批量精裝房設計管控探討

摘? ? 要：近年來隨著房地產的發展，購房者意識的提高，政府政策的導向，精裝交房逐漸成為未來交房的趨勢。它呈現的好壞，直接影響房企在行業中的品牌和形象地位，也是房企、設計師、施工方及購房者所關心的問題。如何設計管控、把握好質量、節約造價和采購成本、實現工業化生產？這是我們作為甲方管理人員必須思考的問題，本文就從設計管控的角度出發，探討批量精裝房設計管控的問題。

關鍵詞：精裝修;設計管控;部品設計管控;施工配合

1? 批量精裝房設計概述

1.1? 批量精裝房的發展

房地產經歷了20幾年的發展，取得了突飛猛進的成就，但多以毛坯交付形式存在，這樣就有一些不足，如缺乏對室內空間的整體研究推敲，建筑、結構、水、電、暖等設施未做整體設計。業主收房后再做空間調整，敲墻埋管過程中造成對建筑的破壞、環境污染、噪音擾民、材料能源損耗等。

而開發商統一組織裝修可降低裝修社會成本，節約社會資源。同時成品交房加大開發企業現金流并減少稅收，是開發商提升產品品質的重要方式。而購房者在收房后可以直接出租或使用，節約了時間，提高了投資價值。

最近政府也大力推進精裝交房政策促進精裝交房。2017年4月，住建部印發《建筑業發展“十三五”規劃》，明確目標到2020年新開工全裝住宅占比30%。近年來，各地分別發出了關于成品住宅裝飾裝修工程質量管理措施的通知。如2016年3月，四川發布了《關于推進建筑產業現代化發展的指導意見》，要求2025你那全裝修達到70%;2016年8月，上海公布了《關于進一步加強本市新建全裝修住宅建設管理的通知》，提出了2017年開始，全裝修比例達到30%～100%。標志著住宅由粗放型向品質型轉變。標志著“成品住宅”的大勢發展。批量精裝交房已成為未來發展的一大趨勢。

1.2? 批量精裝房設計范圍

批量精裝修房不是以往的毛坯房+裝修，而是采用建筑、裝修一體化設計，通過細心解讀使用者對居住功能的需求，注重人文關懷，對室內每個空間更強調的是功能和本質，注重戶型內部空間人性化、部品收納空間精細化，設備點位精確化設計。要求室內固定空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，管線安裝，廚房與衛生間的基本點位及設備安裝完成，能滿足居住者最基本的起居、飲食、學習等基本的生活功能住房。精裝修設計包含兩部分，一部分是交樓標準，另一部分是非交樓標準.一般硬裝部分為交樓標準內容，軟裝設計部分為非交樓標準。

1.3? 批量精裝房與傳統精裝房的區別

批量精裝房不同于以往的內裝設計，在設計啟動時間、設計流程、設計關注重點、設計師的要求上都不同于傳統的裝修設計

第一，設計流程管理的區別，批量精裝房設計設計需提前介入，需要建筑設計和內裝設計同步開展。

第二，批量精裝房設計對建筑要求更細，設計時站在使用者角度考慮的設計更多，要求建筑預留預埋點位一步到位，如建筑戶型、梁高、降板、管井、尺寸更細，建筑設計需要根據內裝設計需求做點位管線設置。

第三，批量精裝房在設計上更注重實用性，提倡“輕裝修，重裝飾”，在設計上更講究使用和空間的利用，給消費者在裝飾上更多的個性發展空間。

第四，對部品設計完成要求盡量工廠化制作，現場安裝完成，減少了現場施工作業，提高了標準化質量，并對產品質量有擔當。

第五，批量精裝房在成本管控上要求嚴格按照目標成本控制。

2? 批量精裝房設計啟動需要明確事項

2.1? 批量精裝修室內設計定位、裝修風格、裝修標準的落實

批量精裝修室內設計的定位首先取決于樓盤的市場定位，裝修設計標準一般根據項目類別、樓盤規模、戶型特點、銷售價格來確定裝修標準高、中、低的標準。項目定位準確性是一切設計及相關工作的重要前提。在策劃啟動時，室內設計師就要積極參與項目調研中去，了解目標客戶是誰，加強了解主流客戶需求，把握產品發展趨勢。

設計定位：根據同產品參觀調研了解周邊競爭樓盤情況，從營銷方面確定項目批量精裝修的設計定位及方向，分析目標客戶需提供什么樣的精裝房，功能需求、部品標準、收納空間品質、裝修材料選擇和風格取向等。并對產品進行設計優化和成本拆分，形成適合本項目的設計定位，為科學制定成本目標做準備 ;

裝修標準：根據客戶關注點來分主次，需求進行分類匹配，確定好裝修標準分級體系。落實好裝修費用預算，裝修材料、部品設計、品牌型號等，從而形不同梯度的裝修標準。

裝修風格：通過區域環境、群體結構、市場環境調研，識別競爭環境，細分客戶判斷，了解他們生活方式和審美趨向，確定裝修風格。

2.2? 設計任務書的制定

設計任務書是為設計單位輸出資料數據的依據，是保證設計成果質量的基礎。首先是產品的使用性質的介紹，具備哪些功能特點，明確設計范圍;其次劃分設計階段并對各個階段要完成的設計成果及各專業完成的內容，再次是深度要求、進度要求都要闡述清楚;最后、設計規模，裝修標準，裝修限價都要有體現。

2.3? 設計單位的選擇

設計單位的選擇是設計管理的關鍵。我們在選擇設計單位上要有以下原則：

專業經驗原則。選擇考察設計單位時重點考察了解團隊是否有批量設計意識，對批量精裝房有研究，會做樣板房的團隊不一定適合做批量精裝，設計師要對工廠化產品了解，要有產品和現場容差處理能力，對批量精裝的設計工序，施工工序的了解等。

成本原則。設計過程中，設計的材料應用，工廠化標準模數設計，有預見性，能保證設計效果要圍繞設計限額進行。

設計配合及可控原則。設計配合的好壞直接影響能否保質、保量的按時完成，我們在選擇過程中要了解其做過的案列，設計團隊實力，以及配合情況。如果是境外設計師，還要考慮其語言溝通是否會對項目有影響。

3? 批量精裝室內設計技術管控

批量精裝設計管理在地產行業中有著舉足輕重的作用，在設計管控過程中，批量精裝設計管控不是為了管理設計而管理，而是要跳出以往的思維模式，以客戶需求為出發，對戶型、對戶內空間設計、廚房衛生間設計、收納及儲藏、水電氣設計等多個細節統一研究設計，注重設計系統化，人性化、統一性等。在整個設計管控中，最根本問題也是設計流程管理。設計流程的先后顯得至關重要。因此我們就要提早做計劃、做安排、提前介入。專業的批量精裝室內精細化中的“細”在設計中顯得尤為重要。利用設計管理技術等優勢，實現項目品質，提高房企核心競爭力。

3.1? 概念設計階段

3.1.1? 設計成果把控要點

首先、平面布局優化設計。通過分析主流客戶的生活需求，生活形態，居住理念等確定設計方向，落實產品戶型方式;空間功能要求、收納要求、流線等進行戶型優化設計，提升把握客戶需求能力;

其次、與室內裝修設計緊密相關的住宅部品如廚房電器、收納系統、衛生潔具、室內家具、地面裝修材料、電器配件等設計要體貼實用。

再次、設計風格設計把控。所提供照片風格能反應出自己的獨特個性。提供的圖片能反應相應主要立面;設計方案創新亮點在哪里，能否實現;空間色彩是否適合產品定位;

最后、設計材料選用，根據客戶能接受度來確定材料的主次。

3.1.2? 部門配合

首先、概念方案評審，在設計提供的概念方案完成后，設計部組織公司各部門評審，對室內布局，材料選用，風格等清晰定位。

其次、概念階段，設計需提供主要設計材料表，供招采部選用。

3.2? 方案階段及擴初階段設計管控

3.2.1? 方案階段需要完成設計成果

（1）完成平面圖、天花圖、地材圖、機電點位圖、主要立面圖、主要空間效果圖完成。

（2）室內部品家具樣式及定位。在此節點部品如櫥柜、固定家具、門及門套等可根據設計部品樣式及定位啟動專業廠商開展初步設計。

（3）主要的裝飾面材料、地毯、燈具、潔具等選樣表完成;

（4）設計根據主要設計完成設計估算清單;

3.2.2? ?方案階段與建筑專業銜接要點

系統化設計是批量精裝房實施的開始，建筑、室內、部品在此階段一體化設計銜接非常重要。內裝與建筑要同步設計、同步變更、同步定稿。室內隔墻，機電管#、收納空間、電器設備的預留固定家具、電器點位、平面布置、天花圖、地面圖等盡量在此階段完成并交給建筑師確認。建筑專業根據內裝設計完成的平面，天花、地面圖進行優化設計。建筑設計完成后再提交給設備專業、建筑結構專業進行相關專業圖紙設計。室內設計再與建筑相關專業銜接核對，這個過程可能反復的修改核對過程，但這樣可避免后期裝修設計和建筑施工圖設計的脫節。

（1）要落實機電點位是否合理。首先弱電布局是否合理;需要深入的分析，盡量避免后期精裝進場的拆改。點位部分要落實配電箱、電表箱、弱電箱的位置，管線橋架布置，豎井配電間尺寸是否合理;其次強電部分要落實燈具布置是否合理，公共部分照明是否考慮管理及節能，插座開關、撒熱器等應結合家具布置，合理設計，避免與門的開啟方向，流線等相矛盾。床頭柜、電視柜、書桌處都應該考慮插座，廚房考慮微波爐、消毒柜、抽油煙機、熱水器、凈水器、電飯煲等位置并設置相應的插座，避免相互間的不沖突。

（2）要與給排水專業銜接。首先要落實戶內衛生間、廚房、給排水管道的水平走向，標高是否合理，衛生間應該從門口向地漏找坡，地漏應設在是欸最低端并靠近淋浴噴頭或浴盆。要確保地漏排水防止溢流和干涸情況，選用專用地漏。洗衣機應設有轉用的上水，地漏位于洗衣機出口一側。

（3）與消防專業的銜接;首先要落實消防栓位置是否正確，是否影響呈現的裝飾面;空調板，空調洞位置、煤氣接駁口定位是否合理。

（4）與結構專業銜接，有梁的房間應注意梁高及位置凈高，如果有設備還要考慮安裝空間。如下層的衛生間、廚房間等。請結構設計梁的時候能上翻應盡量考慮上翻;柱的大小對家具的布置也有較大影響，應要引起足夠重視。

3.3? 部門配合

（1）招集相關部門及專業做方案評審，并形成相關設計指導意見。并發設計進行下一步工作。

（2）設計部根據設計單位完成材料提供給招采部，并配合招采編制材料設計變清單和選型樣板計劃。

（3）設計部根據設計單位完成設計估算表提供給成本部。成本管理部門根據方案設計進行項目成本匡算工作，并根據成本提出意見做方案材料調整。

3.4? 施工圖設計階段管控

3.4.1? 設計圖紙把控要點

（1）主動關注跟蹤進度，根據計劃、合同委托時間要求及時出具，不能影響現場進度。

（2）完整性：首先檢查圖紙平、立、剖、節點大樣圖的完整性，可靠無漏缺;圖中燈具、五金潔具、開關面板等選型表，圖紙中工藝做法、門表及詳圖、定制固定家具功能布置詳圖、燈具圖例及參數表等要與圖紙一致。重點關注：廚房、衛生間的開關插座要與排磚、浴柜、櫥柜等做統籌考慮;材料品牌型號描述清晰全面。材料需明確規格參數及品牌型號。不同空間品牌選擇的合理性，也就是產品適配。批量裝修圖紙中，除了單個戶型施工圖外，另出齊整棟樓層戶型圖、地面材料圖、天花圖、水電追位圖。

（3）準確性：不同專業銜接，需要審圖檢查，避免交叉矛盾;專業設計圖紙能滿足施工和成本控制要求;平面圖布置是否合理，核對與方案的匹配性，廚房、衛生間等各功能區域布置應滿足人體工學要求的最小尺寸;材料運用是否存在與交房標準統一，不能有重大偏差;特殊材料或新型材料能確保落地;

3.4.2? 設計材料把控

（1）在進行材料選型過程中，以客戶關注重點來確定材料的主次。

（2）施工圖完成時，設計實體樣板需要組織項目部門確認。材料選型要嚴謹，材料表中的材料盡量有實體樣板對應。

（3）配合招采部招標過程中設計材料認樣。

3.4.3? 各部門工作銜接

（1）組織圖紙會審。在出藍圖前，組織公司相關部門對圖紙進行審核，對圖紙進行查漏補缺，各交叉專業是否有沖突。把問題盡量在圖紙過程中給解決。

（2）涉及到部品廠家、材料定樣等需在圖紙階段確定落實。

3.4.4? 設計質量及成本把控

（1）精裝修的成本控制從設計開始，貫穿設計過程始終。整個設計過程要圍繞目標成本進行設計選材及部品設計并完成初步設計成果。預算部門，采購部門根據設計材料及部品等作采購詢價，并完成圖紙預算工作，如有超出目標成，對影響造價關鍵部位時，要有多方案做優化調整。確保設計在目標成本內。

（2）木作設計盡量選用模數化設計，在部品設計時，盡量選用成品部件、成品門套、櫥柜、淋浴隔斷等均適合找部品廠商完成，方便統一采購施工。

（3）材料購買選用過程中如瓷磚、潔具、木地板、固定家具等盡量選用戰略供應商或工廠產品的供應模式降低成本;在材料選用時要了解此產品的標準規格，非標準規格會涉及加工材料費用;對不熟悉的材料、設備、部品采購可以選用甲供材競標形式作采購。

3.4.5? 設計部品

“部品”二字來源于日文，是指建筑中特定功能的一個獨立單元。能通過工廠系統化生產或加工制作，能根據配套技術到現場統一組裝，如櫥柜、門及門套、木地板、固定家具、裝飾背景墻、廚房及衛生間天花、淋浴門、空調及新風系統、家用電器及調試、智能化系統等。是成品住房中某一部位或滿足住房中國一項或幾項主要功能的要求。

戶內及門套、櫥柜、固定家具等通過統一規格，集中標準化生產，編號入場，從而保證了效率和質量保量，避免交叉施工作業，提高了品質。

3.4.6? 部品設計管理步驟

部品設計在內裝設計方案階段就可展開設計工作，這主要是設計部和招采部及部品廠家工作的設計配合。部品設計管控要注意以下幾點。

（1）部品廠家根據設計部品方案，技術要求作部品深化設計;深化設計過程中應針對客戶考慮產品的實用性，方便性進行人性化設計，提升產品性價比。設計過程中必須考慮模數化以及各材質的收邊收口問題，便于后期的安裝、管理。

（2）現場濕作業后，就可以到現場進行測量，收集數據;首先、并根據數據做施工深化設計，將現場復雜的情況轉化為工廠可加工的標準。把現場的可變與工廠固化性相結合，做到深化方案細致、尺寸準確、下料精細。其次、根據下單計劃列出控制時間點，在排版時，尺寸模數化，規格要一致，下單圖紙也要明確戶型、樓號、立面、編號。

（3）部品供應商管理在后場生產中的動態把控非常重要。其精準度、質量、生產周期和運輸，都影響到后期工作是成敗。需要專人跟蹤了解生產的進度，生產質量進行把控。

（4）現場具備安裝條件時盡量采用“合格證”及“產品檢驗單”對部品進場的每道工序實行“產品化”管理;已經檢驗合格的產品進行“打包”并粘貼“合格證”，做為“半成品入庫”，進入待集成狀態。

4? 施工配合

4.1? 施工樣板的重要性及好處

（1）通過實體樣板施工可反饋設計問題，檢驗精裝修圖紙存在的不足，優化設計方案. 讓設計圖紙固化。以減少大面積施工可能出現的問題，減少設計變更造成巨額的直接經濟損失。

（2）通過實體樣板檢查土建、設備、水、電等各專業配合銜接是否存在有問題，檢驗主體結構施工、產品設計存在缺陷，并及時修正調整。

（3）通過樣板確定材料選擇，便于核實成本是否超出，以便后期成本控制。

（4）通過樣板確定界面移交內容，優化施工工藝;從而明確質量標準、確定驗收標準，現場成品保護，資料驗收記錄等。有利于后續問題及實施風險的把控。

4.2? 方案及圖紙落地性把控

4.2.1? 圖紙交底、會審

施工單位確定后，大面施工前需組織設計單位、項目部、施工單位完成圖紙交底及會審工作。

4.2.2? 施工材料樣板封樣

施工單位確認后項目部需組織施工單位根據設計封樣完成施工材料樣板的提報，設計部需認真比對，設計單位需簽字確認，檢查封樣是否留存。

4.2.3? 現場巡檢及樣板檢查

在施工過程中要定期對項目進行檢查，及時發現問題，及時溝通消除對影響目標實現的因素，及時糾偏;對于工廠加工部品，批量施工前應做好工序計劃，做到工序銜接緊密，流水合理。應隨時跟進檢查，保證材料按計劃實施。

5? 結語

總之，要達到客戶滿意產品目標，批量精裝設計管控起著越來越重要的作用，要很細密的鏈接循環行為管控。因此在整個設計管控過程中，首先、我們要用工業化的思維和做產品的思路來看待精裝修。我們的觀念意識要從毛坯房交房為核心向以精裝交房為核心的管理模式轉變，要以系統化的設計思維去啟動設計。其次、設計時讓每個空間更加人居，人性，滿足目標客戶對家庭居住的各種問題。再次、是各個專業關鍵點的銜接，做到有效防范各類問題，讓個階段設計有序進行。最后、有效的項目管理，保證項目施工質量、進度、成本、安全的關鍵，讓企業長期生存的有力保證。

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作者簡介：

羅欣（1979—）女，漢族，四川瀘州人，畢業于西南交大統招碩士研究生，主攻室內設計。