購房人能查詢不動產登記原始資料嗎

顏桂芝

案? ? 情

2012年10月，張某購買了甲公司開發的一套商品房，并于2015年6月領取了房屋所有權證。

2016年1月，甲公司開發的該小區商品房全部銷售完畢后，市國土資源局注銷了該公司取得的國有土地使用權證，并在登記材料中注明“原證收回注銷”。

2017年12月，張某向市國土資源局提交申請，申請查詢甲公司取得國有土地使用權證土地登記資料中的界址點坐標成果表。市國土資源局作出不予查詢告知書，告知張某申請查詢的國有土地使用權證權利人為甲公司，對張某申請內容不予查詢。張某對該告知書不服，向行政復議機關提起行政復議。

分? ? 歧

對張某作為購房人，是否可以查詢不動產登記全部資料，張某可否查詢其所購房屋土地登記資料中的界址點坐標成果表，有兩種分歧意見：

第一種意見認為，張某是不動產利害關系人，只能查詢不動產自然狀況，不能查詢其所購房屋土地登記資料中的界址點坐標成果表。第二種意見認為，張某在本案中已屬于不動產權利人，可以查詢其所購房屋土地登記資料中的界址點坐標成果表。

評? ? 析

筆者同意第二種意見。

要點一：本案中張某屬于不動產權利人

根據《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條的規定，一般而言，因不動產交易購買商品房的購房人在簽訂購房合同時，尚未取得所購房屋的房屋所有權證，屬于不動產利害關系人。張某申請查詢其所購房屋涉及土地的原土地使用權人雖然為甲公司，但在甲公司取得的國有土地使用權證被注銷后，甲公司已不是本案所涉不動產權利人。

《物權法》第七十條規定，業主對建筑物內的住房、經營性用房專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;第七十三條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。《不動產登記暫行條例實施細則》第二條第二款規定，房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。本案中，張某購買本案所涉房屋并于2015年6月取得房屋所有權證后，根據上述規定及“房地相隨”原則，張某即對其住房專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，因此，張某在本案中已屬于不動產權利人。

要點二：不動產權利人可以查詢不動產登記原始資料

第二十七條規定，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。但《不動產登記暫行條例》并未明確規定權利人和利害關系人查詢不動產登記資料的具體內容和范圍，對此，《不動產登記暫行條例實施細則》第九十四條規定，不動產登記資料包括：不動產登記簿等不動產登記結果;不動產登記原始資料：包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料;第九十七條規定，國家實行不動產登記資料依法查詢制度。權利人、利害關系人按照《不動產登記暫行條例》第二十七條規定依法查詢、復制不動產登記資料的，應當到具體辦理不動產登記的不動產登記機構申請。權利人可以查詢、復制其不動產登記資料。因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等自然狀況。

根據上述規定，不動產權利人和不動產利害關系人可以查詢的不動產登記資料內容和范圍各不相同。不動產權利人可以依法查詢、復制不動產登記資料，該不動產登記資料既包括不動產登記簿等記載的不動產登記結果，也包括不動產登記原始資料。利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。

本案中，張某購買甲公司開發修建的商品房并取得房屋所有權證后，已屬于不動產權利人，其依照上述規定，可以依法申請查詢不動產登記原始資料。因此，張某申請查詢其所購房屋土地登記資料中的界址點坐標成果表，符合上述法律規定，不動產登記機構應當準許張某予以查詢。 （摘自《中國自然資源報》）