房產面積測繪中的質量檢查方法與意義

東浩 錢松烽

【摘 要】隨著經濟的發展，我國城鎮化建設的腳步越來越快，人們對住房的需求越來越大，房地產市場成為當心社會熱點問題，房屋建筑面積也是百姓關注的焦點，關系到老百姓的利益，房屋面積測算質量的好差尤為重要。本文主要分析了房產面積測繪質量的檢測方法，對面積測繪質量的檢測價值進行了探討。

【關鍵詞】住房；面積測繪；質量檢查

一、引言

隨著經濟的快速發展，人們生活水平的提升，房地產企業也迅猛發展，政府也大力深化改革了土地使用政策以及相關住房制度，不動產測繪部門測算的房產面積是產權登記以及房屋交易過程中十分重要的基礎數據，關系到千家萬戶消費者的切身利益，從而體現了房產面積測繪質量檢測工作的基礎性和重要性。

二、檢測房產面積測繪質量的方式

（一）大力發展數學精度檢測方法

1、外業檢測方法，目前的外業檢測的原則是“由整體到局部，由外到內”的先后順序。在實際測量中要分層逐戶的進行測量，應使測線緊貼墻角并離地面約0.80m～1.20m處，并使測線兩端保持在同一水平面上。邊長的測量次數至少兩次，以此獲得有效的邊長。當實測房屋有不規則形狀或直接測量有困難時，可實測房屋幾何要素或實測房屋特征點坐標計算面積，實測坐標點的點位中誤差應不大于±0.05m。

2、觀測質量的檢查。觀測質量的檢查主要包括：（1）測量人員是否持證上崗；（2）對項目數據采集方法正確性，包括層高采集方法、位置正確，采集數據完整性進行檢查；（3）對草圖繪制與現狀吻合規范性、有無偽造資料現象進行檢查；（4）對房屋調查信息填寫完整性、準確性進行檢查。

3、墻體厚度檢測方法，在檢測墻體厚度的時候，一定要注意外墻的保溫層、裝飾性幕墻以及保護層并不屬于外墻體厚度，在工作人員對墻體厚度進行檢測的時候，如果發現墻體厚度變化超過0.02米就一定要對墻體不同部位進行厚度檢測。如果在檢測過程中遇到困難，可以根據設計的相關數據，測量抹灰層以及外墻裝飾貼面等，以此來推斷墻體厚度等相關數據。

4、檢測數據處理方法。當對房屋面積測繪完畢以后，工作人員要對相關數據運用平差方式進行整合，房屋內部分段丈量出的數據與房屋外圍長度的數據存在著一定的差異，但差異屬于限差范圍內的時候，通常用房屋外廊的相關數據當做標準數據，那些采用分段丈量方法所獲得的相關數據按照比例配賦的方式獲得房屋邊長的平差值。在對房屋面積進行計算時，可以通過分析計算由平差處理后的檢測數據，取得準確的房屋邊長數據。當實測邊長與設計邊長的較差符合限差值，可采用設計邊長，否則，應采用實測邊長。通過邊長有效的計算各個房屋建筑的面積，并對那些共用共有房屋面積進行分攤，通過這些方式，能夠得到以下面積數據：各戶的房屋產權建筑面積、各功能區的房屋產權建筑面積、房產整幢的產權建筑面積等。

5、面積分攤方法，依據國家房產測量規范，房屋面積的計算以幢為單位進行測算。不適用一次性整體分攤的房屋采用多級分攤。多級分攤的原則遵循由整體到局部，從大到小逐級分攤。可根據房屋功能區劃、共有建筑的服務范圍等的不同，可以將房屋劃分不同的功能區，一般按商業、辦公、住宅、車庫等進行劃分。一級分攤為功能區間的分攤，即為功能區間的共有建筑面積按比例分攤加上各功能區自有建筑面積得到各功能區建筑面積。二級分攤為各功能區內各層的分攤，某一功能區通過第一級分攤得到共有建筑面積加上本功能區各層之間的共有面積按各層套內面積分攤至各層。三級分攤為各套之間的分攤，第二級分攤得到的共有建筑面積加上各層的層有共有面積，按層內各套房屋的套內建筑面積依比例分攤至各套。房屋需更多級的分攤，參照上述方法在上一級的基礎上再進行分攤計算。如各產權人使用的共有部分有協議或者合同規定，優先按照協議或者合同來分攤。

（二）檢測計算質量的有效措施

相關工作人員在進行測量時一定要保證測量數據的準確性，將檢測數據與樣本數據進行分析。其工作內容包括：（1）房產面積技術依據的正確性；（2）房屋邊長測量數據處理、非實測數據采用的正確性、合理性；（3）對于計算房屋全部面積、一半面積以及不計算面積的執行是否符合國家的規定；（4）判斷公用共有面積分攤計算的正確性；（5）分類面積數據計算的齊全性

（三）檢測資料質量的有效措施

資料的檢查包括兩方面：一是對房屋面積測算收集的圖形、批復文件的有效性、完整性以及正確性進行必要的檢查。圖形文件會對房產面積計算成果直接產生重大影響，關系到功能劃分、計算分攤等。因此，在質量檢查時應檢查設計圖紙是否為相關主管單位批準的圖紙，收集的相關批復文件復印件是否與原件一致，并加蓋與原件核準一致的印章，對相關協議、說明、承諾合法有效性作出必要的判斷。二是對內業計算成果資料規范性、正確性、完整性進行檢查。內業資料的檢查主要包括圖表數據完備，圖形繪制規范，符合現行規定，圖面美觀大方、圖廓圖式采用符合規定，計算數據表內容完整規范，座落、權屬四至等房屋信息完整等。

三、房產面積測繪質量檢查的重要意義

（一）有效的保障消費者利益

房屋建筑面積涉及千家萬戶，直接關系到廣大老百姓切身利益。因此，在房產面積測繪時，測算人員一定要保證面積測量以及計算的嚴謹性以及規范性，避免出現嚴重質量事故，最大限度保證消費者的利益。同時也能夠為房屋糾紛等提供依據，這里需要注意的是房屋面積測繪質量數據在房屋所有權證核發中占據重要地位，同時也是原始資料之一。因此，房產測繪質量的檢查意義是非常重大，是保證消費者利益的根本。

（二）能夠有效的維護房產市場秩序

房地產作為當前社會百姓關注的熱點問題，經常出現消費者與房地產企業產生糾紛，消費者維權事件不斷。其中房屋銷售面積也是消費者關注的熱點，銷售面積一般為測繪單位測算的建筑面積。因此為減少買賣糾紛，維護消費者權益，一定要將房產銷售面積的準確性提升上去，促進房產市場高效運轉。

（三）提高測繪單位成果質量。測繪成果質量是測繪單位的生命線，關系到單位的生存發展。只有質量提高上去了，單位才能得到社會認可。因此，作為測繪單位的質檢部門應該為單位核心部門之一，測繪單位必須高度重視，不算完善質量檢查制度。

（四）為相關政府部門提供基礎數據服務。

房產測繪成果可作為產權登記、財政稅收、拆遷補償、城市建設規劃基礎數據，房產測繪質量直接關系到政府公信力和決策，關系民生。所以測繪成果顯得尤為重要，成果質量檢查必不可少。

結束語

房產測繪質量檢查在房產測算整個估計過程起到舉足輕重的作用，作為測量單位應建立完善的檢查制度，并有專職質檢人員，提高從業人員技能水平，不斷提高房屋面積測算質量，為社會穩定、房地產的市場健康有序的發展作出應有的貢獻。

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（作者單位：1南通市房產管理測繪隊；

2南通市房產測繪有限公司）