個人住房貸款貸后管理淺析

李陽華

摘要：隨著住房市場的蓬勃發展，我國個人住房貸款實現了快速增長，雖然以住房為抵押可大大降低個人住房貸款的違約風險，但并未從根本上化解風險，目前商業銀行多存在“重貸輕管”的思想，貸后管理往往是應付檢查、流于形式。房地產市場作為我國國民經濟的支柱行業，對我國經濟發展起著重要作用，在我國經濟發展方式轉型的關鍵時期，黨中央將防范化解系統性金融風險作為三大攻堅戰之一，這對商業銀行住房貸款風險管理提出了更高的要求，本文通過分析商業銀行個人住房貸款貸后管理現狀和問題，研究探討了完善貸后管理、有效防范貸款風險的具體舉措。

關鍵詞：住房貸款 貸后管理 風險管理 貸后檢查 風險預警

一、個人住房貸款概述

個人住房貸款是商業銀行（或住房公積金管理中心）向自然人發放的，用于購買、建造、翻建和大修住房的貸款。按照資金來源，個人住房貸款分為自營性住房貸款、住房公積金貸款和組合貸款。

由于個人住房貸款一般有住房作為抵押擔保，其貸款風險較小，對世界各國來說，都是商業銀行個人貸款業務中最主要的產品。在我國，個人住房貸款也是商業銀行最早推出的個人貸款業務。20世紀80年代中期，煙臺、蚌埠作為住房體制改革試點城市，最早發放了個人住房貸款，隨后國有商業銀行業陸續成立住房貸款部。隨著1998年住房制度改革和《個人住房貸款管理辦法》出臺，我國個人住房貸款進入快速發展階段。2008年至2017年，全國個人住房貸款余額由3.0萬億元增至21.9萬億元，增長了630%，個人住房貸款余額占個人貸款余額的比例基本保持在45%-54%。

與其他個人貸款相比，個人住房貸款具有以下特點：一是分期償付，由于住宅具有較高價值，對普通家庭來說，支付壓力較大，大部分采用分期還本付息的還款方式;二是貸款期限較長，通常貸款期限為10-30年;三是需要提供擔保，住房貸款一般金額高、期限長，為防范風險，銀行往往要求借款人提供抵押或質押擔保：四是貸款風險相對集中，對銀行來說，個人住房貸款需要借款人支付一定的首付款比例，大多有房產作為抵押物，相比其他貸款，不良貸款率較低，但受宏觀經濟和房地產市場的影響較大，容易發生系統性風險。

二、個人住房貸款貸后管理的主要現狀及存在的問題

貸后管理是指住房貸款資金發放后，銀行通過一定方式對貸款資金用途、借款人還款能力和還款意愿、開發商項目進度、擔保情況等進行動態跟蹤和分析，以確保貸款資產安全的過程。由于個人住房貸款期限較長，貸款對象較分散，其風險暴露期較長，科學有效的貸后管理是貸款資金能夠按時收回的重要手段，是銀行實現利潤的保障。

個人住房貸款的貸后管理主要包括對開發商、項目、借款人、抵（質）押物、保證擔保人的貸后檢查，貸款回收，不良貸款催收、處置，合同變更以及檔案保管等環節，其中涉及的風險點較多。由于我國對個人住房貸款首付比例一直嚴格控制，我國個人住房貸款風險防御能力較高，不良率一直處于較低水平，2017年年末，我國商業銀行個人住房貸款不良率為0.3%。雖然不良貸款率較低，但目前商業銀行更加重視擴張貸款規模，疏于貸后管理，其中的問題日益凸顯：一是存在“重貸輕管”的思想。由于銀行獲得收益的主要來源是存貸利差，大部分銀行會花更多的精力放在貸款營銷上，而貸后管理不會產生直接的經濟利益，同時因為貸款期限較長，需要花費較多的時間和人力成本，所以銀行普遍不夠重視貸后管理。同時由于個人住房貸款資產質量相對較高，認為發生貸款違約的概率較低，對其貸后管理更加放松，即便發生違約，處置抵押品也能彌補損失。二是貸后管理流于形式。雖然各家銀行都對貸后管理做出了制度規定，但在實際執行中，貸后檢查、風險預警等流于形式，應付檢查的現象較為普遍。比如貸后檢查報告簡單復制早期報告，只是相應修改日期、數據等內容，并未深入實地考察開發商和項目情況：貸款資產機械地按照定量標準加以分類，缺少定性分析，信用等級評估方式不健全，評價結果對實際應用的參考價值不大。三是貸后管理考核不到位。目前銀行對貸后管理的考核指標主要有貸款回收率、逾期率、不良貸款率等量化指標，但房地產市場具有較大的波動性，在市場預期向好的情形下，好看的數字表面往往掩蓋了真實的貸后管理質量。四是貸后管理隊伍薄弱，缺少有效的激勵機制。目前銀行對職工的績效評估主要是依據貸款發放額度，不夠重視對貸后管理人員的激勵，貸后管理人員缺少工作積極性。同時銀行貸后管理人員配備相對薄弱，與風險識別防范的專業性要求有一定差距。

隨著我國經濟發展方式的轉型和房地產市場的調整，借款人家庭經濟收入結構發生了較大變化，對房地產市場的預期也有了新的變化，對銀行的住房貸款風險管理提出了更高的要求，盡快完善貸后管理、有效防范貸款風險是當前的重要工作。

三、國內外銀行經驗借鑒

目前，國內商業銀行貸后管理比較成熟的做法主要有：建立完備的風險管理責任制度，加強風險管理、信貸等各部門的合作，共同開展貸后管理工作，專門成立貸后風險管理人員隊伍，明確各自分工，完善信息溝通渠道，形成了比較科學完善的貸后管理體系。同時注重提升信貸管理人員的綜合素質和業務能力，定期對其開展業務培訓，強化風險管理能力，壯大貸后管理隊伍力量。

相比我國商業銀行，國外銀行貸后管理能力較成熟，通過借鑒花旗銀行的經驗，可以發現國外銀行一般具有較高的風險意識，他們認為預防風險相比治理風險更加重要，其信用風險管理體系比較健全，在發放貸款環節會進行嚴格的信貸管控，實行嚴格的貸后管理程序，對貸款資產進行精細化分類，在實際操作中能夠應用多層次、先進的信貸管理工具。

四、加強貸后管理的幾點建議

1.提高對貸后管理的高度重視

雖然貸后管理不直接產生經濟利益，科學有效的貸后管理可大大降低貸款違約風險，間接增加銀行的收益。作為銀行的管理者，要高度重視個人住房貸款的貸后管理，將貸后管理融入到貸款全流程管理之中，在銀行內部推進風險文化建設，提高信貸人員和貸后管理人員的風險意識，將防范風險思想根植于心，外化于行。

2.加強貸后人員隊伍建設

完善獎懲激勵機制，摒棄以信貸業務量為核心的激勵制度，要貫穿貸前、貸中、貸后全流程，將有效化解貸款風險納入到考核體系，對及時發現貸款風險、主動采取措施降低風險的人員給予鼓勵，對應付檢查、搞形式主義的人員進行處罰，提高貸后人員防范風險的主動性。拓寬貸后管理人員的晉升通道，吸引業務能力強、綜合素質高的貸后人員。加強對風險管理人員的業務培訓和培養，打造一支業務能力過硬的風險管理團隊。

3.細化貸后管理崗位職責，完善貸后管理制度

加強銀行內控管理，明確各崗位、各環節風險防范的職責，將風險管理責任具體到每一名貸后人員。明確各項貸款流程的標準，把握住風險管理的重點環節，使各個環節有效銜接。貸后檢查要確保檢查的頻次和力度，充分了解借款人、貸后資金使用、樓盤項目進展實際情況，關注可能影響還款的因素，包括宏觀經濟運行、房地產調控政策等外部情況，以及借款人經濟收入變化、信用狀況等自身因素，提前做好應對措施，防止產生不良貸款。完善風險報告制度，依據報告內容劃分報告類別、頻次，提高風險報告的參考性，加強貸款風險信息共享，打通信貸人員與貸后人員的信息通道。創新風險管理手段，借用技術手段，建立信用風險預警體系，從不同維度分析預測風險，提高風險預警能力和效率。對貸款資產實時動態分類評價，完善貸款催收制度，根據貸款逾期狀態采取差別化的催收方法。同時，貸后管理考核指標要廣泛征詢貸后管理一線職工的意見，與風險管理的具體實踐結合起來，真正發揮出風險識別、風險預警的作用。

4.推進信息共享，在行業內筑起風險防范的強大合力

通過人民銀行、公安、法院、工商等途徑廣泛收集借款人相關信息，對借款人的信用狀況進行全方面了解，及時關注借款人還款能力變化，借助于大數據技術，有效分析排查借款人違約風險，提前做好針對性的處理措施。將出現逾期貸款的借款人信息報送人民銀行征信系統，并在銀行之間共享互通，在貸款行業內建立起強大的風險預警體系。

5.強化貸后檔案管理

借款合同、抵押合同等貸款資料是確保借款人履行還款義務的法律依據，在貸后管理中確保檔案資料齊全、真實，相關人員應及時整理歸檔貸款資料，按照相關標準登記保管，并建立電子檔案，避免紙質資料損毀帶來的風險。