如何處理不動產重復登記發證歷史遺留問題

鐘京濤

案? ?情

1989年12月，某市醫藥經營有限公司（以下簡稱醫藥公司）從市房屋經營公司購買了一處房產，辦理登記手續后取得了房屋所有權證（第00630號），證載建筑面積為81平方米，占地面積40平方米。居民王某租住的一間市政府直管公有住房（以下簡稱訴爭房產）與上述房產相鄰，該房屋占地7平方米，自1972年以來一直由王某占有使用和繳納租金。1994年，市政府推行住房制度改革，王某向市房屋經營公司申請購買訴爭房產，經審核批準后，王某于1994年9月向市土地房屋管理局繳納了5000元購房款，登記機構于同年10月為其頒發了訴爭房產的所有權證（第45191號）。

2015年10月，王某改建訴爭房產施工時，醫藥公司予以阻止，王某出示了訴爭房產的所有權證。醫藥公司認為，訴爭房產在其房屋所有權證范圍內，登記機構在其不知情的情形下為王某頒發第45191號房屋所有權證的行為侵犯了其合法權益。隨后起訴至人民法院，請求撤銷登記機構為王某頒發的訴爭房產所有權證。

一審法院認為，登記機構于1989年為醫藥公司頒發房屋所有權證后，又于1994年將上述房屋所有權證范圍內的部分房產為王某頒發了房屋所有權證，屬于重復登記發證;登記機構為王某頒發房屋所有權證的行為，屬于重大且明顯違法而自始不發生法律效力的行為。

據此，一審法院判決確認登記機構為王某頒發第45191號房屋所有權證的行為無效。王某不服，提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持一審判決。王某不服，申請再審。

疑? ?惑

1.重復登記中設立在后的登記行為是否必然無效？

2.如何處理重復登記發證歷史遺留問題？

分? ?析

關于能否按不動產登記行為設立的先后順序判定重復登記行為的法律效力問題，實踐中，由于各種原因，對同一不動產權利重復作出相互沖突的登記發證行為的問題時有存在。

根據《行政訴訟法》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》等規定，人民法院在審理不動產登記行政案件時，可以根據當事人的申請對其中的民事法律關系進行審查。因此，司法機構在處理重復登記發證行為時，既要審查不動產物權變動的基礎法律關系，也要審查登記程序的合法與否。在對登記程序審查方面，在法律邏輯上，登記機構在設立后一個登記行為時有義務注意到和審查已設立在先的登記行為，否則應承擔更多的不利法律后果。不過，值得注意的是，設立時間在先的登記行為同樣會存在違法或重大瑕疵而導致無效的情形，而且在特定歷史條件下登記制度的運行機制和登記機構的審查能力問題，也是重要的考慮因素。

本案中，登記機構于1994年為王某頒發的第45191號房屋所有權證，雖然與1989年為醫藥公司頒發的第00630號房屋所有權證存在部分重合，導致出現“一房二證”的重復登記發證問題。但是，王某已占有使用訴爭房產40余年，而且醫藥公司取得第00630號房屋所有權證之后的20多年內并未向訴爭房產的實際占有人王某提出權利主張和異議;王某已按當時政策規定并經過審核批準辦理了公有住房購買手續，登記機構也憑市房產管理經營公司出具的房改手續和有關部門審批意見為王某辦理了轉移登記，并為其頒發了第45191號房屋所有權證。在此情況下，一、二審法院僅憑登記機構為王某頒發訴爭房產所有權證的登記行為設立時間在后就認定其無效，顯然依據不足。

本案再審法院經審查認為，二審法院僅以登記機構為王某頒發房屋所有權證時間在后，即認定被訴登記頒證行為屬于重大且明顯違法情形，屬適用法律錯誤，隨后于2018年12月作出裁定：指令二審法院再審本案;再審期間，中止原判決執行。

關于不動產重復登記發證問題的處理，實踐中，重復登記發證問題大多數是分散登記時期產生的歷史遺留問題，其表現形式和形成原因復雜多樣。既有權利主體一致的情形，也有權利主體不一致的情形;既有存在實體權利沖突的情形，也有實體權利并不沖突的情形。

從各地出臺的解決不動產登記歷史遺留問題的政策文件來看，對于不存在實體權利交叉、沖突的重復登記發證問題多有涉及，其基本處理方式是，在當事人協商一致的情況下，通過更正登記、注銷登記等方式予以解決，同時，增加公告、當事人承諾等措施降低法律風險。但是，對于存在實體權利交叉、沖突的重復登記發證情形，現有法律政策和地方出臺的文件中沒有明確規定。由于涉及不動產物權的重新確認，在當事人之間無法達成一致時，應當首先通過訴訟等方式解決不動產權利歸屬問題。

總之，解決不動產重復登記發證歷史遺留問題，應當遵循既要維護真實權利人的合法權益，又要依法依規糾正登記錯誤的原則。（摘編自《中國不動產》2019年第10期）