"營改增"對房地產企業財務核算的影響分析

許可 路平

房地產行業是我國國民經濟的主要支撐之一，涉及到我國市場經濟的眾多方面，房地產稅收近幾年來在我國所有行業納稅額排行榜里一直處于前幾位，是我國經濟增長的主要力量之一。近幾年房價持續飆升，房價市場居高不下的價格定位為人民日常生活帶來一定的消極影響，政府機構也正在商討改進方案和措施，力求穩固我國經濟的平穩發展。“營改增”的落實有效地緩解了我國房地產行業的財務現狀，大大降低了企業在高額稅收方面的壓力。本文在分析萬達房地產財務狀況的基礎上，研究了該政策對于地產行業財務核算方面的影響，希望通過本文讓更多的房地產企業了解該政策的益處，以及如何積極應對該政策所帶來的財務核算方式上的變化。

一、緒論

（一）研究的目的及意義

“營改增”項目會影響房地產行業的最終利潤，稅負情況、負債、現金的流入、流出情況以及公司的償還長短期債務的能力、運營能力、盈利能力都會相應受到影響，進而影響我國房地產行業的蓬勃發展和我國的經濟發展。本文通過以萬達房地產公司為例，來分析該政策對房地產公司的財務核算上帶來的影響。

通過分析實行該政策后萬達房地產在財務核算和各項財務指標上計算方法的變化，不難看出此政策為會計的日常計算工作確實帶來了一定程度的阻礙，同時影響了企業應交稅金和利潤上的變化，在某種程度上影響了公司的稅務風險和財務核算水平。希望可以通過本文對這些影響的分析提出應對措施并幫助房地產企業防微杜漸，安全平穩地渡過這次稅收改革。

（二）研究內容及方法

本文闡述了“營改增”的背景、房地產行業的特征和企業的賬務處理等理論概念，在了解這些理論知識的基礎上以萬達房地產公司的財務核算為例，分析了該政策給房地產企業財務核算上帶來的變化和影響。

本文用到的研究方法主要有：

1.文獻研究法：即通過查閱相關的文獻資料，以此作為理論依據，將已有的研究成果引用在論文里，進行適當刪減和補充來得出自己的結論。

2.案例分析法：通過對具體案例的分析，進行計算和對比，來闡述該政策對企業的實質性影響和作用并提出相關建議。

二 相關理論

（一） “營改增”的概述

1.“營改增”的背景

“營改增”的全稱是“營業稅改增值稅”，是指企業把之前需要上繳營業稅的相應項目變更為上繳增值稅。“營改增”制度的產生是我國在企業征稅領域的一個跨時代性的壯舉，符合我國對于新時期經濟建設的新需求。該政策的落實在一定程度上降低了企業的重復征稅，為企業減輕了繳稅方面的壓力。該政策不僅為企業帶來了益處，也對我國社會經濟的健康發展起到了巨大作用。截止到2019年，我國已經完成了對“營改增”的全面落實，增值稅制度得到了大范圍的應用，新制度帶給企業新的投資機會并增強了企業的總體實力。此項政策的落實符合世界經濟的發展趨勢，同時引領我國的稅收體制與國際化接軌。因此，在我國全面落實這一政策的大環境下，我國的房地產企業要積極主動地利用好這個機會，借助這次機會來帶動企業財務走向操作規范化、制度完善化的道路，從而助力企業更好的發展。

2.“營改增”的影響

眾所周知，企業運營和發展的最終目的就是實現利益最大化這一目標，而國家落實“營改增”政策，則是希望通過納稅方式的改變，為企業提供更多的福利。傳統營業稅政策的推行過程中，常伴隨著重復征稅的問題，這樣不僅會直接增加企業的稅務負擔，還會某種程度上限制企業的運作和發展。該項制度的落實，大大地改善了這一現象，很大程度上避免了二次或多次征稅，降低了企業的繳稅壓力，進而提升了企業的最終收益，輔助公司獲得更多的收益，從而得到長足的發展。截止到2019年，我國已經全面落實該項政策長達3年之久，通過這3年的努力，我國的稅收制度得到了有效管理，在很大程度上幫助企業解決了重復繳稅、不能抵扣、退稅的問題，增加了企業的最終利益。“營改增”在減稅的同時也豐富了原有的稅收制度，增加了企業在財務管理上的難度，卻也讓財務核算流程更加精準化。

（二）房地產行業特征

自從房地產企業推行“招拍掛”以來，我國的房地產經濟發生了翻天覆地的變化，渡過了地產行業的全盛時期，這期間房地產行業從GDP、財政、投資等多個方面影響著中國的經濟發展。我國經濟在步入新型經濟發展模式下，出現了越來越多關于“住房不炒”的指示與政策，房地產行業發生的這些政策的改變也在潛移默化中影響著地產商的商業策略和地產行業的發展模式。尤其在2018年初，房地產行業的供需情況面臨嚴峻挑戰，國家政策對市場上的不合理需求進行大力度的打擊制止，并推行“高效供給”，盡管如此，短期需求與長期供給之間的平衡仍需較長時間來實現，短時間內完成尚有巨大的困難。房地產行業也逐步進入低迷期，我國的一線城市的住房面積在持續減少，與此同時，三四線城市也正在緩慢地受到影響，雖然地產行業目前有跌落的趨勢，但其發展水平仍處于歷來的最高點。房地產行業是我國經濟的主要來源之一，預計其未來的發展趨勢仍將是逐步上漲的，雖然其目前為止的發展情況不容樂觀，但從長遠角度考慮仍然有進一步的發展空間。

三 “營改增”給房地產企業賬務處理帶來的變化——以萬達房地產開發公司為例

（一）核算科目上的變化

“營改增”的落實開展給企業的財務計算方法上帶來了一些改變，在企業實施該項政策之前，營業稅的計算中所涉及到的科目種類都比較簡單，通常只有兩個科目，即“營業稅金及附加”、“應交稅費-應交營業稅”。而房地產行業在落實該政策后，財務指標的核算科目上發生了相應變化，變化為“應交稅費”科目下“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等。其中“應交稅費—應交增值稅”增添九個明細科目，借方有：進項稅額、已繳稅金、轉出未繳增值稅、減免稅款、出口抵減內銷產品應納稅額，貸方主要有：出口退稅、進項稅額轉出、銷項稅額、轉出多交增值稅，同時綜上可見，實施該項政策后，企業在繳稅上的計算更加復雜和準確。因為“營改增”之后，在財務計算時增加了多條明細科目，財務人員在計算時要明確根據具體項目來逐一計算，使各項目部門自己所承擔的增值稅稅額更加清晰。

（二）會計處理上的變化

該項政策同時影響了房地產行業的會計處理方式，主要有采購和銷售上的變化。

1.采購業務會計處理上的變化。房地產公司的采購業務涉及到的產品種類和行業類型非常廣泛，從萬達地產某項目的成本核算中可以大概了解到。在該項政策落實之前，采購的所有費用都在企業的開發成本中。在“營改增”之后，不能夠進行相應抵扣的項目，將會按照原金額計入成本的計算中；而對于那些能夠獲得增值稅專用發票的項目，核算時按照原金額減去進項稅額后的余額計入成本。

例如：萬達的某一個項目，預算要付的建筑安裝成本約為46524.96萬元，其在“營改增”前的會計核算方式為：

借：開發成本46524.96萬元

貸：應付賬款46524.96萬元

在“營改增”之后，如果發生的建筑安裝成本費用能夠取得增值稅專用發票，那么萬達所支付的這部分安裝工程費是含稅價，專用發票上的價款金額應該是46524.96/（1+11%）=41914.38萬元，增值稅的稅額是4610.58萬元。那么會計處理方法為：

借：開發成本41914.38萬元

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）4610.58萬元

貸：應付賬款46524.96萬元

從以上的核算過程可以看出，在“營改增”之前，萬達某項目的主體建筑安裝成本費用是46524.96萬元，落實該項政策后，開發成本減少為41914.38萬元，成本費用減少了4610.58萬元。其中，進項稅額可以被用作房地產銷項稅額的抵扣。

2.銷售業務會計處理上的變化。“營改增”后的稅收上的會計處理的方式也所有改變，該政策落實之前，房地產開發商收取的購房款中包含按照5%的營業稅稅率計算的營業稅，而在實施該項政策以后，房地產公司拿到的是增值稅含稅價的房款，所以要將這部分金額轉換為不含增值稅的價格，然后按11%的稅率計算銷項稅額。

承上例：萬達的該項目預計可以收回售房款75860萬元，“營改增”之前應收的一次性全款為75860萬元，營業稅是75860萬元*5%=3793萬元，那么計算方法為：

借：銀行存款75860萬元

貸：主營業務收入75860萬元

借：營業稅金及附加3793萬元

貸：應交稅費—應交營業稅3793萬元

落實該項政策后，萬達收取的房款是含稅的價格，在計算時要使用不含稅的價格來作為收款的基數，即萬達應該收入房款75860萬元/（1+11%）=68342.34萬元，由計算可得增值稅的銷項稅額是68342.34*11%=7517.66萬元。那么計算方法為：

借：銀行存款等75860萬元

貸：主營業務收入68342.34萬元

應交稅費—應交增值稅7517.66萬元

由此可見，實施此項政策后萬達的實際收入比之前有一定程度上的減少，減少了75860-68342.34=7517.66萬元，而應交稅費較之前增加了很多。而且“營改增”后增加了涉稅會計的科目即增值稅銷項稅額，給會計的核算工作帶來了一定程度上的難度。同時改變了萬達地產的財務收入與成本計算的方式，對會計從業人員的專業要求也更高。

（三）應交稅金的變化

在“營改增”之前所需繳納的營業稅金為3793萬元，而在落實該項政策后，企業要繳納的增值稅稅金就等于銷項稅額減去進項稅額，即7517.66-4610.58=2907.08萬元，雖然房地產行業的稅率有了大幅度的提升，但是從交納的稅金上來看，因為房地產行業的操作成本除人工外大都可以進行抵扣，例如建房材料、設計成本、租金等負擔的稅額都能抵扣，使得稅基減少，稅負減輕。

（四）利潤上的變化

在“營改增”之前，利潤總額=75860-46524.96-3793=25542.04萬元，在“營改增”之后，利潤總額=68342.34-41914.38=26427.96萬元，由此可以看出減輕了稅收壓力，利潤增加，符合“營改增”的改革初衷。

營改增政策落地以后，房地產企業的稅收壓力得到了很大程度的緩解，生產成本也降低了很多，在競爭如此激烈的社會背景下，我國房地產企業明顯因“營改增”政策的落實減輕了稅務負擔，同時原材料成本降低，企業獲得了更多的經濟利潤，尤其是在和國外企業進行競爭的過程中，可以利用價格優勢，獲取更多的合作機會，提升自己的綜合實力，也可保證在行業中占據一席之地。

四“營改增”后房地產企業財務核算工作中的應對措施

（一）規范增值稅發票的管理，降低稅務風險

在政策實施之后，房地產行業主要是以增加采購稅額的方式完成納稅的。但是因為房地產行業的采購不集中，導致不易獲得增值稅專用發票，而增值稅專用發票的處理時間又相對較長，這就要求企業要規范儲存發票，以防弄丟。例如，房地產商在原材料的采購上，通常會選擇有納稅能力的公司，并且會適當地將購進稅額抵扣掉，從而做到控制原材料的采購成本。這時房地產商可以派遣有能力的財務管理者來處理發票的申請、開具等，保證對每個環節進行管理和控制，定期完善管理體系、自我檢查，總結出現的問題，主動進行自我反思，減少由于財務漏洞出現偷稅漏稅等一系列問題而帶來的重大損失。

（二）重視員工素質培養，提升企業財務核算水平

“營改增”的實踐中，對房地產企業來講仍然存在一部分風險和危害，部分企業工作人員在工作上的失誤會造成涉稅的風險，甚至可能會觸犯相關的法律法規。房地產行業的財務計算有其自身的復雜性，所以對財務人員的要求較高，要求他們不僅要對專業知識了解通透，還要在工作中積累對地產企業的敏感度和管理方法。對此， 房地產企業可以定期組織財務人員進行專業培訓和教育，包括學習“營改增”背景下的新知識、新內容、新要求等，提高財務處理人員的自身專業素質。同時，房地產公司還需要不斷招攬專業人才，比如加大力度招聘高學歷、高技能、高管理水平的人來擔任管理工作，提升管理部門的整體專業水準。

對員工進行有目的的培訓，加強對職工業務能力的考察力度。因為企業想要壯大起來要依靠管理人員以及員工的共同努力，企業只有全面培養財務人員的綜合能力，才能夠真正有效的規避因營改增政策所影響的財務方面的不良現象，除此之外，加強對財務部門的專業素質培養，也是一個重要舉措。

（三）完善內部財務管理制度，實現企業利益最大化

因為房地產行業在財務方面的規章制度將會間接地影響企業的未來發展，所以企業管理者要高度重視財務部門的內部運作程序及制度的規范性。規范嚴謹的財務制度不僅可以幫助企業管理者更好地統籌大局，也可以促進財務核算的工作人員更加流暢順利地完成本職工作，推動財務工作得以順利、高效、暢通的完成。財務部門的準確核算也有助于公司管理者做出合理的企業規劃。規范完備的內部財務管理制度在很大的程度上加劇了財務核算的復雜程度，卻也提升了核算的準確性，同時促使財務管理者更加重視對財務制度的完善。企業內部管理與財務數據之間的清晰往來將會更加有利于企業的良性發展，從而提高企業的收益，實現企業利益的最大化發展。

結論

本文對“營業稅改增值稅”的制度政策的概述，為本文的研究提供了理論基礎，同時本文以案例分析法進行研究，選取了萬達房地產公司作為案例企業，運用“營改增”的理論基礎與實踐相互融合，深入地研究了該政策對房地產行業在財務核算方面帶來的變化和對財務數據的影響。結果雖然表明“營改增”給企業的財務核算帶來了一定難度，并且存在不同程度上的利弊影響，但是對于我國房地產企業發展的長遠角度來看，有著積極的促進作用。然而該制度政策如何對房地產企業的稅負、推進其積極發展有著更為巨大的影響，仍然有待于做出更加系統全面的剖析。不但要注重向我國宏觀調控政策貼近，完善相關稅制，解決阻礙房地產發展的因素，還要積極主動地適應新形勢，結合自身實際，有效制定應對對策，并對企業現狀進行全面梳理，才能做出合理的決策，帶動企業經濟的可持續發展。

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