我國房產稅改革策略研究

黃潔

摘要：2019年兩會召開，在政府工作報告中明確提出穩步推進房地產立法，作為房地產立法中核心問題的房產稅再次引發人們熱議。借鑒英國房產稅制改革的經驗，結合我國國情，從征稅范圍、計稅依據以及計稅制方面對房產稅進行改革，以保障我國房地產市場健康發展。

關鍵詞：房產稅;房地產稅;征稅范圍

中圖分類號：D922.295

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）05-0017-20

收稿日期：2019-03-15

2019年3月5日，十三屆全國人大二次會議上國務院總理李克強在政府上作報告中提出要“穩步推進房地產稅立法、推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造、落實城市主體責任促進房地產市場平穩發展”，房產稅再次進入人們的視野，引起人們的廣泛探討。

房產稅和房地產稅不同，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅;而房地產稅則是以房地產或與房地產有關的經濟行為為征收對象的一類稅收，并不是一個獨立稅種。房產稅改革是推進房地產稅收立法中最為核心的部分，如何實現房產稅征收的公平公正成為大家關注的焦點。

1 房產稅改革的意義

房產稅改革是政府訓控房地產市場的重要手段之一，關系到房價的穩定、房地產市場的健康發展，影響著人們對購置住房的選擇，關系著政府財政收入的增加，有著極其重要的意義。

1.1 遏制房價

向房產所有人征收房產稅可以遏制增長過快的房價，穩定房地產市場。從2010年起，我國政府就相繼出臺了各項政策，采用金融、稅收等多種手段來控制部分城市房價增漲過快的趨勢，雖然在此期間調控政策偶爾會有所放松，但保障住房的剛性需求、控制投機性購房、穩定房價一直是政策調控的主基調。征收房產稅將提高房屋所有人保有房屋的成本，因而能在一定程度之上遏制房價增長過快的趨勢，實現房價平穩軟著陸。

1.2 增加政府財政收入

房產稅屬于財產稅，是地方政府財政收入的來源，征收房產稅可以增加政府財產稅收。但由于目前我國房產稅主要是以營利性房產為征稅對象（上海、重慶除外），比例過小，因此無法確立房產稅在地方政府財政收入上的主體地位，這必將影響到地方政府征稅管理的積極性。通過房產稅改革，增加政府財政收入，提高政府對房價調控的主動性，反過來又能夠更好地保障房地產市場的發展。

1.3 實現社會公平

科學的房產稅改革，能夠實現對房地產價格的有效調控，讓房價趨于平衡，回歸正常市場價格，保障人們對住房的剛性需求。提高部分擁有多套房產或高檔住房所有人的房產稅賦，減免一般自住房人的房產稅，是確保實現社會公平的一種手段，能夠在一定程度上調節貧富差距。可見，房產稅改革，對于穩定房價、調節社會財富分配、實現社會公平、保證社會的穩定有著相當重要的作用，有必要穩步推進房產稅改革。

2 我國房產稅制存在的缺陷

2011年，我國以上海和重慶為試點，對個人非營利性房產征收房產稅，改變了自1986年以來僅針對營利性房屋征稅的局面。

上海主要針對增量房征稅，而重慶主要以高檔住房和別墅為征稅對象，稅率亦各有不同。雖然從目前來看，兩個地區的試點均未有顯著成效，但并非毫無意義，至少讓我們看到了我國房產稅制改革中存在的一些問題。

2.1 征稅范圍過窄

我國房產稅征稅范圍僅限于營利性房屋，試點地區也只針對部分城市居民的住房，即增量房或高檔住房，課稅對象過于狹窄。而且忽略了整個農村個人住房，因而無法通過征收房產稅的手段達到調控房價、增加稅收以及實現社會公平的目的。

2.2 計稅依據不科學

房產稅為保有稅，而非交易稅，但計稅依據卻是以交易的價值作為計稅依據，明顯不科學。當前我國房產稅有兩類計稅依據，一是房屋租金收入，二是房產交易價格扣減一定比例。但房屋租金缺少必要的監管，征收房產稅難度大，而房產交易價格隨著時間變化，特別是隨著房價不停攀升，根本無法體現房產當時的真實市場價格，以此計稅不合理，需要重新考量房產稅的計稅依據。

2.3 稅率比例太單一

房產稅稅率比例過于單一，沒有針對具體的房產情況采用不同的稅率，無法平衡貧富差距。只有根據不同房產所有人的具體情況，區分是剛性需求還是投資目的擁有房產，辨明是改善性住房還是投機性購房，以此確定不同的稅率，才能真正實現社會的公平。過窄的課稅對象，不科學的計稅依據，單一的稅率比例，是我國房產稅改革試點不成功的幾個重要因素，當前試點的經驗無法在全國范圍內推廣，是因為沒有達到對房價的有效調控。

3 英國房產稅制的經驗借鑒

英國是房產稅征收的起源地，經過20多年的房產稅制改革，形成了一套完整、高效的征收體系，實現了對房產價格的有效調控。因此，研究英國房產稅制對我國房產稅改革有積極的作用。

3.1 征稅范圍廣

英國房產稅的征稅范圍相當廣，其針對所有居民住宅，并未區分城市或農村，盡可能地將全部類型的房地產都納入征稅范圍。當然由于英國土地可以為私人所有，所以不但房屋需要納稅，同時土地也一樣需要納稅，政府可以有效全面的對房產稅進行監管。

3.2 浮動起征點

由于房產價格是浮動的，且基本上呈現出上升的趨勢，固定不變的起征點無法很好地體現稅收對房地產價格的調控，因此英國采用浮動起征點的做法，以減少低價購房者的納稅負擔，控制奢侈房的銷售。英國房產稅的起征點是根據首次購房者購房的均價調整的，盡量確保首次購房者能夠在免稅或繳納很少稅賦的情況下買到自住房屋，以減輕低收入者的購房壓力，保障住房的剛性需求。

3.3 多級超額累進計稅

2014年以后，英國的房產稅改用多級超額累進計稅形式，對房價采用分級形式課以不同的稅率。通過六級超額累進計稅制，英國政府將房產稅的負擔轉嫁給高價房的擁有者，增強房屋剛性需求者的購房信心，遏制房產投機心理，達到平穩房價的目的。可見，英國房產稅征收范圍廣，根據首次購房的房屋均價確定浮動起征點，并采用多級超額累計稅的方式，實現了對房價的有效控制，形成了一套效果明顯的房產稅制，值得我們認真學習。

4 我國房產稅改革的思考

房產稅改革關乎百姓的切身利益，在借鑒國外先進經驗的同時，也要結合我國同情，以保障我國房地產市場的健康發展。

4.1 擴大征稅范圍

盡量擴大房產稅的征稅范圍，將城市和農村個人住房均納入征稅范圍，但由于我國土地所有權與英國不同，在考量房產稅征稅范圍的時候應有所不同。我國土地所有權歸國家或集體所有，在該土地上建造房屋時需要繳納土地出讓金，即政府將土地使用權出讓給土地使用人一次性收取費用。有人認為繳納了土地出讓金，再對該土地上的房產征稅屬于重復課稅，實則不然。首先，土地使用權亦是用益物權，是有價值可交易的，將其作為課稅對象并無不妥。其次，從性質上來看，土地出讓金也不具有完全的稅收性質，更像是租金，若將其視為租金，則征收房產稅也不能認為是重復課稅了。城市和農村個人住房均作為課稅對象，也不意味著對他們采用同一套標準和方法。因為城市用地和農村用地的使用權分屬于國家和集體，所以對二者進行征稅時需要區別對待，以減輕農村住房的負擔和壓力。

4.2 合理確定計稅依據

合理確定計稅依據，并根據房價調整房產稅起征點。我國房產稅目前以房屋租金或交易價格做為計稅依據，明顯不符合保有稅的特點，需要改變計稅依據。

4.2.1 以市場評估價做為稅基

由于我國房價持續上漲，以房屋交易時的價格做為稅基往往無法達到調控房價的作用，依當時的市場評估價則更為合理，可以市場評估價為稅基，乘以適當的比例。有人擔心我國房價泡沫過大，房價過高，以市場評估價為稅基會增加房屋所有人納稅負擔，影響低收入者的購房能力，這種擔心是多余的。因為可以通過適當的稅收減免政策以減少剛性需求購房者的納稅負擔，將其轉嫁給投機性或高檔住房所有人，以控制房屋價格的虛高增長。

4.2.2 確定浮動的起征點

房屋是人們生活的必需品，固定的起征點無法保障房價上漲后自住房屋所有人的利益，可以借鑒英國的作法，采用浮動起征點征收房產稅。英國除倫敦之外，其他各地區房價差距不大，因此英國政府設定全國統一房產稅稅階。我國各地房價差距極大，若采用統一房產稅起征點顯失公平，可以根據各地房價的不同確定不同的起征點，不必采用一刀切的模式。可授權各地政府根據本地首套購房的房屋均價來確定房產稅起征點，盡量保證首套房屋所有者免交房產稅或交極少的房產稅。

4.3 優化計稅制

優化計稅制，是我國在房產稅改革過程中特別重要的一步。只有減免了剛性需求住房人的納稅負擔，防范多套房產所有人逃避納稅義務，加重高檔住房人的稅賦，才能真正實現房產稅改革的目的。

4.3.1 確定房產稅面積扣減方案

房產稅改革重點要保障剛性需求購房人的利益，因此計稅時應優化房產稅面積扣減方案。可以以人均居住面積扣減方案為主，家庭面積扣減方案為補充的扣減優惠政策，即一般情況下扣減面積以人均面積作為基數，乘以家庭成員人數作為房產稅的扣減面積，但應根據各地房地產市場狀況的不同設置家庭扣減面積的上限和下限，通過設置家庭扣減面積的上下限以保障稅收的公平。

4.3.2 多套房產統一計稅

全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺日前已實現全面聯網，為摸清我國房地產市場提供了必要的條件，也有利于建立長效的房產稅征收機制，因此可以對納稅人所享有的多套房屋統一計稅。由于多套房產所有人房產所在地有可能不同，加之各地房產稅起征點和扣減面積各不相同，則需要多地統一協調。可以按照首套住房所在地的稅收政策，也可以按房屋所人常住地的稅收政策征收房產稅。

4.3.3 實行多級超額累進計稅制

英國的多級超額累進計稅制，是我國在房產稅改革中可以重點借鑒的一點。類似于個人所得稅的累進稅制，根據房產評估價值分級，確定不同級別采用不同計稅比例，級別越高則稅率越高，這既降低了自住房所有人的稅收負擔，又大大提高了高檔房屋和別墅的保有成本，能夠平衡貧富差距，同時也能夠增加房產稅的稅收收入。

今年兩會中對房地產稅的提法是“穩步推進”，可見并不會存短期內出臺相關法律，房產稅的征收不是簡單的打壓房地產市場，而是利用稅收手段保障房地產市場的健康發展。因此，房產稅改革，應該是以保障居民基本住房為主，提高投資性住房以及高檔住房成本為補充。

參考文獻：

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