)人才的住房需求。在這方面，深圳市政府規(guī)劃到2035年，保障住房供應(yīng)170萬套，其中40%房源保障供給低收入人群，20%房源保障供給高端引進(jìn)人才。針對(duì)上述人群，深圳市研究制定詳細(xì)管理辦法，從人才房、安居房、租賃房三方面發(fā)力，分類施策，保證房改新政落地實(shí)施。

其次，取長(zhǎng)補(bǔ)短，保持市場(chǎng)活力。以往經(jīng)驗(yàn)證明：靠單一的行政手段控制房?jī)r(jià)，很可能會(huì)出現(xiàn)“一控就死，一放就亂”的尷尬境地。事實(shí)上，地方政府每一輪嚴(yán)格調(diào)控過后，總會(huì)帶來新一輪房?jī)r(jià)補(bǔ)漲。與其讓房?jī)r(jià)此起彼伏的波動(dòng)式增長(zhǎng)，還不如讓房?jī)r(jià)潛移默化的漸進(jìn)式上行。深圳房改價(jià)格雙軌制，在保障低收入人群享受社會(huì)公平供給的同時(shí)，也為富裕人群參與市場(chǎng)供求調(diào)整，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)留足空間，取市場(chǎng)增長(zhǎng)之長(zhǎng)補(bǔ)社會(huì)保障之短，保持市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)活力。

再次，價(jià)格雙軌，保證長(zhǎng)效機(jī)制。深圳房改新政能否取得成效，關(guān)鍵在于多元化、多層次的住房保障機(jī)制是否可持續(xù)。深圳住房改革的關(guān)鍵在于實(shí)行價(jià)格雙軌制，從制度層面分門別類地滿足不同層次社會(huì)人群的住房需求。這種結(jié)構(gòu)化的安排，優(yōu)化了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，保證到2035年550萬新增人口，每家每戶（每戶按照3人計(jì)算）有其房的基本目標(biāo)。

從控房?jī)r(jià)到保供給，深圳房改新政“轉(zhuǎn)舵”核心是發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，從供給側(cè)進(jìn)行深度住房改革。

深圳未來房?jī)r(jià)是漲還是跌

深圳房改新政系列文件落地，人們普遍關(guān)心的是未來深圳市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格究竟是漲還是跌？從目前深圳發(fā)布的《意見》辦法分析，深圳房?jī)r(jià)未來大概率還是要上漲。得出這一結(jié)論主要基于以下幾點(diǎn)：

第一，城市人口增長(zhǎng)紅利。《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》將加速深圳城市人口進(jìn)程。廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳連續(xù)四年新增常住人口數(shù)量保持50萬左右，高居珠三角首位。按照目前深圳常住人口年凈增規(guī)模與速度，以及深圳土地緊缺局面，深圳商品房供不應(yīng)求或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。在住房總供給一定的背景下，保障房供應(yīng)增加將對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生溢價(jià)效應(yīng)。

第二，住房供求結(jié)構(gòu)矛盾。到2035年，深圳擬增加170萬套住房供應(yīng)，而同期深圳人口將增加550萬，以每戶平均3口人計(jì)算，170萬套新建住房基本可解決增量人口的住房供應(yīng)。但增加人口結(jié)構(gòu)中，絕大多數(shù)為人才引進(jìn)人口。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳新增常住人口中，應(yīng)屆大學(xué)生和各類人才達(dá)28.5萬，占比近六成。占住房供應(yīng)總量20%的人才房安置很難滿足增量人口中的人才引進(jìn)住房需求;其他40%引進(jìn)人才只能通過商品房、租賃房解決住房缺口問題，這或?qū)⒁欢ǔ潭韧聘呱唐贩亢妥赓U房的市場(chǎng)價(jià)格。

第三，住房土地供應(yīng)緊缺。實(shí)行房改新政后，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控或由直接市場(chǎng)干預(yù)轉(zhuǎn)向間接窗口指導(dǎo)，至少不會(huì)再像以往那么直截了當(dāng)。商品房?jī)r(jià)格將更多地依據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)。未來深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)所依賴的土地資源，主要來自于存量土地的進(jìn)一步盤活，土地緊缺的現(xiàn)實(shí)是困擾深圳發(fā)展的主要瓶頸之一。

從金融環(huán)境看，貨幣供給的持續(xù)增加，勢(shì)必催生人們對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。問題的關(guān)鍵是如何讓房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，不至于大起大落。深圳房改的“轉(zhuǎn)舵”，讓富裕階層更多地參與市場(chǎng)供給的價(jià)格調(diào)整;讓低收入人群更多地享受政府的保障性供給，不失為一條值得探索的兩全之策。