首付差別化政策對(duì)我國(guó)住房消費(fèi)的影響研究

陳琦 常文千

摘 ?要： 2013年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的分化現(xiàn)象，住房市場(chǎng)差別化信貸政策的發(fā)展也逐漸從全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，走向分城市個(gè)性調(diào)控的布局。調(diào)整不同購(gòu)房者首付比例是差別化住房信貸政策的主要形式之一。本文通過梳理我國(guó)住房市場(chǎng)首付差別化政策的內(nèi)涵及演變，研究首付差別化政策對(duì)住房消費(fèi)的影響，并提出切實(shí)可行的建議。

關(guān)鍵詞：差別化信貸;住房需求;首付比例

一、引言

長(zhǎng)時(shí)間以來，我國(guó)很大一部分普通工薪階層的家庭很難依靠普通工資承擔(dān)全款買房的壓力，尤其是剛剛成家，初入職場(chǎng)的年輕夫妻家庭，剛需購(gòu)房壓力更大，為了構(gòu)筑自己的“溫馨小家”，他們大多數(shù)時(shí)候只能通過父母資助或是申請(qǐng)個(gè)人住房消費(fèi)信貸達(dá)成目的。在近十年的住房信貸發(fā)展中，不難發(fā)現(xiàn)，居民的潛在消費(fèi)需求已經(jīng)開始逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)即期消費(fèi)的需求，當(dāng)前商業(yè)銀行的金融服務(wù)功能也慢慢得到完善補(bǔ)充，我國(guó)住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)因?yàn)檎雠_(tái)的大量?jī)?yōu)惠政策和措施得到了飛速發(fā)展。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)住房信貸政策的研究較為廣泛，主要從金融風(fēng)險(xiǎn)、信貸政策效果等方面展開具體討論。趙宇梓（2012）闡述了我國(guó)住房市場(chǎng)差別化信貸政策的含義和內(nèi)容，根據(jù)購(gòu)房目的不同，將政策的目標(biāo)作用人群分為難以解決剛需住房人群、經(jīng)過努力能夠解決剛需住房人群、住房市場(chǎng)投資或投機(jī)需求人群，認(rèn)為差別化信貸政策能夠?qū)σ陨先N人群分別做出保障性、支持性和抑制性作用。蔣一樂（2018）利用上海地區(qū)數(shù)據(jù)實(shí)證研究認(rèn)為，住房貸款政策在住房消費(fèi)的需求端有促進(jìn)作用，但該作用的邊際效果會(huì)不斷下降。洪建國(guó)（2018）利用國(guó)內(nèi)大中型城市數(shù)據(jù)得出，住房公積金政策，尤其是首套房公積金政策能夠有效提升住房需求。與此相對(duì)的是，部分學(xué)者否定了住房信貸政策在需求端的顯著影響。趙悅（2018）專門以研究首付差別化政策的效果，研究結(jié)果顯示，房貸首付比例工具在調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)上漲率的效果及持續(xù)時(shí)間上弱于土地供給工具和利率工具。

差別化信貸政策是針對(duì)不同的收入人群，在住房貸款辦理中，在首付款、貸款利率方面做出差別化的強(qiáng)制要求，能夠踐行宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中價(jià)格歧視理論對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的作用。在住房市場(chǎng)，首付差別化政策的實(shí)施對(duì)緩解當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾有重要意義。

二、住房市場(chǎng)首付差別化政策內(nèi)涵分析

自2007年以來，國(guó)家提出了差別化信貸政策，主要指通過限購(gòu)、限定首付比例的方式，控制不同消費(fèi)者的購(gòu)房成本，從而影響購(gòu)房者的消費(fèi)選擇。限購(gòu)是指暫停向擁有了一定住房的人群出售住房，限定首付款方式則將購(gòu)房者分成了三類，以達(dá)到控制市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的目的。

第一類為具有購(gòu)房剛性需求的人群，即既無住房也沒有購(gòu)買過住房的人群，差別化信貸政策為這類人群設(shè)定了較低的首付比例，以保障其購(gòu)房能力。

第二類是為了提升住房質(zhì)量的人群，也就是家庭已經(jīng)買過房，或者現(xiàn)在正住在自有住房中，但需要再次購(gòu)房來提升居住質(zhì)量的人群，差別化信貸政策為這類人群設(shè)定了較為優(yōu)惠的首付比例，支持其貸款買房。2014年開始，國(guó)家對(duì)改善性需求購(gòu)房人員進(jìn)行了進(jìn)一步劃分，根據(jù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，對(duì)未曾貸款買房或貸款已還清的人群設(shè)置更為優(yōu)惠的首付比例，對(duì)上次貸款尚未還清的家庭，增加購(gòu)房過程中第一次支付的房款比例。

第三類為具有購(gòu)房投資需求的人群，即擁有的住房已經(jīng)能夠滿足生活需求，想通過購(gòu)買住房實(shí)現(xiàn)高回報(bào)投資的人群，該人群不可利用貸款購(gòu)房。

三、首付差別化政策下對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

首先，通過對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)首付差別化政策的內(nèi)涵分析可以發(fā)現(xiàn)，實(shí)行首付差別化主要是為了降低住房剛需人群的購(gòu)房門檻，在現(xiàn)實(shí)生活中，限制了剛需人群購(gòu)房需求的主要因素為支付能力，因此應(yīng)提高居民收入，保障改善性購(gòu)房需求人群的購(gòu)房能力。通過政府對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭的流水提升，增加相應(yīng)購(gòu)買力，居民有更多的錢可以在滿足自己基本需要的情況下，為提升生活水平購(gòu)買能提高其生活幸福感的商品，尤其是住房這種大額消費(fèi)品。

其次，通過對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)首付差別化政策演變過程的梳理可以發(fā)現(xiàn)，以首付比例為手段的差別化信貸政策針對(duì)不同人群會(huì)有不同的效果，對(duì)于剛需購(gòu)房人群來講，首付比例的調(diào)整并不會(huì)影響其住房需求，但對(duì)改善性購(gòu)房需求人群來講，首付比例的調(diào)整則顯得更為重要，因此，應(yīng)擴(kuò)大住房信貸調(diào)控手段的差異性，提高差別化信貸政策效果。

最后，根據(jù)政策分析可以發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策能夠顯著降低住房需求，而在實(shí)際的住房市場(chǎng)中，受限購(gòu)政策影響的主要是一些市場(chǎng)投機(jī)者，因此，應(yīng)嚴(yán)格控制住房市場(chǎng)的投機(jī)者數(shù)量，提倡以消費(fèi)為主的住房需求，通過借助借貸和收稅等方式控制對(duì)于投資者炒作房屋和盲目投資等的變相行為，發(fā)展健康的消費(fèi)商品房主導(dǎo)機(jī)制，對(duì)現(xiàn)有的住房消費(fèi)中投資、炒作等不利于住房消費(fèi)的行為進(jìn)行嚴(yán)厲遏止。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙宇梓.完善差別化住房信貸政策.中國(guó)金融，2012，（07）：45

[2] 蔣一樂.上海市銀行住房貸款和住房?jī)r(jià)格的關(guān)系研究——兼評(píng)政策調(diào)控效果. 上海金融，2018，（03）：69-75

[3] 洪建國(guó)， 鄧蔚， 陳峰，等.住房公積金貸款新政能去庫(kù)存嗎——基于2014-2015年政策調(diào)整的研究.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2018，（01）：129-137

[4] 趙悅.房貸首付比例對(duì)住房市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)傳導(dǎo)機(jī)制研究——基于SVAR模型的政策對(duì)比分析.價(jià)格理論與實(shí)踐，2018，（10）：117-120