公租房準入與退出核準制度分析

摘 ?要：本文選取最早一批開展集體建設用地建設租賃住房試點且準入退出核準制度相對完善的地區之一——上海“螞蟻工房“聯明雅苑小區的公租房建設為典型項目，確定公租房的準入退出條件，分析公租房的建設路徑，總結成功經驗。

關鍵詞：公租房;準入;退出

一、引言

城市化是我國社會現代化的關鍵命題，城市化不僅是人口、產業的城市化，更意味著生產活動的集聚效應。然而，我國城市化中存在兩個突出特點：一方面土地城市化快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化”，即農村人口向城市人口轉化過程中的一種不完全現象，外來務工人員等城市“非正規”移民在住房方面“非市民”待遇對內需產生嚴重抑制，是我國經濟發展中的一大阻礙。因此，使得城市“非正規”移民逐步轉為城鎮居民是推進城鎮化的重要任務，而其中，最重要的是解決城市“非正規”移民的住房問題。在國家出臺供應最低收入群體的廉租房、供應中等收入群體的經濟適用房等相關政策以外，公共租賃住房作為有別于廉租住房、經濟適用房的一種新型保障性住房概念提出。旨在滿足收入超過廉租住房申請標準、但無力購買經濟適用房的人群和收入超過經濟適用房申請標準、但無力購買商品房的人群的家庭的住房需求。

其中，上海閔行區聯明雅苑小區作為最早一批開展集體建設用地建設租賃住房試點的地區之一，是政府和企業聯合建設的首批集體用地公租房，出租率高，投資回報率高，目前發展情況良好。因此以聯明雅苑的發展歷程剖析為例，確定公租房的準入退出條件，分析公租房的建設路徑，對了解并滿足“夾心層”人群的住房需求有重要意義。

二、評價分析

公租房建設是我國保障性住房建設的重要一環，是為了保障農民工及其他外來務工人群在城市住房權益的有力措施。上海公共租賃住房制度從準公共物品屬性出發，體現公共服務職能。

（一）準入退出制度存在彈性

根據國務院及其部委的規定，有關公租房保障對象的家庭收入、資產、住房等具體準入條件，由市、縣人民政府結合當地經濟社會發展水平、居民收入與住房狀況等實際情況合理確定。而上海市《本市發展公共租賃住房的實施意見》和《關于進一步加強本市保障性安居工程建設和管理的意見》等規定，保障對象為存在階段性居住困難的本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他常住人口，采用的是僅面向現有住房保障制度未能覆蓋的城市“夾心層”的“補充型”規范模式。相比較北京和深圳，上海市最為獨特的是：將城鎮戶籍中低收入住房困難家庭納入共有產權住宅的保障。而國務院及其部委、其他三個城市則將此類家庭納入公租房的保障范圍。

租房過渡期之后仍不具備購買商品房能力，下一步該住哪里，上海閔行區采用了“緩沖期”這一機制的設計能夠提供“夾心層”群體繼續租住公租房的權力，提供上限2年的續租期，使得這一群體能在兩年間進行房屋租住過渡，體現公租房作為社會保障性住房的根本特性。但同時，在這兩年的續租期內，公租房的租金將根據市場價格進行定價，并每一年上漲一次，是在把握公租房保障性的屬性之外，考慮其作為準公共物品有限的非競爭性，以租金上漲的方式督促租住人盡快退出公租房的使用，給其他申請人以租住的機會，做到政策制定的人性化與管理的人情化，盡可能滿足最大限度的群體需求。

（二）實現垂直公平的積極計劃

垂直公平表示的是不同家庭在不同收入預期的情況下能夠達到的收入計劃分配程度，而積極計劃是指能夠使低收入家庭獲得額外利益的計劃。“螞蟻工房”這一租賃性保障住房，滿足了包括城鎮住房困難家庭、外來務工群體以及大學生安居需求，是讓社會階層分布中的中低收入的群體獲得相同質量住房服務的價格、政策補貼，解決當下的迫切的住房需求，是良好運行的積極計劃。聯明雅苑小區主要著眼于滿足周邊企業大部分員工的剛性需求，幫助其解決了住房問題，并且降低準入制度中的戶籍要求，設置合理的過渡期幫助入住群體順利過渡至商品房或限價商品房，是政府在考慮群體的實際情況下制定的一項過渡性舉措，既能夠滿足“夾心層”群體的住房需求，又能夠提升該群體的住房自信心，成功過渡至自主購房，進一步維系了群體間的住房平衡。

（三）周邊企業享有“螞蟻工房”的優先準入權利

梳理螞蟻工房的準入制度可發現，企業有兩種路徑可為本企業員工申請公租房。第一，以企業的名義申請多套公租房，作為企業員工宿舍，申請公租房的員工可省略三級審核、兩級公示以及排號輪候的漫長過程，可以經由企業內部的審核機制，流程直接減至一次審核、一次公示，大大縮短了員工等待時間，因租房困難而考慮的辭職、不申請入職等消極情緒可得到緩解，對企業的認可度、忠誠度會得到提升。對于企業來說，以集體的名義申請公租房，可以在制度、程序上“抄近道”，能夠大幅度減少多套房屋累計申請的時間，同時，員工簽訂住房協議能夠與勞工合同相關聯，提升租住時間和勞工合同時間的匹配度，員工簽訂租住房屋的合同更具備參考性。公租房由企業申請，為員工預留能夠作為企業吸引外來務工人員的條件之一，能夠增加員工的穩定入職率，降低因住房困難的離職比例。申請一層多套房能夠促使企業員工產生一定聚集性，方便企業集中管理，也利于員工間相互熟悉，培養和諧的鄰里關系下，促進和諧的企業文化氛圍的產生與發展。第二，企業推薦員工申請公租房，能夠使員工跳過第一輪審核，并在后續的住房配置中搶占一定的優勢。沒有住房配置企業中的員工或者沒能夠申請員工宿舍的員工能夠持企業的推薦，跳過社區的初步審核，直接進入區住房保障部門的復核，縮減審核時間，提升了住房配置時的成功率和提前入住率。能夠發揮企業在公租房申請中的優先推薦權利，首先保障周圍企業員工的住房問題，提升員工對企業的認可度。

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作者簡介：趙沛琪（1998-），女，漢族，浙江紹興人，本科，公共事業管理專業。