優化完善商品房交易模式的建議

李讓恩 張夢俐

摘要：優化交易模式是提高商品房市場監管能力，規范市場行為的有效措施。本文為探索出更加適合當前房地產發展的交易模式，以分析重慶市商品房交易的現狀為基礎，依次闡述了商品房交易存在的問題以及產生問題的原因，并有針對性的提出了完善交易模式的5項措施。經分析，交易中存在的問題是房源信息不真實、預售資金被挪用、合同備案不及時;而導致問題產生的原因是房源信息不對稱、購房者參與監督難、監管部門缺乏手段;提出的解決方案是實施線上認購、前置預售資金、線上發起備案、強化人機交互、搭建監管平臺。

關鍵詞：商品房;交易模式;房源信息;預售資金;合同備案

按照類別劃分，房地產市場可分為商品房交易市場、存量房交易市場、租賃市場三類。由于我國還處于發展階段，因此，商品房交易市場是占主導地位，而存量房交易市場和租賃市場則分別處于發展和培育階段。在商品房交易市場中，交易模式對于規范市場行為至關重要，好的交易模式有利于減少違法違規行為的出現。然而，從當前市場環境來看，由于沒有好的交易模式，導致在利益的驅使下，“一房多賣”、“捂盤惜售”、“團購費”等行為頻繁發生[1]，嚴重損害了廣大購房者的合法權益。基于此，為營造一個健康規范的交易環境，本文選取重慶市作為交易模式研究的對象，以期為各地優化商品房交易模式提供借鑒或參考。

一、商品房交易的現狀分析

（一）商品房交易的分類

按照銷售方式的不同，可將商品房交易分為期房交易、現房交易兩類。所謂期房交易是指將已取得預售許可證，正在建設，但尚不能裝修入住的房屋售予購房者的行為;現房交易則是指己通過竣工備案驗收，并取得房地產權證，可直接裝修入住的房屋。目前，重慶地區的商品房市場以期房為主，現房交易較少，出現違規行為也普遍集中在期房。因此，本文所說的商品房交易重點是指期房交易。

（二）商品房交易的參與主體

商品房交易涉及的參與主體主要有4個，分別是開發商、購房者、監管銀行、房地產管理部門。各主體在交易過程中，圍繞商品房這一客體，扮演不同的角色，共同推動交易完成。開發商是商品房的建設者、所有者，負責按照備案的銷售方案對外銷售;購房者是商品房的購買方，一旦與開發商達成協議，具有按約定支付預售資金（定金、首付款）的義務;監管銀行是預售資金的保管者，負責對預售資金實施監管，保證資金用于工程建設;房地產管理部門則是交易全鏈條的監管者，承擔保護購房者權益，維護房地產市場穩定的職責。

（三）商品房交易的流程

按照重慶市現行交易模式，可將交易流程細分為三個階段，分別是認購階段、網簽合同階段、合同備案階段如（圖1）。認購階段是開發商與購房者的自選流程，網簽和備案階段則是交易的必經流程。

二、商品房交易過程出現的主要問題

（一）開發商不公開真實的房源信息

在銷售過程中，不公開真實房源信息的行為有兩種：一是，捂盤惜售，將未銷售的房屋打上己售標簽。在市場下行階段，營造出房源緊張的假象，促使購房者快速做出購房選擇;在市場上行階段，促使購房者搶購房源，進而衍生出向購房者收取“指標費”、“團購費”等一系列違規行為。同時，為了逃避監管部門的監管，甚至還會出現以內部員工名義簽訂虛假認購協議的現象。二是，一房二賣，將己售的房屋打上未售標簽。強制實行網簽后，該行為多數出現在認購環節，當開發商資金出現嚴重問題時，會將一套房屋同時認購給多人，以騙取定金[1]。

（二）開發商挪用商品房預售資金

開發商向購房者收取定金或首付款時，往往選擇先存入非監管賬戶內，待需要到房地產管理部門辦理合同備案時，才將收取的預售資金按套存入監管賬戶。在此期間，預售資金存入監管賬戶的時間完全掌握在開發商手中，房地產管理部門、監管銀行均無法對資金實施有效監管。倘若開發商周轉資金出現問題，很可能會將預售資金挪用到其他項目[2]，一旦被挪用資金無法按時回到監管賬戶，合同備案的時間會被延長，甚至更嚴重還造成房屋變成爛尾樓，嚴重損害購房者的權益。

（三）開發商不按時辦理合同備案

盡管重慶對合同備案的時間進行了限制，但由于沒有相應的處罰措施，造成相關要求執行不到位。開發商為了減少線下辦理合同備案手續的次數，普遍選擇集中批量辦理合同備案。當商品房銷售進度較慢，難以達到心目中批量辦件的數量時，開發商會故意延長已網簽房屋辦理備案的時間。根據《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結產的規定》等文件的要求，網簽是不具有對抗法院查封的法律效力，若在等待備案期間，開發商出現債務糾紛，很可能會導致已網簽房屋面臨被法院查封的風險[3-4]，讓購房者錢房兩空。

三、商品房交易出現問題的原因

（一）購房者與開發商間的信息不對稱

目前，重慶地區的官方網站上只公示了己網簽房屋信息，而被認購房屋信息并沒有公示，在此情況下，導致只有開發商才清楚真實的可售房源信息，而購房者只能了解到己網簽房屋信息。一旦售樓部公示或置業顧問告知的信息不真實，作為購房者則只能被動的相信，是很難對信息的真實性進行驗證。從本質上分析，認購信息未公示是由于現行相關文件重點強調合同必須網上簽訂，而未提及認購，造成“網簽系統”無認購功能或認購功能未強制使用。當開發商全部選擇線下簽訂認購協議后，“網簽系統”無法捕捉到認購行為，也就無法將認購信息對外公示。

（二）購房者監督交易全過程難

在現實的購房場景中，多數購房者對于購房的流程并不完全清楚，交易全程主要是在開發商的引導下完成。在此情況下，開發商的地位就顯得強勢，而購房者則處于弱勢地位[7]，一旦開發商作出違規行為，購房者不僅難以主動發現問題，還會錯過及時制止違規行為的機會。經梳理交易過程，購房者為保護自身權益，應重點關注的環節有三方面：一是，開發商是否按時將預售資金存入監管賬戶;二是，開發商是否及時將合同線上提交至房地產管理部門;三是，開發商是否按時向房地產管理部門提交合同備案申請。然而，在現行交易模式下，面對這些關鍵環節，購房者均無法在事中實施監督，只能事后主動向房地產管理部門進行咨詢。

（三）監管部門缺乏有效監管手段

監管部門主要是指監管銀行和房地產管理部門。作為監管銀行，由于網簽系統與銀行系統未聯網，造成其無法實時掌握開發商的銷售進度和銷售金額，也就無法做到要求開發商將實際的銷售額及時存入監管賬戶。實際操作中，往往是開發商提供銷售清單，銀行被動對照清單將資金存入監管賬戶。而作為房地產管理部門，由于認購行為游離于“網簽系統”外，預售資金繳納與合同（協議）簽訂無必然關系，合同備案不經過“網簽系統”發起，造成無法通過線上掌握從選房到合同備案的全流程。實際操作中，監管方式單一，監管工作只能依靠線下巡盤或購房者舉報的方式來發現問題，難以做到事前事中監管。

四、對策與建議

（一）強制線上完成房屋認購

將認購管理上升到網簽管理層面，讓所有的認購行為回歸到“網簽系統”內完成，堵住開發商利用線下簽訂認購協議，造成房源信息不透明的漏洞。要實現強制線上認購，建議應從如下兩方面入手：一是，出臺相關行政管理文件，規定認購必須線上完成，讓房地產管理部門督促開發商有法可依;二是，進一步優化“網簽系統”，默認將認購作為所有房屋銷售的起點，自愿選擇放棄認購的由系統留痕。

（二）強關聯預售資金與合同（協議）

將繳納預售資金的時間前置，只有購房者將預售資金足額支付到資金監管賬戶，“網簽系統”才為購房者和開發商生成正式的認購協議和網簽合同，以此規避開發商用非監管賬戶收取預售資金的行為。要建立這種強關聯關系，建議打通銀行系統與簽約系統，實現系統間交易信息、資金支付信息實時共享，讓監管銀行能夠準確掌握應入賬金額，并及時將實際收取的購房款信息反饋給“網簽系統”，驅動系統生成正式認購協議和網簽合同。

（三）實現線上發起合同備案

將線下發起合同備案調整為線上發起，一旦開發商與購房者簽訂正式的網簽合同，由“網簽系統”自動發起備案申請，并立即完成合同備案，以此規避因備案不及時而造成的法律風險。根據現行申請合同備案的要求，要實現合同立即備案，應必須優先建立預售資金與合同間的強關聯關系，沒有資金及時入賬，合同立即備案也就無從談起。

（四）強化人機間信息交互

建立“網簽系統”與購房者間的信息交互，在交易關鍵環節，由“網簽系統”自動向購房者發送提示信息，確保購房者能夠全程主動參與交易過程，并監督開發商的行為，以此規避因開發商單方熟悉交易流程，單方操作簽約系統，而造成購房者無法把控交易風險的弊端。建議在支付預售資金，放棄認購，完成認購、合同網簽、合同備案等環節，由“網簽系統”主動告知購房者交易進度，并進行風險提示。

（五）搭建交易行為監管平臺

發揮“互聯網+”的作用，在能夠線上掌握完整的交易信息前提下，依靠信息技術手段，搭建一個記錄交易全流程的監管平臺，實時記錄每個交易節點，讓房地產管理部門具有及時發現問題的“眼睛”。一旦有了監管平臺，房地產管理部門將能夠對房屋交易實現精細化管理，監管的重心也將從線下監管調整為線上監管，有利于大幅度提高監管人員的監管水平及監管效率。

參考文獻：

[1]關永宏商品房交易中的欺詐行為與防治對策[J]經濟問題，2004 （9）：17-19.

[2]卜晨雷強化預售資金監管以規范商品房交易秩序[J]經營者，2015 （5）： 166

[3]鄧慧瓊淺談資金監管和合同備案在防范商品房交易風險中所起的作用[J]，現代經濟信息，2018 （18）：42，44.

[4]鄧慧瓊淺談商品房網簽合同備案對保障購房人合法權益的重要性[J]現代經濟信息，2017 （15）：315，317.

作者簡介：李讓恩（1987.1-），男，漢，重慶市銅梁區人，碩士研究生，職稱：中級工程師，研究方向：土地利用規劃、土地開發整理、不動產交易與登記。