湖北省“招才房”云平臺項目模型搭建

楊運春

摘要：從武漢市政府“要在未來五年內留住100萬大學生在武漢創業就業”的發展愿景出發，分析了以有效處理好政府管理職能與房地產市場功能的關系均衡及促進湖北房地產產業市場健康可持續發展的必要性與重要性。探討了湖北房地產產業行業背景、互聯網+房產、各地人才政策、招才房云平臺概況、招才房云平臺主要運作模式、招才房云平臺落地、招才房云平臺主要問題。分析基于積分計量下的湖北省“招才房”云平臺項目模型可行性，嘗試構建了湖北房地產業基于積分計量下的湖北省“招才房”云平臺項目模型。該模型以積分計量為基礎支撐，完善資源配置一體化機制，促進房地產市場健康發展，推進湖北地區經濟社會持續發展，最終實現人人安居湖北。

關鍵詞：湖北;積分計量;招才房云平臺;模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）05-0032-40 收稿日期：2019-02-01

1緒論

中共十九大全面部署了中國經濟社會各項改革方向，明確提出中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。房地產行業是社會主義市場經濟的重要組成部分，關乎萬千普通民眾的切身利益，正確處理政府與市場的關系均衡顯得尤為重要。

“發展是第一要務，人才是第一資源，創新是第一動力?！绷暯娇倳浱岢龅闹匾摂?，武漢市政府也不遺余力地拿出真金白銀吸引人才落戶。2017年4月8日，湖北省委副書記、武漢市委書記陳一新宣布：“成立武漢招才局，要在未來五年內留住100萬大學生在武漢創業就業”;武漢市公安局決定，出臺大學畢業生零門檻落戶細則，自2017年10月16日起，全面受理留漢大學畢業生落戶。

同時，武漢8+1城市圈建設深入推進，武漢城市輻射和服務功能進一步完善，武漢作為湖北省省會城市，海陸空交通便利，高鐵便捷到達全國各地;武漢未來要建成國家中心城市，城市格局進一步擴容，城市發展前景十分明朗。

面對激烈競爭的市場環境和跌宕起伏的房地產行業行情，真正發揮房地產對于招才的重要支撐作用，迫切需要找尋到一條屬于自己的新型發展之路。這是業界同仁得出的一個共識。當下，湖北有一些前沿學者、政府官員、知名企業家已經開始關注房地產政策對于人才的引進作用，并認為招才房是實現跨越發展瓶頸的偉大革命，招才房有利于實現房地產產業又好又快發展，可以為湖北經濟社會發展助人強大活力，助推民眾住有所居“湖北夢”順利實現！湖北房地產產業實現自身供應鏈發展之路又有著自身深刻的現實情況，這些現實狀況恰恰成為推動或制約其順利上馬供應鏈的綜合因素。以下就基于積分計量下的湖北省“招才房”云平臺項目模型搭建研究相關問題進行分析。

總之，協助政府解決來鄂人才的住房問題、宣傳好湖北的人才房政策，為全省引進人才、留住人才成為湖北省房地產行業協會當前一項重要的政治任務，利用互聯網技術降低行業的運營成本真正讓利于來鄂人才是應有之舉，互聯網+招才房平臺大有可為。

2互聯網+房產

2.1互聯網+

“互聯網+”是創新2.0下的互聯網發展的新業態，是知識社會創新2.0推動下的互聯網形態演進及其催生的經濟社會發展新形態。

“互聯網+”是互聯網思維的進一步實踐成果，推動經濟形態不斷地發生演變，從而帶動社會經濟實體的生命力，為改革、創新、發展提供廣闊的網絡平臺。

通俗的說，“互聯網+”就是“互聯網+各個傳統行業”，但這并不是簡單的兩者相加，而是利用信息通信技術以及互聯網平臺，讓互聯網與傳統行業進行深度融合，創造新的發展生態。它代表一種新的社會形態，即充分發揮互聯網在社會資源配置中的優化和集成作用，將互聯網的創新成果深度融合于經濟、社會各域之中，提升全社會的創新力和生產力，形成更廣泛的以互聯網為基礎設施和實現，丁具的經濟發展新形態。

2.2互聯網+房產

近年來，“互聯網+”的概念早已深入人心?；ヂ摼W作為革命性的技術力量，與各產業領域深入融合和發展，已成為不可阻擋的時代潮流。當然，在房產行業也不例外。目前，已經有不少房企已經開始試水“互聯網十房地產”的市場，或許即將開啟智慧房產時代。

2.3互聯網+房地產推動產業正向發展

“房是用來住的，不是用來炒的”，黨的十九大再次對房地產未來的發展定下基調。政府不斷加大力度增加租賃房的供給，開發商也在一定程度上被要求持有租賃房資產，完善和發展住房租賃市場已成為熱點大中城市的共識。可以看到，今天的中國房地產市場正在迎來租賃時代。

除了租賃時代的到來之外，隨著互聯網原住民成為消費主力，當汽車、商業等所有領域都已經互聯網化之后，房地產也迎來了線上移民的高潮，房地產正是人口向線上移民的最后一塊。鏈家的左暉在一次財經年會上以數據佐證了這一趨勢：“到今年為止，鏈家每一筆交易背后是12000個PV，全國的行業平均水平是3000個PV，這不僅僅意味著鏈家聚集了一波線上的重度用戶，更是意味著消費者正在往線上遷移，線上遷移之后，消費者的行為方式會發生非常大的變化?！?/p>

事實上，更能佐證左暉觀點的則是阿里、京東相繼進入房地產領域。2017年10月24日，京東正式宣布進軍房地產領域，通過建立連接、運營賦能、打造爆品三大方面打造大地產時代的服務平臺。

無論是鏈家的數據還是京東的殺人，房地產走向互聯網化的真正原因還在于互聯網能夠解決當前房地產市場的痛點。僅以效率這一點為例，據鏈家統計，通過應用技術方式與用戶增強交互，可將成交周期大幅縮短，從此前的6個月，最低可以減少到24.4天，大大提升了交易效率。

互聯網的高效、信息透明，都將大大推動房地產行業正向發展。但這一趨勢在房地產行業仍不被太多重視，這也是率先“互聯網化”的鏈家能夠代表地產企業參加世界互聯網大會的根本原因。

作為最后一個向線上移民的領域，房地產行業需要盡快走向互聯網+房地產。

2.4整合線上線下才能帶動房地產升級

房地產行業是需要向互聯網升級，但這一領域之所以是“最后互聯網化之地”，原因在于既要有對房地產信息源的真正掌握，也要有線上能力的布局。

如今的一線城市，房地產已進入存量房開發時代，二手房成為居民置業的重要選擇部分。而隨著國家對房地產市場的總體把控，房地產租賃市場將需求更旺。原本只是開發商與購房人甲乙雙方的交易，必然成為房主、購房人、中介三方的買賣，作為中間人的房產經紀公司無疑在這場交易中成為舉足輕重的關鍵角色。

雖然不少互聯網巨頭正在進入房地產領域，但就整個行業趨勢來看，光有線上資源并不夠，未來更需要的是020能力，在房地產服務領域，只有整合線上線下各個產品交易環節，才能真正驅動行業的發展。

這也是鏈家被各界關注的原因。首先，鏈家在線下有覆蓋全國32個城市、3億人口的業務版圖，8000家門店，近15萬的經紀人隊伍，1200T客戶數據;2014年，鏈家在線以鏈家網的面孑L嶄新上線，以之主導鏈家的線上線下融合戰略，開始率先在行業里布局互聯網+房產服務，用科技為行業賦能，并培養和聚集重度移動互聯的用戶，改變這個行業的信息獲取和消費決策的習慣。2016年，在鏈家的B輪融資中，百度和騰訊同時成為戰略投資方，這也說明互聯網企業對鏈家模式和前景的認可。

事實上，過去幾年，房地產經紀行業已經發生了很大變化，信息已經變得透明化。透明化帶來的是信息無差別地分享，然而信息同時也變得愈發復雜，消費者在信息超載甚至冗余的狀態下要做出一個理性的決策，仍然不容易。因此，線下經紀人的價值并不在于提供信息，而是利用信息為消費者做出專業的判斷，線下的重要性不可或缺。如左暉所說，鏈家就是依靠人工排查的辦法，查詢到全國8000萬套房源。

房地產服務行業的升級并非易事，這既要有多年的線下積累，做苦活重活的真正數據能力，還要有向線上遷移的大刀闊斧改革的勇氣和執行力，由此形成的線上線下整合能力才能真正帶動房地產行業升級。

2.5大數據、真房源帶來消費升級新體驗

房產租賃大時代正在到來，但一直以來，中國的二手房市場信息不對稱、虛假房源太多、售后服務缺失，業主需要承擔較大風險。尤其是消費升級時代來臨之后，消費者對于房地產服務要求更高。

可以說，對于房地產企業而言，不僅要有整合線上線下形成全方位服務能力，更需要有互聯網技術上的創新。尤其是房產中介作為居間服務商，需要承擔起讓流通更順滑、保護交易安全、穩定交易市場的責任，并通過大數據促使消費模式和服務方式的優化，讓信息無差別分享，讓房源房價更透明，真實反映市場，幫助消費者決策提升購房體驗，帶去更多的安心服務保障。

但在眾多房產中介企業中，鏈家卻做到了互聯網大數據的進一步升級創新。首先是用大數據保障真房源，如鏈家要求每個經紀人佩戴GPS定位儀，通過對比GPS記錄的停留時間和照片顯示的拍攝時間，若顯示一致，才被視為有效數據。在積累了詳盡的樓盤數據后，鏈家要求經紀人只能在系統中選房，最大程度減少了假房源的出現概率。

鏈家根據不同的數據構成，進一步形成了多種多樣的數據產品。依托在36個城市擁有8000萬套房屋數據的樓盤字典數據庫，研發“地圖找房”為用戶提供地圖找房工具，增加選房看房的效率;通過科學算法對海量真實數據進行建模，形成“房屋智能評估系統”，多個角度評估房屋價值，讓消費者了解市場真實行情;重構交易流程，打造“交易流程可視化”功能，將整個購房交易流程中的所有細節都同步線上共享，建立交易全流程的透明服務體系;通過大數據將各種換房的典型遷徙路線圖展示出來，誕生了“換房動線”產品，輔助消費者換房決策，降低購房者的選擇成本。

從客戶端來看，鏈家基于其多年積淀的1200T的大數據，為客戶畫像、為樓盤畫像，客戶需要什么樣的房源，上線的樓盤更適合哪類客戶，畫像之后，再進行有針對性的營銷，無疑會有事半功倍之效，其營銷效率必然大大高于單一房企相對薄弱的自有銷售渠道。

房地產服務行業需要在房產信息、售后服務改善不足，在生態鏈上深化布局。可以看到，未來大數據將是勞動、資本以外的第三大要素，而鏈家基于互聯網技術和大數據等全方位的布局無疑為房地產行業的升級發展樹立了樣板，當然更為走向消費升級時代、互聯網時代以及房產租賃時代的消費者們帶來了全新的體驗。

3各地+人才政策

2017年初以來，一二三四線的約60城先后掀起“搶人大戰”，城市的人才競爭愈演愈烈。如武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等先后掀起“搶人”大戰?？偟膩砜?，本輪城市“搶人”大戰主要有如下特點。

一是“搶人”區域：一二三四線城市均有涉及，海南等省也參與其中。

本輪城市“搶人”大戰已蔓延至東西南北，既有成都、西安、重慶、武漢等二線城市，也有北上廣深等一線城市，還有不少三四線城市。2018年海南、四川、江西、山東、吉林、云南等若干省份也先后加入，使得“搶人”競爭更加激烈。

二是“搶人”對象：以青年大學生為主體，包括中專生，是搶人才也是搶年輕人口。

武漢、成都、天津等多數城市以引進高校畢業生為主體，同時高規格引進國際頂尖專家及各行業杰出人才;鄭州、沈陽、西安、呼和浩特等不少城市把引進學歷型人才的門檻降至中專，并放寬對高級工等專業技能人才的引進。京滬戶籍政策放寬僅針對頂尖人才。

三是“搶人”政策：“零門檻落戶”及家屬隨遷、人才公寓、租房購房補貼、創業補貼和優惠貸款等。

多數二線和三四線城市都對學歷型人才完全敞開懷抱，實行“零門檻”落戶、“先落戶后就業”，家屬隨遷等;其中，多數城市對學歷型人才進行大額補貼或買房打折、提供人才公寓等。針對普通學歷型人才力度大的購房補貼一般在1萬-10萬之間，力度大的租房補貼一般在1500-5000元/月之間。

從對就業創業支持力度來看，部分城市除了對高層次人才有高達百萬元至上億元的支持外，對大學生創業也給予10萬-100萬元之間的免息或貼息貸款。而且，西安、成都等部分城市在短時間不斷加碼優化引才政策，比如西安從2017年3月至今已八度升級。

四是“搶人”目標：武漢、長沙、西安等多地提出引進百萬青年人才計劃。

五是“搶人”效果：深圳、西安、成都、武漢等城市新落戶人數暴增。

城市“搶人”是針對存量、存在此消彼長關系，但在“搶人”過程中競相提升就業機會和公共服務水平等之時，提升整個社會福祉，已經超越零和博弈。特別是在人口落戶之后，城市更面臨發展產業和改善公共服務留住人才的長遠任務，否則花費大量成本搶到人卻留不住人。

人口流動往往體現出“用腳投票”的特征，擁有更好就業機會和公共服務的行政區域具有更大的吸引力。在各式各樣落戶和補貼政策頻出的“搶人”大戰背后，真正能“留人”的因素依舊是城市的就業機會和公共服務水平。

落戶獲得購房指標、購房打折補貼等“搶人”政策在—定程度上相當于變相松綁房地產限購政策。

由于庫存不足、新房限價且與周邊二手房價格倒掛，一些城市相繼出現了數千人乃至萬人搶房、買房隊伍綿延數里的奇景。短期加劇房地產市場供需矛盾，推高房價。

4招才房云平臺概述

4.1平臺概述

“招才房”云平臺定義為主要解決人才（同時涵蓋剛需族、進城務工人員、投資者等）住房問題的云平臺，以人才積分評價為基礎，以湖北省房地產業協會為主導，以傳媒公司（新注冊）為運作團隊，以創辦雜志刊物為宣傳媒介，將互聯網+全面對接房地產行業，以實現一手房和二手房線上買賣為主要目標，以房地產開發企業和經紀機構為平臺主要服務對象，建設一個服務全湖北省的大型房產互聯網+平臺——湖北“招才房”云平臺，主要解決大學生住房問題;將湖北省/武漢市人才住房政策落地實處，建立人才積分評價機制，真正解決來鄂人才住房問題;宣傳湖北住房優惠政策，吸引人才來鄂創業就業;全方位展示全省房源信息，全面提升全省房地產行業信息化水平;通過互聯網+房產，降低全省房地產行業運營成本，提升房企效益。

4.2邏輯關系

湖北省“招才房”云平臺項目主體邏輯關系如圖1所示。

4.3模型構建

湖北省“招才房”云平臺項目模型構建如圖2所示。

“招才房”云平臺定義為B282C多商戶型電子商務云平臺，包含PC端和手機端（暫不含APP端），手機端以微信公眾號為進入端口。

“招才房”云平臺核心計量方式是積分，以積分為基礎，建立大學生主體人才評價機制，積分因素涵蓋教育學歷、創業營商、社保繳納、個人信用、社會貢獻等多方面，通過各要素的條件滿足獲得相應積分，各要素積分相加形成個人總積分，行業主管部門確認各積分階段對應享受的優惠并形成政策發布，由各市場主體按照政策執行，平臺核心作用是計量積分，讓政府主管部門有數據可循，讓市場主體有政策可依。

“招才房”云平臺參與主體包括湖北省房地產協會（主導單位，引導開發企業加入平臺，籌集武漢地區優質、性價比高的一手房源和二手房源）、傳媒公司或者網絡公司（運營單位，負責運營團隊組建管理、平臺的運營推廣和城市加盟運營商的管控）、房地產開發企業（主要主體單位，提供足夠多的一手優質房源）、房地產經紀機構（主要主體單位，提供足夠多的二手優質房源和登記在冊的優秀房產經紀人）、獨立房產經紀人（主要參與者，吸引一些具有經紀人資格的獨立房產紀經人加入）、個人用戶（主要參與者，按照一定的規則、通過一定優惠吸引注冊，利用一定的大數據定向推送）、城市加盟運營商（后期主要參與運營單位，負責各分加盟城市模塊的的管理）。

5“招才房”云平臺主要運作模式

5.1盈利模式

“招才房”云平臺擁有很好的盈利能力，也是實現平臺健康發展的重要保障，主要包括以幾個下方面。

一是開發企業入駐費用全免，收取銷售一手房傭金（拿到一定比例的優質房源，按照一定的比例收取傭金）;

二是經紀機構入駐費用全免，收取銷售二手房傭金（拿到一定比例的優質房源，按照一定的比例收取傭金）;

三是城市加盟運營商，平臺運行模式成熟后，吸收大型的城市加盟運營商，將該市的房屋線上買賣運營權轉移給當地的運營商;

四是開放廣告位置，開發企業和經紀機構因獲取平臺優質位置而支付的廣告費用;

五是開放第三方服務單位接口，在平臺獲得一定流量后，可預留銀行、建材、家裝等單位的接口，支持單位按照一定的周期（年度）支付費用。

5.2平臺主要功能實現流程

5.2.1個人用戶注冊（如圖3所示）

5.2.2獨立房產經紀人注冊（如圖4所示）

5.2.3開發企業入駐（如圖5所示）

5.2.4經紀機構入駐（如圖6所示）

5.2.5政府部門入駐（如圖7所示）

5.2.6城市加盟運營（如圖8所示）

6“招才房”云平臺落地舉措

“招才房”云平臺是一項德政工程、惠民工程，也是湖北省房地產行業轉型發展的一次新嘗試，需在多方面多舉措給予支持。

一是為推進項目落地，總的思路是走市場化，創辦傳媒公司，建立“一網一實體一刊物”。

二是由湖北省房協解決公司辦公場地問題，節省租金。

三是成立湖北字頭傳媒公司（注冊資金200萬），牽頭負責網站的運營推廣和刊物及相關活動策劃執行。

四是組建公司專業團隊架構，前期基本運營團隊包括總經理1人，財務1人+行政1人+雜志編輯2人+網站運營2人，其中總經理不開基本工資，以股權形式存在。

五是委托軟件公司（武漢技術團隊）自主開發房產電商網站，實現房子的在線銷售和各地市加盟運營。

六是委托專業營銷推廣公司，負責網站的推廣運營，并在武漢及其他城市產生較大影響。

七是創辦刊物雜志，開設人物宣傳、政策解讀、市民之聲、他山之石等欄目，為全省房地產企業做專業性宣傳推廣，并承接全省房地產行業宣傳和有關大型活動策劃。

7“招才房”云平臺存在問題

鑒于條件的制約，“招才房”云平臺在搭建的過程中也會存在一些問題，具體存在全省主要房企思想和行動統一問題、足夠量大的優質房源問題、入駐開發企業借助平臺引流走線下實質交易問題、入駐經紀機構借助平臺引流走線下實質交易問題、入駐開發企業和經紀機構推廣配合不夠問題、整體推廣力度較弱問題、平臺市場化運作程度不足問題、運營資金儲備不足問題、運營團隊不專業問題、網站技術實現問題、網站用戶體驗問題、網站亮點不突出問題、城市加盟運營商整合能力不足問題等，這些問題的解決依賴于主管行業部門的統籌指導、各參與主體的協調配合、平臺單位的組織執行。

8結論

綜上所述，由于個人知識面所限、工作經驗不足，構建基于積分計量下的湖北省“招才房”云平臺項目模型過程中比較粗糙，僅供戰略意義上的參考，存在著許多不足，還有待工作實踐中不斷完善，該模型的難點在于如何把握政府與房地產市場的均衡。就目前我國當前的經濟社會背景而言，運用基于積分計量下的湖北省“招才房”云平臺項目模型，也不是一朝一夕就能完成的事情，這需要政府、社會和企業的共同努力，需要整合全社會的正能量。文章認為應通過積分計量的方式規范人才評價機制和監管房地產行業市場運行，正確處理政府監管與房地產市場關系均衡問題，以湖北省房地產行業為平臺建設牽頭人，加快相關職能部門改革，完善配套設施，做好政府公共服務，理順房地產行政監管與市場運行的關系。