分析房地產項目轉讓之經濟法律經驗

摘 要：從我國目前房地產轉讓項目的現(xiàn)狀來看，法律限制了諸多房地產轉讓項目。根據(jù)我國的基本國情以及法律現(xiàn)狀，限制房地產轉讓項目的主要原因，就是我國的土地使用權以及相關政策。依據(jù)經濟法律進行分析，法律對房地產項目轉讓的限制，主要看項目是否符合市場發(fā)展需要，在不違反任何法律基礎的情況下，可以適當推進我國房地產項目開發(fā)，以保證開發(fā)商的權益。本文主要根據(jù)房地產項目轉讓，其相關經濟法律經驗進行分析和探討，以望對我國房地產業(yè)轉讓項目有些許幫助。

關鍵詞：經濟法律經驗;房地產轉讓項目;國有土地使用權;物權理論

中圖分類號：D922.29文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）14-0172-01

作者簡介：羅北（1974-），女，湖南新化人，吉林沐法律師事務所，二級律師，專業(yè)領域：民事，刑事，經濟，商業(yè)，房地產及上市業(yè)務。

房地產項目轉讓在我國受到了很大的限制，不僅不利于地產市場的發(fā)展，還要考慮在房地產開發(fā)的過程中，一些經由地產市場變化，后期準備不充分，亦或是開發(fā)資金不足，項目制定缺乏嚴謹性，而導致地產項目需要轉讓。開發(fā)商為了自己的利益最大化，希望能夠彌補損失，可能會撤銷資金投入。而這從經濟的角度分析，開發(fā)商撤資所帶來的其空缺項目也并非毫無用處，這些空缺同樣可以被其它開發(fā)商用來填補市場空缺，從而使得地產市場得以平衡。房地產項目一旦轉讓，由于市場的需要以及國家宏觀調控的原因，也不會因其而使經濟失衡，轉讓限制以及市場規(guī)律會根據(jù)其影響程度進行調配。但是除了市場經濟的角度，從法律角度分析，國家仍需要對地產轉讓進行宏觀調控，最大限度的對房地產市場進行整體性的協(xié)調穩(wěn)定。法律必須要限制一部分的地產轉讓項目，以防止開發(fā)商牟取暴利，而導致地產行業(yè)比例以及投入嚴重失衡。

一、項目轉讓限制

我國有很多法律條令都限制了房地產項目的轉讓，相關地產轉讓項目，主要限制在于我國現(xiàn)行的立法中，《城市房地產管理法》相關規(guī)定。其主要符合情況的有三點：首先，就是開發(fā)商在房地產轉讓項目中，提出的轉讓資金問題。首先，在地產項目雙方進行轉讓的同時，必須全額交付并出讓合同中的轉讓費，而且需要取得土地使用書。其次，接受轉讓一方必須要按照出讓合同約定，進行規(guī)劃好的投資開發(fā)。若地產轉讓項目屬于房屋建設工程，則至少需完成開發(fā)投資總額的四分之一，也就是整個投資工程的百分之二十五。最后，若轉讓項目屬于成片開發(fā)土地的，或者已經形成工業(yè)用地，則轉讓一方應當持有原房地產使用權。這三點作為地產轉讓中最常見的規(guī)定條文，主要概括來說就是：已經支付完土地出讓金，取得土地使用證明，并完成一定工作量的開發(fā)。而地產主要項目的限制條件，也與我國對土地使用權出讓合同的性質，物權理論相關。若轉讓實際情況符合以上三點，則在現(xiàn)實轉讓中會受到極大的限制。

二、《國有土地使用權出讓合同》的性質

按照《城市土地管理法》相關規(guī)定，從多重角度進行分析，土地使用權合同會在很大程度上與項目轉讓相矛盾。除此之外，《國有土地使用權出讓合同》整體的性質也趨近偏向民事合同。其中也有相關規(guī)定：房地產轉讓項目雙方，包括房地產土地的轉讓方以及土地接受方，兩方同時享有同樣的權利。此類有關土地出讓合同說明，土地使用權出讓合同可以定性為，偏向民事合同，同時也帶有一定行政合同的性質。站在出讓合同屬于民事合同的角度分析，房地產轉讓項目又可以作為開發(fā)商的個人財產，但是其轉讓項目又會涉及到諸多復雜的法律條款。

三、物權理論和我國土地使用權的關系

只有取得土地使用權證書，才可以擁有對該土地的使用權利，我國土地使用權也是根據(jù)證書來判斷哪一方擁有物權。因為不動產物權必須公示登記才能夠合法使用，所以在房地產項目轉讓的限制條件中，規(guī)定的沒有土地合法使用權證書，就不能夠進行房地產轉讓，這項規(guī)定也是符合市場正常運行需求以及國家發(fā)展需要的。但是，此規(guī)定也有一定的不足，沒有取得土地合法使用證書的，根據(jù)《國家土地使用權出讓合同》規(guī)定，沒有處分權的人，若想行使其處分權，必須要得到原處分權行使的同意。也就是說，權利人與受權人簽訂相關處分權合同，受權人提出的處分權也是有效的。同時也體現(xiàn)了前面所提到的限制條件并不是完全絕對的，結合以上相關合同分析，倘若通過正規(guī)流程與開發(fā)商簽訂相關合同，也是可以將地產進行轉讓的。并且，條例規(guī)定開發(fā)項目需要先建成百分之二十五以上，才可以完成相關轉讓，這就保證土地出售的正規(guī)性，是按照正常而正規(guī)的經營性建設售出或轉讓。但同時合同在指出掛售土地經營的時候，可以保證土地在轉讓前所擁有的價值。

四、總結

綜上所述，根據(jù)以上三項對房地產項目轉讓條件的分析，再結合物權理論以及國家土地法，分別從不同角度進行多方位的全面分析。依據(jù)法律對房地產項目轉讓的限制條件，究其根本可以查探出我國房地產業(yè)存在的漏洞，而填補空缺的根本就是市場需求。

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