中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)啟真正的調(diào)整（房地產(chǎn)）

易憲容

對(duì)于一般行業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)破產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰的常態(tài)，人們也不會(huì)因有些企業(yè)的破產(chǎn)而感到驚訝。沒(méi)有一些企業(yè)破產(chǎn)，這個(gè)行業(yè)是無(wú)法有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力并向前發(fā)展的。

不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)則不同。2003年中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大約有3萬(wàn)家，到2018年底工商注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)就達(dá)到9.7萬(wàn)家。十幾年的時(shí)間里，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)增加3倍多。試想，十幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌，誰(shuí)拿到土地，誰(shuí)就可利用金融杠桿成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能是越做越大，而進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)也就越來(lái)越多，尤其是2016年以后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，更是吸引各種各樣的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度越來(lái)越高。比如，2018年，中國(guó)500強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全年商品房銷(xiāo)售面積總額7.16億平方米，同比增長(zhǎng)12.58%；銷(xiāo)售金額創(chuàng)下9.9萬(wàn)億元新高，同比增長(zhǎng)17.1%。中國(guó)500強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額，按面積和金額分別為41.73%和66.01%，而剩下34%銷(xiāo)售金額約由96500家企業(yè)來(lái)分享（即使扣除其中一半以上可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空殼企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)其數(shù)量之大也是絕無(wú)僅有的）。無(wú)論是從融資的角度，還是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)的角度來(lái)說(shuō)，這自然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰也自然出現(xiàn)，加上政府出臺(tái)一些房地產(chǎn)調(diào)控政策更是讓這種競(jìng)爭(zhēng)加劇。

作為資金密集型的房

地產(chǎn)業(yè)，融資渠道的收緊同樣加劇了這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。繼5月銀保監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)融資后，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在6月的陸家嘴論壇上指出，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題；7月初，房地產(chǎn)信托被收緊規(guī)范；7月12日，發(fā)改委發(fā)文要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。而作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道，銀行貸款更是有嚴(yán)格的規(guī) 定。中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從銀行獲得貸款幾乎是不可能。政府對(duì)房地產(chǎn)的融資全面緊縮，一些負(fù)債率過(guò)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商走向破產(chǎn)也是必然。根據(jù)國(guó)內(nèi)媒體報(bào)告，截至7月21日，2019年總計(jì)有271家的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)。

對(duì)于今年上半年有271家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，這樣的情況應(yīng)該是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種常態(tài)，并不值得大驚小怪。因?yàn)楫?dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)多過(guò)爛，早就該讓一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商淘汰出局。271家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在總量看上去是一個(gè)不小的數(shù)字，但它們占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商家數(shù)比重不足3%。因此，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響完全可以忽略不計(jì)，根本上對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有多少關(guān)系。

但有一個(gè)方面意義重大，就是以往國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一本萬(wàn)利，誰(shuí)做房地產(chǎn)，誰(shuí)都能獲得暴利，十幾年來(lái)，只是看到做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的越做越大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掠奪的社會(huì)財(cái)富越來(lái)越多，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從來(lái)就不存在破產(chǎn)淘汰的。這只能說(shuō)明這種房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政府嚴(yán)重參與干預(yù)下，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制無(wú)法發(fā)揮作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，這就意味著國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制開(kāi)始顯示作用，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度在提升。

而這種房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大轉(zhuǎn)折，不僅意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)這種市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的機(jī)會(huì)將成為常態(tài)，也意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系正在發(fā)生重大變化，以往房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌的態(tài)勢(shì)正在改變或正在逆轉(zhuǎn)。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌的態(tài)勢(shì)正在逆轉(zhuǎn)，也意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的調(diào)整由此開(kāi)始。

然而，要實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)重大調(diào)整，并讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走上持續(xù)健康發(fā)展之路，就得讓當(dāng)前政府的各種房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性調(diào)控政策逐漸退出市場(chǎng)，就得是通過(guò)堅(jiān)持“只住不炒”的市場(chǎng)定位。而要做到這點(diǎn)，不僅政府不能夠托住房?jī)r(jià)，讓行政性調(diào)控政策退出市場(chǎng)，而且加大房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)控力度。比如，堅(jiān)決用稅收政策把住房的投資與消費(fèi)區(qū)別開(kāi)（如調(diào)整房地產(chǎn)交易稅及房地產(chǎn)交易所得稅，以此有利于只有一套住房的消費(fèi)者，嚴(yán)厲打擊二套以上住房的投機(jī)炒作者），堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而且還得全面收緊金融杠桿，讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作者退出市場(chǎng)。唯有這樣，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能逐漸地回歸理性，走持續(xù)健康之路?！?作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授)