分散式長租公寓的租金水平更高嗎?

龐宇翔 劉洪玉

摘要：長租公寓快速發展引起社會廣泛關注，尤其是其租金過高引發質疑。基于北京市住房租賃市場微觀數據，借助特征價格模型，研究了分散式長租公寓租金水平，并從租戶滿意度的角度分析了長租公寓租金溢價的來源。研究表明，雖然長租公寓租金顯著高于普通租賃水平，但長租公寓的租戶滿意度也顯著高于普通租賃水平。長租公寓實際上在住房租賃市場中提供了一種以“服務水平高、居住品質好”為主要特征的差異化產品，較好地適應了高學歷人群等租戶群體對更高品質租住生活的需要。從政府、行業組織和企業三個層次，提出了促進長租公寓服務行業規范健康發展的策略建議。

關鍵詞：長租公寓;特征價格模型;租戶滿意度

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）05-0018-22 收稿日期：2019-05-06

1引言

住房租賃市場是住房市場的重要組成部分，也是居民獲取住房的重要渠道。發展住房租賃市場，補齊住房市場短板，滿足居民住房消費過程中租買選擇的需要，是我國近年深化住房制度改革、構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的重要任務。發展住房租賃市場的一個重要工作，就是培育市場供應主體，尤其是培育機構化的住房租賃企業。作為住房租賃企業的一個重要類型，受托對分散房源實施規模化、專業化、集約化運營管理的租賃住房管理企業（亦稱“分散式長租公寓管理服務企業”，以下簡稱“長租公寓企業”）得到了快速發展。從理論上分析，長租公寓企業由于可省去業主尤其是個人業主管理負擔，因此有盤活閑置房源、增加供給數量、提高出租效率、改善住房品質和居住體驗、促進租賃關系穩定、易于行業自律和政府監管等優勢，也可以在提高市場透明度、引領市場規范發展等方面起到積極作用。

但長租公寓企業的快速發展過程中暴露出來的一系列問題，也引發了全社會的廣泛關注乃至質疑和批評，尤其是長租公寓企業是否推高了住房租賃市場的租金水平，最受社會各界關注。然而，目前對長租公寓的租金水平以及該租金水平是否顯著高于市場租金，尚缺乏科學的定量分析。本文首先基于租賃市場中的交易數據，運用特征價格模型，定量研究長租公寓相對于市場上的普通租賃住房而言，是否存在租金溢價，并從租戶滿意度角度，分析租金溢價的合理性和可能來源，從而為政府部門加強市場監管、為行業組織完善行業自律規則、為住房租賃企業改進產品和服務提供參考。

2長租公寓研究文獻綜述

長租公寓可根據房源集中度分為“集中式”和“分散式”（程磊，2015），分散式長租公寓的典型模式是租賃機構以約定的租金和年限向個人業主承租房源，經過統一的改造裝修后，再出租給租戶，并向租戶提供保潔、維修等附加服務（謝浩宇和郝亞雯，2016）。

分散式長租公寓用于住房消費，是一種異質性商品（Arnott，1987），可以使用特征價格模型（Rosen，1974）來研究其租金水平。國內外已有大量文獻研究普通租賃住房租金水平的影響因素（王麗華，2007;王一川，2010;蔡菊花和賈士軍，2010;楊曉冬和李忠富，2012;孟君遲和張哨軍，2016;賀靈，2017;Brunauer等，2009;吳守榮和劉玉黎，2013;魏中元，2015;張蕾和幸華，2018）。對于長租公寓而言，黃麗君（2018）對廈門市集中式長租公寓建立特征價格模型，研究影響集中式長租公寓租金的主要因素，但尚無文獻研究分散式長租公寓租金水平是否高于普通租賃的市場租金水平。

目前已有文獻分析長租公寓的租戶滿意度，但缺乏對于長租公寓租戶和普通租賃租戶的滿意度進行定量比較。謝文明（2017）基于計劃行為理論和問卷調研，發現行為態度、主觀規范、直覺行為控制和長租公寓租賃經驗對租賃印象具有顯著的正向影響。易樹立（2018）構建基于改進的SERVQUAL的長租公寓服務質量綜合評價體系，根據調查問卷分析租客對成都市長租公寓服務質量的感知。

3長租公寓是否存在租金溢價

為準確測算長租公寓的租金是否顯著高于普通租賃的市場租金水平，需要利用微觀數據構建特征價格模型，以控制各種住房特征所隱含的租金價值，并設定一個“是否為長租公寓”的虛擬變量，通過該變量的系數與顯著度來分析長租公寓是否存在租金溢價。

3.1數據及預處理

本文采集了北京市2017年9月至2018年11月某長租公寓企業的成交數據和某大型租賃服務網站的普通租賃掛牌數據，共計2617467條。變量包含價格、時間、小區名稱，以及面積、樓層等戶層面屬性，可用于構建特征價格模型。

考慮到長租公寓多以合租的形式成交，而普通租賃主要以整租的形式出現，本文將長租公寓合租租金合并成整套住房的租金，從而以整套住房的租金與普通租賃的租金作對比。

3.2模型構建

沿用Wu等（2014）的思路，本文構建了相應的特征價格模型，以對數形式的租金作為被解釋變量，是否為長租公寓作為解釋變量，控制了小區固定效應、時間固定效應、以及面積、樓層等戶層面屬性，具體如模型（1）：

3.3回歸分析

回歸結果如表1所示，虛擬變量“是否為長租公寓”的系數為0.095和0.208，即長租公寓整租模式的租金比普通租賃整租模式租金高9.97%（e0.095=1.0997），長租公寓合租模式的租金比普通租賃整租模式租金高23.12%（e0.208=1.2312），因此，在相同時間、相同小區和相似的面積、樓層等條件下，長租公寓的出房租金的確更高。租金水平可能受包括住房特征和住房品質在內的多種因素影響，但由于數據限制，上文中的特征價格模型并未考慮裝修程度等住房品質的因素。所以，長租公寓的租金溢價有可能是因為其住房品質更高。

4長租公寓租金溢價的來源

長租公寓相對于普通租賃住房，存在顯著的租金溢價，尤其是在采用合租模式時溢價更為顯著。

從長租公寓的運營管理過程分析，長租公寓租金更高有如下幾個理由：一是長租公寓企業會有較高的管理成本，而個體普通租賃住房基本不需要支付管理成本，或者至少是沒有顯性支出;二是長租公寓企業在出租前都要對住房進行必要的裝修改造，尤其是有80%左右的房源要進行N+1改造，同時要配置室內家具床具等，達到拎包入住的標準，而個體普通租賃住房基本上都是現狀出租，許多租戶要自己負責裝修、配置家具并承擔相應的費用;三是長租公寓企業在收房、裝修改造、配置家具過程中投入的流動資金是有代價的，需要支付資金占用成本或獲取投資回報，而普通租賃住房租戶裝修時投入的資金一般是沒有考慮資金占用成本、沒有考慮投資回報要求的。因此，從理論上來說，我們可以通過比較兩種類型租賃住房的成本差異，來分析判斷溢價來源及其溢價水平的合理性。

現實中，也可以通過租戶感受的住房品質差異，以及他們愿意為此差異支付的代價，來判斷溢價的來源及溢價水平的合理性。因此，本文從租戶滿意度出發，調研租戶的“綜合居住體驗滿意度”和“住房消費水平滿意度”，并以租戶的“綜合居住體驗滿意度”來衡量租賃住房服務品質，以“住房消費水平滿意度”衡量對當前長租公寓租金價格的支付意愿，通過分析長租公寓租戶和普通租賃租戶的滿意度差異，來論證住房品質差異是否為長租公寓的租金溢價的來源與其溢價合理性。

4.1數據

為分析不同租戶的滿意度，筆者委托市場調查公司，于2018年12月22日至2018年12月29日在北京市西城、東城、海淀、朝陽、豐臺區的52個主要小區、寫字樓和商場以隨機攔訪的方式對503位租戶進行問卷調查，內容主要包括綜合居住體驗滿意度、住房消費水平滿意度、個體特征、家庭收支情況等。其中，47位受訪租戶從長租公寓企業承租住房，占比為9.34%;有456位租戶直接以傳統的普通租賃方式從個人房東（或二房東）處直接承租住房，占比90.66%。

4.2回歸分析

本文使用Probit模型進行回歸分析，并計算變量的邊際效應求得解釋變量變化對被解釋變量變化的影響作用，分別以綜合居住體驗滿意度、住房消費水平滿意度作為被解釋變量，以是否為長租公寓租戶作為解釋變量，控制了租戶特征和居住特征，包括是否本地人士、性別、年齡、教育水平、是否合租、是否獨住一間、入住時間固定效應、租金占收入比、租金水平、城區固定效應等。回歸結果如表2所示，“長租公寓租戶”的變量均為顯著，計算邊際效應得到該變量的半彈性分別是0.150及0.417，即長租公寓租戶的綜合居住體驗滿意度和住房消費水平滿意度分別比普通租賃高15.0%和41.7%。

進一步，本文研究發現具有不同特征的租戶對于長租公寓的綜合居住體驗滿意度也不同。如表3所示，學歷高、獨住一間和租金水平高的租戶對長租公寓的綜合居住體驗滿意度更高，性別、年齡、收入、是否合租、是否本地人士對綜合居住體驗滿意度影響不顯著。

結果表明，長租公寓的租金高，綜合居住體驗滿意度和住房消費水平滿意度也高，高學歷的綜合居住體驗滿意度尤其高，實際上是在住房租賃市場中提供高質量產品，雖然價格更高一些，但恰好更能滿足高學歷人群對居住的需求，這些租戶也愿意支付，沒有強迫，是一種公開的市場交易行為。

5結論與建議

本文利用北京市住房租賃市場微觀數據，借助特征價格模型，研究發現長租公寓整租租金水平高于普通租賃住房9.97%，合租租金水平高于普通租賃住房23.12%，長租公寓對住房租賃市場的總體租金水平上漲具有推動作用。但基于調研數據對表征住房品質的租戶滿意度研究，發現長租公寓租戶的綜合居住體驗滿意度、住房消費水平滿意度顯著高于普通租賃水平，尤其是高學歷的綜合居住體驗滿意度更高。表明長租公寓實際上在住房租賃市場中提供了一種以“服務水平高、居住品質好”為主要特征的差異化產品，較好的適應了高學歷人群等青年租戶對新時代居住生活的需要，是一種物有所值的租賃住房服務。30歲以下的青年人占住房租賃市場需求的75.4%，目前長租公寓的市場占有率尚不到10%，應該說還有較大的市場空間，因此不僅是租金高低問題，如何促進長租公寓的規范健康發展，意義重大。

政府應加強市場監管，防范長租公寓企業在收房和出租過程中的價格壟斷和不正當競爭，制定租金制定和調整規則、住房租賃產品和服務標準，完善租戶投訴機制、保障租戶合法權益，促進住房租賃市場平穩健康發展。相關行業組織要加快制定租賃服務行為守則和職業道德規范，并通過行業自律，讓社會建立起對長租公寓行業的信任和信心。長租公寓企業則要練好內功，從不斷改善產品和服務質量、更好服務于人民群眾美好居住生活的目標出發，不忘初心、做好專業，加強服務流程管理和關鍵環節管理，協調好長期增長目標和短期穩健運營的關系，行穩致遠。