我國房地產測繪的研究現狀(1991-2017)
——基于CNKI的文獻計量與內容分析

余碧藝

(漳州市測繪設計研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

房屋作為人們賴以生活的重要場所，也是一種人們對家的概念的具體實現，一直以來人們對其都非常重視。同時隨著房地產行業的不斷升溫，房屋作為一種高價值的商品，交易雙方對獲取房屋及其用地相關信息的需求更加迫切，更需要準確地了解房屋的相關信息。房地產測繪作為服務于房地產行業的測繪技術手段隨之衍生并發展壯大。

房地產測繪(也稱房產測繪或房產測量)是通過調查和測量等手段獲取房屋及其用地范圍、位置、房屋權屬、面積及利用現狀等相關信息并對其進行處理、存儲和應用的一門學科。房地產測繪作為一種法定測繪，不僅具有技術性，同時具有政策性和法律效力。房地產測繪成果經過房產行政主管部門確認后，為房產登記、產權轉移和產權糾紛等行為提供具有法律效力的依據；另外房地產測量成果為房地產評估、征稅、交易和房產抵押等相關服務提供準確的信息；房地產測繪成果同樣可以作為城市規劃及其他城鎮事業的基礎數據。通過分析房地產測繪的研究現狀，既有利于促進測繪行業和房地產業的發展，又有利于更好地推進城市規劃、推動城市改造。

1.1 數據來源

中國學術期刊網絡出版總庫(CNKI)作為集合國內學術期刊的大數據庫，承載了各個學科的研究成果，為各學科的發展提供了豐富的研究資料。本文的統計數據源于CNKI，以該數據庫“房地產測繪”相關的文獻作為樣本來源。該樣本所屬的期刊種類多樣、樣本容量較大、涵蓋主題豐富，因此統計分析結果具有較強的代表性。

1.2 樣本選取

樣本的選取經過以下方式進行甄選：檢索方式為高級檢索，檢索條件設定為①篇名為“房地產”或“房產”且含“測繪”或“測量”；②并且全文含“測繪”或“測量”一詞；③精確檢索全部期刊來源刊載的文獻；④文獻發表時間設定為“1991年01月01日～2017年12月31日”。以此為條件在CNKI進行檢索，共檢索到 1 280篇相關文獻。

1.3 研究維度與操作化

本文主要分析房地產測繪的研究概況，主要通過以下三個方面對本文所選樣本進行文獻計量分析：

(1)文獻發表年代分布：指文獻統計數量與公開發表時間的分布關系。通過分析文獻發表量與年份的關系，總結房地產測繪相關研究的發展規律、研究熱度等。

(2)文獻類型：指文獻的資源類型、學科來源、研究層次等方面的分布情況。房地產測繪成果作為房地產市場的數據依據，涉及房地產開發、投資等各個方面，通過分析相關研究的文獻類型，能夠更好地了解相關行業或學科與房地產產業聯系的緊密程度等。

(3)研究主體與主題：研究主體是指研究者的姓名、所屬機構、所屬基金等。對研究主體進行統計，能夠了解對房地產相關研究的集中程度，以及進行房地產測繪研究的主要機構類型等；研究主題指學者試圖闡述的與房地產測繪相關的問題，能夠了解房地產測繪研究方向的發展歷程和現在房地產測繪研究的熱點問題，并對房地產測繪的發展趨勢進行判斷。

2 房地產測繪研究成果的文獻計量分析

1991年～2017年，CNKI數據庫共收錄房地產測繪相關文獻 1 280篇。通過上文中所提四個方面對其進行計量分析。

2.1 文獻發表年代分布

各年份的文獻載文量在一定程度上能夠反映各年份相關研究的發展情況。對本文中收錄的 1 280篇文獻進行統計，文獻載文量在不同年份的分布情況及其變化趨勢如圖1所示。

圖11991～2017年CNKI房地產測繪相關文獻的數量變化圖

由圖1可見，我國房地產測繪的研究文獻數量呈現伴隨波動的總體上升的趨勢。根據變化較為顯著的年份節點，將該房地產測繪相關文獻的發展歷程劃分為以下幾個階段：

(1)起步階段(1991～1998)，該階段CNKI共收錄22篇文獻，年均2.7篇。該階段公開發表的房地產測繪相關的文獻數量十分有限，1991年和1992年分別只有1篇相關文獻，之后幾年相對穩定。這一階段以討論1991年發布的房地產測繪行業規范《房產測量規范》研究和應用為主[1，2]。對房產測繪技術應用的研究相對較少。1994年楊慶孚等利用航測方法測繪大比例尺房地產地籍圖，對航測技術在房地產測繪中進行了探究，并取得一定的成果[3，4]。本階段大部分文獻重點討論了行業規范的應用及房地產測繪成果管理等方面的問題，一方面總結行業規范應用中存在的問題，另一方面也在為房地產測繪的國家標準規范的出臺做準備。

(2)波動階段(1999～2006)，該階段共收錄255篇相關文獻，年均36.4篇。相對上一階段已經有了長足的發展，該階段的文獻數量總體上呈增長趨勢，并呈現出明顯的波動變化。2000年和2004年的文獻量明顯高出其他年份，其中2000年國家標準《房產測量規范》頒布，房地產測繪有了國家的標準規范，2000年發表論文的主要是對新的《房產測量規范》的分析解讀和討論[5]。隨著新的《房產測量規范》的實施，房地產測繪行業逐漸市場化，同時出現了一些問題[6]。2004年國家出臺一系列以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，對房地產行業產生一定的沖擊[7]。四川召開房產測繪工作交流會，討論房產測繪的發展現狀、存在的問題和如何促進房地產測繪市場的健康發展等問題[8]。本階段有關于房地產測繪的研究主要集中在質量控制和測繪成果管理這兩個方面。

(3)動態發展階段(2007～2017)，該階段共收錄 1 003篇相關文獻，年均91.2篇。本階段雖然存在小幅波動，總體呈現出穩定上漲的發展趨勢。在研究主題方面，這一時期已逐漸分化出測繪技術應用、問題對策、市場化、質量管理(質量控制)、地理信息系統等核心議題。如張寅探究和討論整合房產和地籍測繪數據的實現方法[9]，能夠將不動產登記數據庫的各種元素更好地關聯起來，促進不動產管理優化。

2.2 文獻類型：資源類型與研究層次

經統計，房地產測繪的研究成果共涉及6種資源類型。按照發表文獻的數量進一步細分，由圖2可見，相關文獻發表在期刊的有 1 034篇，占到總量的81%，這一結果與常識相符，作為一個行業的研究最常用的共享方式就是學術期刊；其次是報紙(134篇)，占總量的11%，主要是由于房地產行業一直是社會的熱點問題，國家和地方政策對其市場影響較大，得到社會的廣泛關注；本文研究的數據樣本和檢索方式均以中文為主，因此作為最直接的學術交流方式，學術會議以國內會議(82篇)為主，占總量的6%，國際會議只有區區6篇相關文獻；碩博學位論文(24篇)占比較少，只有2%，其中只有一篇博士學位論文，該文獻主要討論近景攝影測量技術應用于房產測繪與建筑物三維建模過程中的可行性與相應的技術細節，重點在于應用技術的研究，房產測量只是其研究的一部分[10]。這與房地產測繪的商業性質有關，作為一個學科分支，其技術手段主要來源于測繪科學與技術，并注重測繪技術在房地產行業的應用與實踐。

圖2 1992年～2017年CNKI房地產測繪文獻的資源類型分布圖

房地產測繪作為一項服務于房地產行業的技術應用，其技術手段的研究重心依然是測繪工程技術。表1統計了CNKI中房地產測繪相關文獻的學科分布情況(排名前9)，從中可以看出，相關文獻集中在自然地理學與測繪學、建筑科學與工程以及宏觀經濟管理與可持續發展這三個學科，分別占到42.42%、35.78%與34.61%，其中還有存在部分交叉學科的研究；房地產作為一種高價值固定資產，同樣備受投資行業的關注，占比達到26.48%；其他學科相對較少，如計算機軟件及計算機應用(占比9.84%)在房地產測繪中的研究主要集中在計算機輔助成圖[11]和地理信息管理方面[12]。

1992年～2017年CNKI房地產測繪文獻的學科分布表 表1

圖31991年～2017年CNKI房地產測繪文獻的研究層次分布圖

通過相關文獻學科分布的分析，可知房地產測繪研究的重點一直在其技術升級與應用方面。通過對樣本的研究層次進行分析，如圖3可知，房地產測繪的研究重點和方向一直在工程技術(自科)(564篇)，占比接近總量的一半；其次，房地產測繪成果多為房地產行業的基礎數據，有其特殊性，對其行業發展方向的研究顯得尤為重要，因此行業指導(社科)(193篇)層次的研究次之；基礎與應用基礎研究(自科)(132篇)側重于測繪技術在房地產測繪中的應用；基礎研究(社科)側重于房產測繪成果在房地產行業的應用。由此可見，房地產測繪的研究層次可劃分為自科和社科兩個大類，自科類部分主要研究測繪技術在房地產測繪中的應用，對其測量方法和測量精度的研究；社科類主要集中于房產測繪成果在房地產行業的應用與其市場政策的研究。

2.3 研究主體與主題

測繪行業規范《房產測量規范》于1991年頒布實施[13]，自此CNKI開始出現于房地產測繪相關的研究文獻。通過對樣本的作者和機構的統計(如表2所示)，發現作者及其所屬機構比較分散，發文量較多的馮學智、梁進程和遲進軍的研究方向側重于房產測繪的信息管理方向；何宗宜、何左偉的研究側重于房地產測繪的技術應用[14]。

1991～2017年CNKI房地產測繪文獻的研究主體統計(排名前15位) 表2

在研究機構的統計中，發文量排在前15的機構只有武漢大學一所高校，其研究方向更加側重于測繪新技術在房地產測繪中的應用探索[14]和房地產測繪信息管理系統的設計與實現[15]。其余14個機構均是測繪生產單位，其研究主要討論實際生產過程中存在的技術問題和政策問題。

通過統計樣本的基金資助情況，發現在1 280篇文獻中，只有4篇獲得國家自然科學基金資助；陳洋等關于房產測繪平面圖系統的實現研究[16]獲得建設部科技計劃項目和國家科技攻關計劃的資助；通過國家高技術研究發展計劃(863計劃)的資助，石強等探討了關于房產測繪數據系統的設計構想與實踐[17]；其他資助基金有：湖南省教委科研基金、寧夏自然科學基金各資助1篇。

通過對樣本的作者、機構和支持基金的分析，能夠發現，房地產測繪作為測繪科學與技術專業的一個分支服務于房地產行業，其研究多結合生產實際過程中的問題，對房地產市場發展方向的依賴性較強。

3 房地產測繪研究成果的內容分析

對文獻研究主題進行內容分析，有助于更好地了解房地產測繪問題的研究熱點，從而準確、全面地把握該領域的研究方向和發展趨勢。目前有關房地產測繪研究的視角和切入點較多，因此對于研究主題和領域的準確細分較有難度。通過共詞分析方法，確定CNKI數據庫關于房地產測繪的研究主題，當前房地產測繪的主題以技術應用為主，并分化出地理信息系統、問題對策、質量管理(或質量控制)等核心議題。

房地產測繪的研究主要集中在兩個方向，一是對房地產測繪過程中對規范的解讀研究，在經濟高速發展的今天，人們對于建筑美學的追求越來越強烈，建筑物的形狀趨于不規則，建筑空間結構的劃分界定愈發模糊，這對房產面積的測算帶來一定的困難；二是對測繪技術應用的研究，隨著測繪技術的發展，測繪手段日益多樣化，這些測繪技術也給房地產測繪帶來了一定的便利性。從傳統的全站儀測量，衛星定位系統的應用到近景攝影測量和三維掃描等技術在房產測繪行業的應用，都推動著房地產測繪行業的進步。地理信息系統的應用能夠更好地管理房地產測繪成果，并對已有信息進行對比分析，能夠建立更全面的房產管理系統。

房地產測繪是一種權籍測繪，是對房屋權屬的界定。房地產測繪成果作為房地產市場和政府不動產登記的基礎數據依據，其技術發展水平對房地產行業發展有著深遠的影響。隨著房地產突飛猛進的發展，在一些中小城市，房地產測繪的技術手段和質量控制制度并不完善，制約著其房地產市場的發展。另外，房地產測繪成果作為重要的基礎資料，共享性不高，在不同類型的測繪工作中，一些基本信息無法共享，造成測繪資源和人力資源的浪費。在進行多證合一的背景下，房地產測繪成果與地籍測繪成果的合并過程中，可能出現共同測繪信息不符的情況。由于地區發展和政策原因，房地產測繪在依據國標《房產測量規范》的同時，還要根據地方性法規進行測繪作業，會增加對房產測繪規范的解讀和判斷的難度。

房地產行業事關民生和個人歸屬感和幸福感，房產作為一種高價值的固定資產和精神寄托，隨著房地產的發展，對房地產測繪提出了更高的質量控制要求。保證房地產測繪成果的質量顯得尤為重要，對房地產測繪成果的質量控制一直是一個研究熱點。

4 總結與討論

通過對1991年～2017年國內發表的房地產測繪的研究成果進行梳理與分析。發現，房地產測繪的研究熱度隨著房地產行業的興起、發展而高漲，同時對房地產測繪成果的質量要求更高。房地產測繪的研究主要分為兩部分：一方面是房地產政策對房地產測繪的指導和影響；另一方面是對技術應用和測繪成果管理的研究。隨著經濟的發展，對房地產測繪的成果質量提出了更高的要求，同時測繪技術的發展有利于提升房地產測繪的效率和質量。權籍測繪成果的整合和統一管理及應用對提高效率和成果質量有著重要的作用。