淺析軍人住房公積金貸款的風險與防范

徐偉琦

摘 要：隨著軍隊住房制度改革發展，針對源源采用住房公積金貸款購買商品房將成為軍人今后解決住房問題的主要方式，由此住房公積金貸款的風險也隨之帶來，若能充分考慮貸款的風險，對其有個準確、全面的預判、制定切實、有效的防范措施，對公積金貸款的風險防范起著至關重要的作用，同時也為軍人住房公積金貸款安全穩定的運行打下良好的基礎。

關鍵詞：軍人；住房；公積金；貸款；風險與防范

1.軍人住房公積金貸款風險的概念

金融風險是指金融機構在金融業務活動中，由于各種無法事先預料的不確定因素的影響，而使其金融資產的實際收益與預期收益發生偏高的可能性。而軍人公積金貸款作為一種金融資產，狹義上理解是指用住房公積金貸款的軍人未按合同約定償還貸款本息導致貸款發生損失的可能性。

2.軍人住房公積金貸款的主要風險

軍人公積金貸款的風險主要為：社會風險、職業風險、抵押物風險等。

2.1社會風險

既然軍人貸款購買的是商品房，商品房的價值就要受到市場經濟波動的影響，房地產市場的大起大落也直接影響了住房公積金貸款的安全。如果在某段時間內，房地產價格持續上漲，變現出一片繁榮的景象，勢必增加軍人貸款購買住房的愿望，加大貸款額度，如果軍隊住房資金管理機構不注意防范軍人貸款中的風險，放松貸款的標準，過度的發放個人貸款，如果房地產市場因過度投機，造成房地產市場的繁榮，進而就有可能催生房地產泡沫，泡沫的破裂，首先危及的就是軍隊住房資金管理機構的貸款安全，往往造成住房貸款無法正常收回，或通過處置抵押房產無法收回貸款的現象。

2.2職業風險

軍隊是國家機器中的特殊部門，承載著維護國家安全、捍衛國家主權和領土完整的特殊職能。軍人職業風險是由軍隊職能與軍人使命的特殊性決定的，在特殊崗位、特殊部門、或者擔負著特殊任務的軍人，面臨各種特殊的職業風險。職業風險與軍人住房公積金貸款風險息息相關，增大了住房公積金貸款的風險。

（1） 職業危險性帶來的風險。軍人的職業決定著軍人肩負著在必要的時候以鮮血和生命履行職責的特殊使命。戰爭、維和、演習、訓練、非戰爭軍事行動等都可能會導致軍人的傷亡，雖然國家會給子相應的撫恤，但對整個家庭產生來說也產生了不小的影響，增大了住房公積金貸款風險。

（2）崗位流動性帶來的風險，軍人職業的高流動性要求軍人頻繁變化崗位和工作地域，軍人調動崗位后，特別是到一些艱苦邊遠的地方，很多軍人配偶隨軍到部隊，勢必要放棄已有穩定工作變為失業，導致家庭收入明顯減少，支出負擔相對加重，軍人償還公積金貸款的能力減小，給住房公積金貸款帶來一定風險。

（3）轉業復員帶來的風險。按照部隊建設的需要，轉業復員成為絕大多數軍人面臨的最終選擇，對他們來說，轉業復員后收入會明顯減少，特別是選擇復員的軍人，由申請住房貸款時的收入穩定變成復員后的收入不確定，這部分軍人的住房公積金貸款風險相對較大。

2.3抵押物風險

軍人住房公積金貸款區別于其他貸款的主要特征之一，就是，大部分貸款是以軍人購買的住房作為抵押物，以此作為預防住房公積金貸款的風險屏障，但在考慮公積金貸款時，抵押物風險也必須充分論證。

（I）抵押物損毀的風險。抵押物損毀是指軍人在貸款時抵押的房產，由于不可能拒絕的因素，致使破壞不復存在。導致抵押物損毀的原因很多，如：地震、洪水、泥石流等自然災害。按照法律規定：抵押權因抵押物的損毀而消失，除非抵押物的損毀得到賠償、補償，否則抵押權人無從主張該權利。

（2） 抵押物重復抵押的風險。在軍隊施行住房公積金貸款初期，軍隊“住房資金管理機構”與地方住房公積金管理中心，商業銀行以及抵押登記管理部門實現不了資源共享，很難保證發放的住房公積金貸款中抵押的房屋不存在重復抵押的問題。

（3）抵押物的合法性風險，抵押物特別是以房屋作為抵押物，要特別注意其合法性的風險，若所建房屋違背國家的有關政策規定，造成中途停建，或開發商資質存在問題，不注重施工質量，所建住房最終成為“爛尾樓”。

3.軍人住房公積金貸款的風險防范措施

充分認識軍人住房公積金貸款的風險性，扎實有效的做好貸款風險防范工作，除了加強政策研究洞察制度變化、提高前瞻判斷、遵循審慎原則外，還需采取如下措施：

3.1加強政策宣傳，促進制度落實

實行軍人住房公積金貸款，是為了更好的解決軍人住房問題，作為一項福利，解除軍人住房的后顧之憂，要加大對此項政策的宜傳力度，不斷教育引導，讓軍人理性的對待公積金貸款，量力而行，不盲目、不跟風，在貸款前對自己的還款能力有個客觀的、理性的預測，努力從源頭上將公積金貸款風險降到最低。

3.2完善貸前審查，加強貸后管理

軍隊“住房資金管理機構”收到借款人的申請及相關材料后，要對借款人和抵押物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節。一是要不斷完善貸前審查的深度和廣度。要加大對貸款人貸款資格和償債能力的審查，根據每個貸款人的收入情況、購房情況、償還能力等進行貸前調查，從而按照相關標準確定其貸款額度、還款期限等。二是要建立對借款人抵押的房屋產權審查制度。審查開發項目的建設進度和建設情況是否符合國家的有關規定，開發商的經營資質和房地產開發資質等，確保抵押物產權的合法性。三是軍人貸款后要對其還款能力進行動態監督。要建立住房公積金貸款業務檔案，該檔案要從軍人申請貸款時開始將借款人的相關資料一一記錄在案， 將軍人職務調整、 工作地點變動、收入變動、退出現役等情況進行登記，并時時進行統計分析，遇有軍人還款能力降低，出現還貸風險情況，及時預警報告。

3.3建立風險基金，應對突發風險

建立住房公積金風險準備金制度，來應對軍人因公受傷、犧牲等突發事故造成的住房公積金貸款風險，一旦出現突發事故，軍人的住房公積金貸款，由住房公積金風險準備金償還，這也給軍人及其家庭以穩定有利的風險保障。

3.4強化貸款擔保，轉移貸款風險

近年來，隨著房地產和銀行系統的日趨完善，房地產擔保公司已經逐漸成為房地產貸款擔保不可缺少的環節。許多擔保公司在貸后管理和貸款風險化解方面的規范和高效運營，獲得廣泛的認同。軍隊“住房資金管理機構”也可以與房地產擔保公司合作，以實現貸款風險管理的專業化分工、提高貸款風險管理水平，轉移住房公積金貸款的風險，推進軍隊住房公積金貸款持續、穩定的發展。

參考文獻：

[1]徐向東淺談軍人住房公積金貸款的風險與防范[J]學周刊： C， 2011.09.