中國房地產(chǎn)發(fā)展問題研究

茍秀玲

摘 要：放眼整個房地產(chǎn)行業(yè)，從上世紀(jì)末開始，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高速發(fā)展時期。在這這一特殊時期成就很多房地產(chǎn)大亨，當(dāng)然房地產(chǎn)建筑建造風(fēng)格水平領(lǐng)域也在這一時期得到了發(fā)展提升。本文主要介紹自2002年以來，在我國房地產(chǎn)行業(yè)得到國家、政府，以及各大企業(yè)公司大力關(guān)注之后，中國房地產(chǎn)得到的種種機(jī)遇與面臨的問題。的確這么多年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的市場效應(yīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房屋大規(guī)模建造的結(jié)果導(dǎo)致很多的人買房成為自己嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而窮著越窮，富者越富，同時擁有很多套房產(chǎn)的人在坐等房產(chǎn)的升值。作為新時期最具影響力得新興產(chǎn)業(yè)之一。國家對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度也日以嚴(yán)謹(jǐn)，相對應(yīng)的開發(fā)整治措施也相繼出臺。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍如破竹一般，勢頭不可阻擋。為保證今后房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性，首先應(yīng)該要給房地產(chǎn)開發(fā)商一種需求與供應(yīng)相匹配的清楚認(rèn)知。通過多方面分析造成建造地產(chǎn)混亂因素，并得出現(xiàn)階段在房地產(chǎn)領(lǐng)域熱度提升的原因及危害，進(jìn)一步整理規(guī)劃房地產(chǎn)整改新途徑。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)商品；潛力無限；生產(chǎn)成本；生產(chǎn)能力

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)如今發(fā)展勢頭最猛的行業(yè)，種種與房地產(chǎn)掛鉤的職業(yè)需求量也是不斷提升。如果說是樓盤建設(shè)和樓盤銷售的話，肯定前景不好，要知道土地的面積是有限的，如果不斷建造，那么就意味著可用土地越來越少，當(dāng)沒地方繼續(xù)建造更多樓盤的時候，自然這一行就走到盡頭了。而房地產(chǎn)的另一個項(xiàng)目就是做中介，專門做房屋出租的，這個行業(yè)前景非常好，如果地盤是售前服務(wù)，那么中介就是售后服務(wù)，當(dāng)樓盤買賣消失，中介就接替過來成為房地產(chǎn)行業(yè)的老大了。因此，我們不難看出，我國房地產(chǎn)面臨的巨額投資金額也是飛速增長。房價自然會持續(xù)增長。這種房地產(chǎn)過熱的原因，必然會引起房地產(chǎn)市場不能符合正常買房體系而出現(xiàn)銷售待停，而房價持續(xù)上漲的情況。正是因?yàn)檫@一不好的表現(xiàn)力，我國所提倡的和諧社會氛圍被打破。這種氛圍不能適應(yīng)于現(xiàn)如今的社會發(fā)展水平，極大程度上負(fù)荷了群眾生活。在這種房地產(chǎn)開發(fā)程度度上，我們有必要為此做出專門的情況解析梳理。當(dāng)然，在房地產(chǎn)行業(yè)過熱的大趨勢之下，有次針對性想法的人自然不在少數(shù)，我們可參考的的數(shù)據(jù)仍舊有很多，在這種基礎(chǔ)上，我們加以利用不斷跟進(jìn)，著手放眼今后房地產(chǎn)發(fā)展問題。

一、房地產(chǎn)作為商品的供需因素分析

1.1房地產(chǎn)商品的供給因素詳解

在短期內(nèi)影響供給的主要因素是生產(chǎn)成本，成本的多少決定著房地產(chǎn)的價格走向，進(jìn)一步可以控制商品的需求。眾所周知，作為商品，每一件商品的價值都是可以估量的，貼切與每個客戶都會根據(jù)各自的實(shí)際需要去進(jìn)行購買。所以成本的問題需要具體分析，特別是生產(chǎn)成本中的工資成本，在房地產(chǎn)建造時期，房地產(chǎn)作為核心項(xiàng)目，可以分擔(dān)成許多工期給各個團(tuán)體，當(dāng)然每個團(tuán)體又各自存在互不受到影響，只是單獨(dú)受眾參與與開發(fā)商的生產(chǎn)成本當(dāng)中。在長期內(nèi)影響供給的主要因素是生產(chǎn)能力，即經(jīng)濟(jì)潛力的增長。這就要考慮到市場的效應(yīng)，因?yàn)槭袌龅臐摿κ菬o限大的。房地產(chǎn)在銷售過程中幾經(jīng)周折，價格可以得到上漲的條件很多。因此，供給管理包括控制工資與物價的收入政策，指數(shù)化政策，改善勞動力市場狀況的人力政策，以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的增長政策. 影響供給的主要因素的原因還有房地產(chǎn)商品的代替品與互補(bǔ)品，所謂替代品與互補(bǔ)品，互補(bǔ)品，是買了甲就必須買乙，比如沒有數(shù)碼相機(jī)時，買了相機(jī)，就必須買膠卷；相機(jī)與膠卷就叫互補(bǔ)品，現(xiàn)在的例子，比如打印機(jī)與墨盒。甲與乙不可分離。替代品，是買了甲就絕對不再需要乙。比如可口可樂與百事可樂。甲與乙不共戴天。如果代替品與互補(bǔ)品的價格可受控制，對于房地產(chǎn)來講房價就可以受到控制。

政府對房地產(chǎn)開發(fā)的稅收與補(bǔ)貼政策

我國住房制度在近些年以來經(jīng)常受到改革后，政府的管理控制己經(jīng)基本消失，退出了房地產(chǎn)為大眾供給的市場，緣由也有很多，更注重于房地產(chǎn)商自身已經(jīng)能夠根據(jù)市場行情做出自身判斷來決定房地產(chǎn)供給量。房地產(chǎn)作為開發(fā)商品，它的供給影響因素有很多，主要有：土地供給，土地是任何房地改造的最初狀態(tài)，也是房地產(chǎn)開發(fā)起源，土地供應(yīng)總量也時時刻刻決定著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模。及其結(jié)構(gòu)自然也能做到直接決定房地產(chǎn)的走向、開發(fā)資金，要知道房地產(chǎn)本身就屬于開發(fā)建設(shè)規(guī)模較大的工程、投入大、周期也很長，在投資方面動輒就要投入上千萬。同時也受到預(yù)期的影響，想必工期的拖延都會對價格造成一定的影響。

1.2房地產(chǎn)商品的需求影響因素分析

就目前來講，從我國目前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)市場的情況也受到不斷地波動，將房地產(chǎn)商品作為炒作的對象，迫使房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲，這種需求區(qū)分于來自消費(fèi)自身的需求和購房意圖。需求影響因素如下，人口作為具有購買生產(chǎn)力的生物，對住房需求的影響最大，人口的年齡層次不同，購房地也不同。第二是可支配的收入，購房的需求在于便利，收入高的家庭對便利的要求高。當(dāng)然信貸成本，房地產(chǎn)價格也是需求的有力影響因素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于耐用品，價值的定義不容置疑。過高的房價對于信貸的償還力度始終是一種極大的負(fù)擔(dān)。因?yàn)樾刨J本身就具有利息成分，成本上升，只要投資，資金通過加工就可以獲得收益，投資者在這種條件下也會選擇購房，而消費(fèi)需求者就不會那么直接。

二、房地產(chǎn)概述

在現(xiàn)代社會中，房地產(chǎn)的具體操作最早應(yīng)該起源于西方國家，也就是說房地產(chǎn)的概念是從西開始的，到如今發(fā)展成為現(xiàn)在這個樣子，自然是受到人類賴以生存條件的影響。房屋是人類進(jìn)行起居吃穿住行等生活方式的基礎(chǔ)，是人類智慧得以寄存的結(jié)晶，同樣是社會體系進(jìn)步的生動性的體態(tài)特征。房地產(chǎn)又名不動資產(chǎn)，通過名字我們就能看出，房產(chǎn)是對資金的一種固定，不動產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)學(xué)有獨(dú)特的定義，就是指土地和在地表的定著物，這里當(dāng)然包括各種房產(chǎn)開發(fā)的建筑物，另一層面，房產(chǎn)又指房屋及其周圍附帶的一些構(gòu)筑物，同土地及其地下各種設(shè)施的結(jié)合。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)也可以細(xì)分到很多支流，細(xì)分為工業(yè)區(qū)的建設(shè)地產(chǎn)、商業(yè)房屋的建設(shè)地產(chǎn)，當(dāng)然也有我們要居住的地方和生活區(qū)。

作為一種大金額的特殊價值商品，房地產(chǎn)也自然而然的擁有幾大特征：一是房產(chǎn)的移動能力受到限制，不可移動性，而且房產(chǎn)的替代性也即差。其他工業(yè)產(chǎn)品往往具有可移動性，但房地產(chǎn)產(chǎn)品卻做不到這點(diǎn)。房地產(chǎn)所講述的這些上述特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對我國速度快離開國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以看見人頭及對融資投資、房價、消費(fèi)還房貸、資金運(yùn)動都有著巨大的不可預(yù)測影響力，其產(chǎn)業(yè)相關(guān)系數(shù)難度大，帶動性也是時時刻刻處于失靈的狀態(tài)。

三、發(fā)展?fàn)顩r

中國房地產(chǎn)行業(yè)眾多特點(diǎn)之一，就是造就大量的可以持續(xù)就業(yè)機(jī)會。特點(diǎn)之二的原因是城市瀕臨著大規(guī)模的改造與拆遷工作，這種世界化趨勢極大影響著房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)居民生活可以提高性的穩(wěn)定和社會政治的持續(xù)和諧穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)業(yè)在各個市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的過熱發(fā)展現(xiàn)狀與問題已經(jīng)連續(xù)可以出臺，相應(yīng)的一系列政策和措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場，抑制部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過快增長，控制房價。

四、結(jié)束語：

房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標(biāo)體系是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，很多專家學(xué)者對此進(jìn)行了探討。評價指標(biāo)體系大都從人民生活、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個方面進(jìn)行綜合。根據(jù)胡學(xué)鋒（2000）提出的評價指標(biāo)，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進(jìn)作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率、銀行住房消費(fèi)貸款增長率、城鎮(zhèn)人口增長率等7項(xiàng)指標(biāo)。有房地產(chǎn)業(yè)增加值房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保全員勞動生產(chǎn)率、房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)保成本費(fèi)用利潤率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)銀行貸款償還率等8項(xiàng)指標(biāo)。

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