重慶A房地產公司J樓盤項目稅收籌劃

李沂洋

【摘 要】在房地產項目開發過程中，由于涉及的稅目較多且開發周期較長，因此可以籌劃的空間很大，合理利用節稅技巧對各個環節進行籌劃以達到節稅的目的。設計清算階段的籌劃，在計算土地增值稅時，選擇不同的納稅對象、不同的納稅時間所帶來的節稅效果是不同的。所以，企業會計應重視對稅務的籌劃，加深對稅法的了解，通過籌劃使企業實現利潤最大化。文章以重慶A房地產公司的J樓盤項目為例，對其清算階段的土地增值稅及企業所得稅進行稅收籌劃。

【關鍵詞】土地增值稅;企業所得稅;清算階段稅收籌劃

【中圖分類號】F293.33 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）08-0239-02

1 案例背景

1.1 A房地產公司簡介

重慶A房地產公司于2001年4月13日成立，經營范圍包括房地產開發與經營、物業管理、房屋租賃等。

1.2 J樓盤項目

（1）樓盤信息。樓盤地址在重慶市南岸南濱路金輝段（銅濱公園旁）;物業類型為普通住宅;塔樓建筑樣式。

（2）裝修狀況。毛坯;樓層高度為32層;車位數量為715個;物業費為3.8元/m2;建筑總面積為199 418 m2;產權使用年限為50年;地價為12 000元/m2。

1.3 用地規劃方案

街邊的商鋪：臨街的位置規劃為商住房，其中商鋪的建設面積約32 591 m2;高層電梯住宅：總建設面積約175 827 m2。

2 案例分析

2.1 土地增值稅清算單位的選擇

房地產公司同時開發多種項目時，核算單位不同，所繳納的稅額也不同，可分開核算，也能合并核算，這兩種方式所繳納的稅額是有差異的，這就為稅收籌劃提供了空間。采用合并核算通常會為企業帶來更大的稅收利益，但有時也存在分開核算收益更高的情況。如果有某項工程的施工時間長、規模大，則要按區域或部分確定清算單位。

（1）稅收籌劃的依據：該稅目清算單位基本都是房地產項目，若具體項目屬于分期，那么清算單位也按分期算，項目中的住宅有普通式也有非普通住宅，因此要分開計算稅額，概括而言，清算單位的劃分實質是為了適應清算工作，要依據具體開發狀況做出不同的劃分。

（2）稅收籌劃的思路：本文例舉的項目中既有普通住宅也有商業地產，按照稅法規定，其土地增值稅可以以產品開發類型為清算單位，將住宅和商業地產分為兩個單項工程，也可以以開發單位即整個開發項目為清算單位對土地增值稅進行清算。由于分開清算與合并清算的土地增值率可能會有所不同，其使用的土地增值稅稅率相應也不同，所以土地增值稅就不同。

（3）稅收籌劃方案如下。

方案一：土地增值稅以房地產開發單位進行清算，即將住宅、商品房和車庫合并進行清算。

項目名稱及金額：總收入為220 000萬元;前期工程費為1 400萬元（可扣除）;財務費用為500萬元;房地產開發成本為25 000萬元（可扣除）;管理及銷售費用為6 000萬元;建筑安裝工程費為2 500萬元（可扣除）;配套設施費為990萬元（可扣除）;設計費為700萬元（可扣除）;城建稅及教育費附加為11 000×（3%+7%）=1 100萬元（可扣除）;營業稅為220 000×5%=110萬元（可扣除）;（房地產開發成本+土地取得成本）×（20%+10%）為19 500萬元（可扣除）;土地成本為40 000萬元（可扣除）。

土地增值稅為123 400×50%-96 600×15%=47 210萬元;稅后凈利潤為（220 000-11 000-1 100-40 000- 25 000-6 000-500-47 210）×（1-25%）=66 892.5萬元。

方案二：土地增值稅以房地產開發產品為清算單位，即對商業用地和住宅分別進行清算（商鋪面積占總建筑面積的11.99%，住宅面積占總面積的88.01%）。

住宅類銷售總價為171 880萬元。其中：住宅銷售平均價格為11 000元/m2;住宅銷售總價為162 115萬元。車位銷售平均價格為150 000元/車位;銷售總價為9 855萬元。商用類銷售總價為45 182萬元;總體銷售額為217 062萬元。

商業用地部分：總收入為44 900萬元;前期工程費為179萬元;財務費用為57萬元;房地產開發成本為4 199萬元;管理及銷售費用為700萬元;建筑安裝工程費為3 800萬元;配套設施費為130萬元;設計費為90萬元;城建稅及教育費附加為2 300×（3%+7%）=230萬元（可扣除）;營業稅為44 900×5%=2 245萬元（可扣除）;（房地產開發成本+土地取得成本）×（20%+1+10%）為10 528.7萬元（可扣除）;土地成本為40 000萬元（可扣除）。

扣除項目金額為230+2 245+10 528.7=13 003.7萬元;土地增值地為44 900-13 003.7=31 896.3萬元;增值額與扣除項目金額的比例為31 896.3/13 003.7=245%（所以適用稅60%，速算扣除系數為35%）;土地增值稅為31 896.3×60%-13 003.7×35%=14 586.5萬元;商鋪部分利潤為（44 900-3 900-4 199-700-57-2 245-230-14 586.5）×（1-25%）=14 236.9萬元。

住宅開發部分：總體收入為175 100萬元;營業稅金為175 100×5%=8 755萬元;教育費附加及城建稅為8 700×（7%+3%）=870萬元;土地取得成本為36 100萬元;房地產開發成本為20 801萬元;（房地產開發成本+土地取得成本）（20%+10%）=17 070.3萬元;銷售及管理費用為5 300萬元;財務費用為443萬元。

扣除項目金額合計為20 801+8 755+36 100+870+17 070.0+443+5 300=89 339.3萬元;土地增值額為175 100-89 339.3=85 760.7萬元;土地增值額占扣除項目額的比例96%（所以適用稅40%，速算扣除系數為5%）;土地增值稅為（175 100-89 339.3）×40%-89 339.3×5%=29 837.28萬元;住宅部分利潤為（175 100-8 755-870-36 100-20 801-443-5 300-29 837.28）×（1-25%）=52 515.29萬元;共計14 236.9+52 515.29=66 782.19萬元。

（4）稅收籌劃的結論：從上文兩個案例中發現，兩種計算方式稅后獲得的凈利潤差異較大，方案一獲利明顯高于方案二，所以方案一從經濟效益的角度考慮是最佳的選擇，可增加110.31萬元的稅后凈利潤。

2.2 企業所得稅清算時間的選擇

（1）稅收籌劃的依據。企業所得稅清算就是房地產企業在開發產品完工后，選定某一具體時間點確定計算計稅收入和成本，其中在確定成本時，某項支出已經發生，本應有卻沒有合法的憑據，在這種情況下是無法將它劃入成本的，只有拿到憑據之后再另行計入。一旦相關產品完工，那么公司只能在當年匯算清繳所得稅之前確定成本核算最終的時間。出包的工程，如果還沒有辦理最后結算且沒有總額發票憑證，在相關證據充足的基礎之上，針對發票金額不足的部分能夠預提，但是上限是合同總額的一成。對于公共配套設施而言，如果還沒有開工或者還沒有竣工，預提建造費用的時候能夠依據最初預算造價進行。此處的公共配套設施是有條件的，必須是合同、售樓廣告或者是相關模型中已經承諾的或者是依法必須建的，能夠預提報批報建、物業完善費用。后者具體是指企業要負擔的各項基金，例如物業管理方面、公建維修方面及其他專項基金。

（2）稅收籌劃的思路及方案。J項目于每季度進行企業所得稅預繳，于每年年末進行匯算，竣工后進行清繳。

根據上述稅法規定可以明確以下兩點：房地產企業開發產品完工后，應在完工年度企業所得稅匯算清繳前確定企業所得稅的清算時間;除特殊規定外，預提成本不能在企業所得稅前扣除。

基于以上兩點，重慶A房地產公司選擇的企業所得稅清算時間應該在開發產品的開發成本全部實際發生并取得發票后（除稅法規定的特殊情況以外），產品完工的下一年度企業所得稅匯算清繳前的期間內進行選擇。

重慶A房地產公司在具體選擇清算時間時，還應從以下兩個方面進行必要的籌劃，以保證企業所得稅正常清算，避免納稅損失。{1}完工時間的確定。從上述稅務分析可以看出，從開發產品完工到下一年度企業所得稅匯算清繳期間時間的長短取決于開發產品完工時間。也就是說，開發產品在當年度越早完工，企業所得稅清算的準備工作時間越長;完工時間越接近年底，企業所得稅清算的準備工作時間越短。而企業所得稅清算準備工作時間越長，準備工作越充分，計稅成本也就越完整，從而可以避免因計稅成本不完整給企業帶來多繳納企業所得稅的情況。因此，J項目選擇非年末完工，在當年度內完工時間越早，對企業所得稅的清算工作越有利。{2}預提成本的扣除。從以上稅務分析可以看出，如果屬于開發產品完工年度內的成本支出，如果拿到合法有效的憑據是在下年度清算所得稅之前，就能在完工年度進行稅前扣除。因此，在完工年度，企業的預提必須盡可能充分、完整，不能出現缺項或預估成本不足的問題，不然，即便下年度拿到了合法有效的憑據，該部分也無法在完工年進行扣除。綜上所述，該項目必須在完工年度末，盡可能預提充分完整的成本，以保證企業所得稅清算工作順利進行。

（3）稅收籌劃的結論。關于企業所得稅清算時間的選擇，無論是確定非年末為完工時間還是完整預提成本，其本質都是為了在清算之前充分取得成本憑據。

3 結論

房地產行業沉重的稅務負擔會導致房價長期呈居高不下的態勢，對行業的發展及人民的幸福指數都有極其不好的影響，企業可以通過合理的稅收籌劃，減輕企業的稅務負擔，從而增強企業的競爭力，最終對行業的健康發展產生積極影響。本文以重慶A房地產公司的J樓盤項目為例，從土地增值稅清算階段的單位及企業所得稅清算時間上進行稅收籌劃，選擇合理的稅收方案，以此減輕稅務負擔，增加企業利潤。

參 考 文 獻

[1]黃俁.房地產企業土地增值稅稅收籌劃研究[D].長春：吉林財經大學，2016.

[2]馬思琳.我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃[D].昆明：云南財經大學，2016.

[3]李敏敏.房地產企業土地增值稅稅務籌劃[J].財會通訊，2015（29）.

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