我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題分析

朱亞鵬

【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，同時(shí)也暴露出或多或少的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)就是其中之一。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)理論，研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，結(jié)合具體數(shù)據(jù)分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并結(jié)合融資風(fēng)險(xiǎn)類型提出防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資;融資風(fēng)險(xiǎn)

【中圖分類號(hào)】F293.3;F832【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2019）08-0026-03

0 引言

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)振興離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，國(guó)家不得不出臺(tái)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，希望通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。對(duì)于這樣一個(gè)資金密集型行業(yè)，融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，可是國(guó)家出臺(tái)了銀根緊縮性政策用以控制房地產(chǎn)企業(yè)融資。面對(duì)國(guó)家的調(diào)控政策和市場(chǎng)的發(fā)展方向，如今的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度越來(lái)越大。融資受限勢(shì)必會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)。此外，在資產(chǎn)融合過(guò)程中必然引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。需要根據(jù)實(shí)際情況，避免融資風(fēng)險(xiǎn)，提出有效的防范措施，保證融資活動(dòng)處于安全范圍，以此優(yōu)化房地產(chǎn)融企業(yè)的融資現(xiàn)狀，保證社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.1 負(fù)債規(guī)模過(guò)大

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，非金融行業(yè)里房地產(chǎn)業(yè)以80.05%的資產(chǎn)負(fù)債率位于首位。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)是典型的負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式。一方面，其大多企業(yè)采用預(yù)售方式，預(yù)售額越多，負(fù)債越多;另一方面，目前土地供應(yīng)量缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相爭(zhēng)奪高價(jià)地，因此紛紛加大融資力度，盲目融資。這必然會(huì)提高企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。而當(dāng)前市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)“去杠桿”調(diào)控信號(hào)不斷加緊。在政策約束下，信托等融資手段受到約束，迅速攀升的負(fù)債率和高昂的資本成本將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難。一旦償債能力出現(xiàn)危機(jī)，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨破產(chǎn)。

以富力地產(chǎn)為例，該公司的凈負(fù)債從2015年的700億元提升到2016年的780億元，凈負(fù)債率也由約170%上升到近175%。鑒于富力地產(chǎn)2016年發(fā)行公司債總計(jì)420億元，其平均借貸成本從2014年的8.5%和2015年的8.3%，下滑到2016年的6.3%。伴隨公司負(fù)債規(guī)模逐漸上升，2016年總利息支出增長(zhǎng)了約10%，達(dá)到65億元左右。富力地產(chǎn)逐漸被擠出房地產(chǎn)第一梯隊(duì)。

1.2 企業(yè)盈利能力下降

2016年“930新政”（2016年9月30日中央銀行發(fā)布《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)。）實(shí)施以來(lái)，尤其是2017年“317新政”（2017年3月17日北京出臺(tái)的樓市調(diào)整政策）以來(lái)，高房?jī)r(jià)開(kāi)啟了回落模式，許多熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)有所回跌或逐步趨穩(wěn)。雖然價(jià)格有所下降或逐步穩(wěn)定，但是買房者心態(tài)也因此發(fā)生變化，“擔(dān)心房?jī)r(jià)暴跌”“對(duì)政策的理解有偏差”等因素致使買房者處于持續(xù)觀察狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力存在不確定性，甚至沒(méi)有因?yàn)橘I房者的增多而使盈利增加。此外，房?jī)r(jià)的絕對(duì)值依然很高，導(dǎo)致買房者望而卻步。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)存在銷售上不去的現(xiàn)象，利潤(rùn)下降導(dǎo)致資金難以收回，進(jìn)而引發(fā)資金鏈斷裂，致使公司產(chǎn)生財(cái)務(wù)問(wèn)題與財(cái)務(wù)危機(jī)。

1.3 信托融資受限制

信托融資本身存在著成本低、風(fēng)險(xiǎn)小且融資方式靈活多變的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，非常符合房地產(chǎn)企業(yè)的需求。但是這些年來(lái)，我國(guó)信托融資條件在逐漸增大。國(guó)家頒布了許多條令加大信托融資條件，如《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，此條例明確規(guī)定了信托公司不能向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，不能進(jìn)行商品房預(yù)售回購(gòu)。如此一來(lái)，使得房地產(chǎn)融資難度加大，門檻提高，所以許多房地產(chǎn)企業(yè)停止了信托融資。

2016年10月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量下降約44%，是當(dāng)年2月以來(lái)最大的降幅。上海恒盛地產(chǎn)控股因沒(méi)能按時(shí)償付其2018年到期的票面利率而支付2 650萬(wàn)美元半年的利息，然后在限期內(nèi)完成付息義務(wù)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵監(jiān)測(cè)指標(biāo)設(shè)置

2.1 監(jiān)測(cè)指標(biāo)設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)在各種財(cái)務(wù)報(bào)表中浮現(xiàn)，因此需要規(guī)律、合理地建立完整的監(jiān)測(cè)指標(biāo)，用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確檢測(cè)和預(yù)防。考慮到我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)狀況，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，列舉了償債、盈利、運(yùn)營(yíng)能力等指標(biāo)。其中，有關(guān)償債能力的指標(biāo)包括資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率;盈利能力指標(biāo)包括凈利率和營(yíng)業(yè)收入;運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)包括總資產(chǎn)收益率。

2.2 案例分析：萬(wàn)科房地產(chǎn)股份有限公司

2.2.1 公司簡(jiǎn)介

萬(wàn)科房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)科地產(chǎn)）是目前國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的地產(chǎn)公司，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，萬(wàn)科地產(chǎn)成為國(guó)內(nèi)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋53個(gè)大中城市。年均住宅銷售規(guī)模在6萬(wàn)套以上。

2.2.2 萬(wàn)科地產(chǎn)存在的問(wèn)題

（1）通過(guò)表1企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表（來(lái)源：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)）可以看出該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，2017年為79.7%，2018年達(dá)到82.4%。一方面說(shuō)明企業(yè)充分利用財(cái)務(wù)杠桿，另一方面說(shuō)明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力過(guò)低，面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)就會(huì)面臨償還巨額負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉或破產(chǎn)。2017年的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率分別為1.20、0.49;2018年的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率分別為1.55、0.48。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率表示企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中在短期債務(wù)到期時(shí)變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力，流動(dòng)比率一般應(yīng)大于2，而速動(dòng)比率的黃金點(diǎn)為1。企業(yè)短期償債能力不足，說(shuō)明該企業(yè)短期化解風(fēng)險(xiǎn)的能力不足。

（2）通過(guò)萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)）可以看出企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)情況較差。2017年、2018年企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.24和0.22，見(jiàn)表2。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是綜合評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和利用效率的重要指標(biāo)，反映企業(yè)單位資產(chǎn)創(chuàng)造的銷售收入。而企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率連續(xù)兩年均低于行業(yè)平均值。公司資金周轉(zhuǎn)慢說(shuō)明企業(yè)銷售情況不理想，進(jìn)而容易導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法維持正常運(yùn)行。

2.2.3 綜述

從萬(wàn)科地產(chǎn)的盈利情況來(lái)看，近兩年來(lái)，該公司的盈利情況并不樂(lè)觀。因此，企業(yè)要及時(shí)做出回應(yīng)，轉(zhuǎn)變思路，找出解決方法，最大限度地控制成本費(fèi)用支出，提高盈利能力。在銷售盈利能力欠缺的狀況下，萬(wàn)科地產(chǎn)要控制成本費(fèi)用，維持企業(yè)運(yùn)作。在此基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)自身?xiàng)l件，提高銷售和盈利能力。從萬(wàn)科地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，其財(cái)力、物力投入周期過(guò)長(zhǎng)，使得運(yùn)營(yíng)能力不足。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力開(kāi)發(fā)自身潛力，通過(guò)觀察市場(chǎng)情況做出相應(yīng)策略以提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

3 防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的建議

3.1 加快完善房地產(chǎn)金融立法

目前我國(guó)房地產(chǎn)融資法不夠完善，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)存在一定波動(dòng)，在一定程度上限制了房地產(chǎn)融資，無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形成合理保障。因此，需要產(chǎn)生行之有效的金融立法制度體系，不僅用以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，而且為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了法律保障。首先應(yīng)該與現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境相結(jié)合，在現(xiàn)有立法的基礎(chǔ)上加以完善和改進(jìn)。其次應(yīng)該頒布新的立法，保證房地產(chǎn)企業(yè)融資順利進(jìn)行，矯正其融資行為，改善融資環(huán)境，增進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

3.2 政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資的支持

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要依賴政府的支持。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集、風(fēng)險(xiǎn)集中的行業(yè)，需要用專門和可靠的機(jī)制來(lái)確保其健康發(fā)展。參考發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展現(xiàn)狀，無(wú)疑離不開(kāi)其政府的幫助與支持。政府發(fā)布政策惠利于房地產(chǎn)行業(yè)，將會(huì)很大程度上促進(jìn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展，并且為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有力保障。因此，政府需要通過(guò)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度，有效降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)其有效安全地融資，加速整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。

3.3 拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多元化

房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展必然導(dǎo)致銀行貸款不再是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一選擇。拓展和采用更多的融資方式能夠使企業(yè)更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，例如可以利用證券保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)的特色業(yè)務(wù)，結(jié)合企業(yè)自身需求，采用多種多樣的融資手段。雖然部分融資方式成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，但是多種融資方式有效結(jié)合可以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)和獲取資金的效果。

預(yù)備制度是一種較為合理的融資手段，并且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有助于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。不過(guò)，目前此制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展還有阻隔作用。因此，需要通過(guò)改革預(yù)收制度，完善監(jiān)督機(jī)制，降低風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)其促進(jìn)與約束作用。

4 總結(jié)與展望

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將直接影響我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。對(duì)于這類資金密集型行業(yè)，融資對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要的環(huán)節(jié)，但是存在著不同原因的限制，如城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、政策變化、法律法規(guī)不健全等困難，房地產(chǎn)企業(yè)融資確實(shí)存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的興盛時(shí)期，同時(shí)也是融資風(fēng)險(xiǎn)層出不窮的關(guān)鍵時(shí)期，本文針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題進(jìn)行分析與研究，深入了解我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范相關(guān)問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際情況采取合理有效的措施，以減少我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)理論出發(fā)，通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資情況，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)成因與風(fēng)險(xiǎn)類型。其次，提出有效防范措施，希望通過(guò)增加新的金融立法、政府參與緩解和改善融資環(huán)境、拓寬融資渠道等建議，實(shí)現(xiàn)融資方式多元化，拓寬信托業(yè)務(wù)。企業(yè)可以利用自身資源，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。本文的研究為房地產(chǎn)發(fā)展提供風(fēng)險(xiǎn)控制指導(dǎo)，有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

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[責(zé)任編輯：鄧進(jìn)利]