淺析地鐵商業(yè)物業(yè)特點與發(fā)展方向

王正瑋

摘要：近年來隨著國內城市軌道交通建設的迅猛發(fā)展，地鐵給城市生活模式帶來了全新的變革。與之緊密聯(lián)系的地鐵商業(yè)成為各方關注的焦點，由于國內地鐵商業(yè)發(fā)展相對滯后，尤其是一些新興城市在地鐵商業(yè)開發(fā)上缺乏經(jīng)驗，導致地鐵商業(yè)價值未能完全體現(xiàn)。文章通過對地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)特點及現(xiàn)狀的研究，更好地理解地鐵上蓋商業(yè)模式，探索適合國內城市發(fā)展的地鐵商業(yè)。

關鍵詞：地鐵;上蓋商業(yè);連接;客源

一、地鐵商業(yè)物業(yè)的定義

地鐵的發(fā)展史要追溯到1863年，倫敦建成了世界上第一條地鐵。地鐵即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具。地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業(yè)建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動商圈發(fā)展與提升。

地鐵商業(yè)項目主要包括兩大類：站內商業(yè)、車站連通商業(yè)。地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)屬于車站連通商業(yè)。

站內商業(yè)是指在車站里所規(guī)劃出來的商業(yè)經(jīng)營空間，一般直接位于地鐵車站或者火車站內部，對于站內客源具有獨占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運營或與專業(yè)商業(yè)集團合作經(jīng)營。

日本站內商業(yè)的發(fā)展比較具有典型性，其站內商業(yè)最初的規(guī)模并不大，通常包括販售零食、飲料、報章雜志的小鋪;隨著車站周圍日漸興旺，許多大中型車站進行大規(guī)模重建改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺當中的道路或小廣場等空間建設專屬的地下商場、商店街區(qū)甚至規(guī)模更大的車站商廈;東京地鐵公司鑒于站內商業(yè)表現(xiàn)突出（知名連鎖品牌大量進駐且業(yè)績與租金均表現(xiàn)上佳），加大了車站商業(yè)設施車站地下商城、車站商廈、車站內商店街、車站高架橋下商店等四種業(yè)態(tài)的開發(fā)力度。

車站連通商業(yè)是指雖然不位于車站內部，但有通道直接連接車站內部，無需再繞道地面進入車站的商業(yè)項目。一種是商業(yè)物業(yè)全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來的地下通道型地下商業(yè)街該類商業(yè)多數(shù)經(jīng)營流行服飾或其他特色中低檔時尚商品。另一種是地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，即地面地下商業(yè)物業(yè)聯(lián)成一體并與地鐵站直接相通的商業(yè)物業(yè)或商業(yè)綜合體，通過某層樓面（通常為地下

一、二樓或地面

二、三樓）與城市軌道站點通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過專用的通道進入購物中心，商業(yè)項目得以通過地鐵口和地上商業(yè)實現(xiàn)有機結合，分享依靠地鐵口交通便利優(yōu)勢帶來的巨大客流，從而帶動地鐵進出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個輻射力很強的購物中心。

二、地鐵商業(yè)的主要形式以及相關項目

依據(jù)商業(yè)設施與地鐵的關聯(lián)程度，我們可以把地鐵商業(yè)劃分為以下幾種類型：一是地鐵站廳內部零星的商業(yè)網(wǎng)點，面積小，以即時性消費商品和專業(yè)服務為主;面積較大的站廳內部商業(yè)設施，以便利性商品和服務以及流行性商品為主。二是乘客通道的商業(yè)利用部分，比如可以采取“花車”等形式。三是地鐵的地下商場或商業(yè)街，一般經(jīng)營流行性服飾、皮具和其它中低檔商品，目標消費人群通常可以確定為大中學生以及追求時尚的年輕一族，比如上海迪美廣場“香港名店街”、廣州“流行前線”、大連“勝利廣場”等。四是拓展地鐵連線優(yōu)勢，雖然很多項目不與地鐵站廳直接發(fā)生關聯(lián)，但卻可以為往來商場的客流提供快捷的交通方式，這是很多城市中高檔商業(yè)項目所考慮的因素，也就是說，商業(yè)項目可以通過地鐵口和地上商業(yè)實現(xiàn)有機結合，依靠地鐵口的交通便利性，帶來巨大客流，從而帶動地鐵進出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個輻射力很強的購物中心，如香港的太古城。

三、地鐵商業(yè)的特點

地鐵并不是萬能的，它不足以徹底顛覆商圈本質而大幅抬高整個項目的定位，故切忌盲目跟風;地鐵上蓋商業(yè)項目的特色主要體現(xiàn)在與地鐵連接樓層（包括地上、地下）的業(yè)態(tài)組合與商品定位，因此我們有必要了解與地鐵連接的樓層的動態(tài)組合與商品定位的種類。

商業(yè)區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項目吸引的主要是青年和中年的學生客群和上班族;客流通常有一定的保證，故引進的業(yè)態(tài)中以租金較高的各類主流或非主流時尚個性特色的服飾、飾品、護理品和禮品以及隨即消費沖動最高的各類餐飲商戶為主;規(guī)模較小且位于商務區(qū)的地鐵上蓋商務樓和賓館的商業(yè)裙房則集中聚焦于中高檔商務配套的銀行、咖啡廳、品牌快餐、中西餐廳、便利店等相關聯(lián)業(yè)態(tài);住宅區(qū)的地鐵上蓋商業(yè)項目則重點考慮全家共同參與的家庭型業(yè)態(tài)品種組合，如超市大賣場、各類餐廳、娛樂項目等;家居建材城屬于消費頻率和消費沖動很低、目的性購買傾向最高的商業(yè)項目，這類低租金的大型專業(yè)市場通常只有位于非常生僻商圈的大型地鐵上蓋商業(yè)項目才會引進，這類重型專業(yè)市場開設在人氣不足但租金低廉的商圈，利用地鐵的時間成本優(yōu)勢和廣告吸引客人專程前來。

四、地鐵商業(yè)的發(fā)展方向

（一）注重地上地下立體化發(fā)展，加強周邊商業(yè)配套設施的完善。地鐵商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要充分利用可開發(fā)的土地資源，善于將地上和地下空間有機整合，探索綜合性立體化的發(fā)展模式，讓城市擴張出來的土地資源商業(yè)價值最大化。

（二）注重人性化的經(jīng)營理念融入。地鐵商業(yè)的發(fā)展過程中，要和市場的實際需求相結合，商業(yè)經(jīng)營的內容要能滿足消費者的實際需求，做好地鐵客流不同特點的分析，滿足不同目標消費群體的差異化需求。

（三）打破思維的墻，發(fā)展地鐵新商業(yè)。互聯(lián)網(wǎng)，大數(shù)據(jù)以及消費升級的大發(fā)展，帶來了零售業(yè)的新機會，地鐵商業(yè)已經(jīng)從舊的發(fā)展模式向新的發(fā)展模式進行突圍，其中必會帶來陣痛，一些過去認為商業(yè)價值高的地鐵商業(yè)資源正悄然退出歷史舞臺，在全民創(chuàng)業(yè)的浪潮中，地鐵商業(yè)的管理者和經(jīng)營者更應重新審視一下現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)歷史機遇，突破思維慣性，接納新商業(yè)，新業(yè)態(tài)，新模式、新的合作伙伴進入地鐵商業(yè)領域，共同促進地鐵新商業(yè)不斷升級。

五、結語

地鐵時代的到來，帶來了城市生活的變革，帶來了商業(yè)模式的變革，客源的變化和消費節(jié)奏的變化給地鐵商業(yè)帶來了全新的機遇與挑戰(zhàn)。各地區(qū)應該結合自身特色認真研究地鐵客源組成，迎合客源需求，開發(fā)適合區(qū)域特點的地鐵商業(yè)，讓地鐵商業(yè)成為新時期城市商業(yè)發(fā)展的全新增長點。

參考文獻：

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[2]李平定.地鐵商業(yè)思考[J].鐵道建筑技術，2012（增2）.