以新發展理念培育發展住房租賃市場滿足人民美好居住需求

王宏偉

習近平總書記多次強調，“房子是用來住的，不是用來炒的”。當前，人民群眾對住有所居充滿期待，加快培育發展住房租賃市場是滿足群眾期待的重要途徑。近年來，廣州市堅持新發展理念，切實解決好住房租賃發展中存在的問題，不斷滿足人民美好生活需要。

堅持創新發展

發展住房租賃市場是革除過度市場化所帶來的積弊、彌補住房制度設計缺陷、促使住房屬性回歸本質的重要戰略部署。我們創新理念推進變革，逐步解決觀念和體制上的障礙。

機制創新。堅持把發展住房租賃市場作為構建房地產長效機制的重要內容，全面吸納國家政策工具，全方位爭取政策支持，2017年成為全國首批開展住房租賃試點和利用集體建設用地建設租賃住房“雙試點”城市。市委市政府明確提出“兩個不低于20%”（新增租賃住房占住房供應總量的比例不低于20%，軌道交通沿線土地出讓配建租賃住房不低于20%）的發展目標，作為“十項民生實事”之一持續推進。

制度創新。相繼出臺20多份專項政策，印發實施住房公積金提取、義務教育招生、土地供應等相關配套規定，出臺來穗務工人員和新就業無房職工公租房管理辦法，制定加強新增租賃住房后續管理和規范租賃市場金融監管等文件。

規劃創新。制定全市住房用地供應三年滾動計劃和五年中長期規劃，單列租賃用地供應，明確供應規模時序和空間布局。結合居民租購需求分析和商品住房供應計劃，明確年度租賃房建設計劃。在社會資本開發的3個地鐵場站集中配建租賃住房，將新增租賃住房建設量落實到宗地和項目。在南沙新區、琶洲互聯網集聚區、中新知識城等重點功能區加強租賃住房用地投放。

堅持協調發展

解決住房問題，需要租售“兩條腿”走路，補齊住房租賃這個短板。目前，廣州租賃房源總量達到484.33萬套（間），解決了約1000萬人口的居住需求，住房租賃市場已成為解決新增人口居住問題的主渠道。

加大用地供應。創新土地出讓的方式，采取全自持、競自持方式出讓土地;開展集體建設用地建設租賃房試點，選取留用地、節余存量宅基地等建設租賃住房;開展272個城中村改造;將產業園區中工業項目配套行政辦公和生活服務設施用地面積上限從7%提升到15%，全市已出讓產業用地可配建約274萬平方米生活服務設施，確保職住平衡。

2017年10月19日，在廣州市住房和城鄉建設局指導下，廣州市房地產租賃協會成立。

盤活存量。對582宗市屬國企歷史用地進行規劃梳理，首批5家國企申報35宗存量用地用于建設租賃用房;允許符合改建條件的商業物業改為出租經營，鼓勵轉為適合單身新市民居住的長租式集中公寓;鼓勵產業園區管委會、工業用地原權屬單位等通過自行改造或合作改建開展“工改租”試點，提高工業用地利用效率，解決職工居住困難。通過租賃經營模式改變，催生了YOU+國際青年社區等一批品牌公寓運營商。

政府托底。完善住房保障體系，在戶籍中低收入住房困難家庭“應保盡?！被A上，將在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學畢業生、青年專業技術人員和公共服務行業從業人員等無房群體納入住房保證范圍，有效緩解新市民群體住房困難問題。

堅持開放發展

在常住人口達1490萬、外來人口多、租住需求大的情況下，把市場開放作為要素自由流動和資源共享的重要手段。支持國有企業引領示范。依托總資產超過7000億元的特大型國有企業集團出資，新組建3家市級國有租賃企業，注入10萬套公租房及配套經營性物業資產，分區域、競爭性開展住房租賃業務。目前，市、區共成立6家國有租賃企業，通過購買、改建等方式籌措市場化房源超過3萬套。

壯大專業化住房租賃企業。不斷優化營商環境，加強對中小微租賃企業扶持力度，政府牽頭推進銀企對接，為租賃市場發展爭取各類金融機構授信支持達到5000億元。明確租賃企業承租城中村房屋，以及將低效閑置商業用房、辦公用房改建集中出租等，按一般居民標準繳納水電費用。鼓勵發展長租公寓和住房租賃代管理、代維修等服務，推廣特色租賃企業“統租整治+物業配套”的全產業鏈運營模式，提高企業整體出租率、減少“空轉”成本。目前，專業化租賃企業增加到398家，經營租賃住房20.95萬套（間）。

鼓勵個人出租閑置自有住房。2019年1月起參照小微企業普惠性減稅政策，減半征收個人出租房屋相關稅費，預計年內可減免個人出租稅收超過1.5億元;探索實施個人出租住房租賃稅收零稅率征收政策;支持建設銀行等金融機構、國有租賃企業、住房公積金中心等設立存房放盤平臺，集中收納社會分散房源，委托專業化住房租賃企業經營;按照保險公司運作為主、政府補貼部分費用的模式，創設房屋出租人責任保險機制，推出房屋租賃保險產品，保障租賃雙方人身財產安全。目前，出租人已購買保險6萬多單。

堅持共享發展

在抓共建共治的同時，突出租賃公共權益共享保障。

抓好租賃信息平臺共建共享。采取財政出資、獨立建設、公開運行的模式，建設“陽光租房”平臺，實現租賃交易全過程線上辦理，并與不動產登記、公安、民政、教育、稅務等部門實現數據對接，為市民辦理居住證、子女入學、公租房申報、公積金提取、出租房屋稅收征管、外來人口服務管理等，提供信息服務支撐。

抓好租賃行業共建共管。開展基層租賃管理人員和租賃從業人員培訓，加強租賃備案管理和違規出租處罰力度;指導成立市區兩級共3家住房租賃行業協會，強化行業自律;規范租賃市場金融管理，由租賃、中介、金融、互聯網等協會聯合防控行業金融風險，打擊虛假房源、租金貸、截留挪用租金等違規行為;建立違法違規出租信息披露聯動機制，通過政府公眾網站及時提示市場風險;探索推進住房租賃企業備案制度和信用評價機制。

抓好租賃管理服務共管共治。堅持“以屋管人、人屋共管”，把房屋租賃管理服務與社區網格化相結合，形成市、區、街、社區四級銜接的租賃管理架構。全市設立172個街鎮流動人員管理中心，負責轄內租賃住房的治安、消防巡查、信息采集上報等事項;每200套出租屋或500名來穗人員配備1名網格化管理員，對租賃住房實行“定格定員定責”管理服務。

抓好租賃公共服務權益共享共有。建立承租人公共服務權益清單制，定期梳理并補充完善，居住、辦證、社會保障、就業服務等29項基本公共服務已實現“租購同權”;重點保障承租人子女受教育權益，實行“學位到房”，出臺教育政策，明確戶籍無房的租房戶子女入學確保學位供給，租房的來穗人員子女以積分入學方式申請學位，租房與購房分值權重同等考慮。2018年，僅來穗人員中就有2.86萬名租房戶子女入讀小學一年級學位，同比增長14%。出臺公積金政策，明確租房提取最高額提升到5940元/月，增幅達33%。

堅持綠色發展

高質量發展必須堅持綠色先行。在住房租賃市場發展上，也應大力踐行綠色發展理念。

加強理性消費和綠色理念宣傳。倡導“房子是用來住的，租也挺好“”長租即長住，長住即安家”的住房新理念，樹立理性的居住觀。過去兩年，全市新增各類租賃住房565萬平方米，占新增供應住房總量的23.9%。提倡環保簡約裝修等綠色理念，推進租賃住房資源節約。

實施公共租賃住房建筑節能行動。積極推廣新材料、新技術運用，把海綿城市、裝配式建筑、BIM技術及外墻保溫等新技術、新要求落實到位，確保公共租賃住房節能環保。

多舉措提升租賃住房環境品質。完善城中村、老舊社區水電氣和消防設施配套，提升中低檔次租賃住房承載力和環境品質。目前已完成269條、7718項城中村整治措施，完成社區微改造項目138個，財政投入改造資金13億元。

（作者系廣州市住房和城鄉建設局黨組書記、局長）