百城房價繼續漲，政策不松綁

嚴躍進

百城房價成交均價漲幅高于全國水平

2019年1-6月，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為14065元/平方米，同比上漲14.3%。這意味著今年上半年相比去年上半年房價上漲了約14%的水平。同時，相比1-5月14.2%的漲幅，1-6月漲幅略微擴大。

這或和部分高端物業入市等因素有關。將全國100城房價數據和全國房價數據做對比，可以看出，今年上半年兩條曲線走勢基本上是一致的。橫向對比看，今年上半年100城房價同比漲幅為14.3%，明顯大于全國9.5%的漲幅。

一線城市上半年房價漲幅19.8%

2019年1-6月，4個一線城市（北上廣深）新建商品住宅成交均價為43030元/平方米，同比上漲19.8%。觀察近期數據，一線城市總體上在4.3萬元/平方米的均價水平波動，短期內房價無大漲或大跌的可能。橫向對比看，一線城市的同比漲幅依然位于偏高位水平，同時也明顯高于二線城市和三、四線城市。

二線城市房價漲幅10.9%

2019年1-6月，32個二線城市新建商品住宅成交均價為14023元/平方米，同比上漲10.9%。觀察今年上半年二線城市房價數據，基本上呈現出“漲幅先擴大后總體持平”的態勢。尤其是今年第二季度二線城市政策的管控還是比較嚴的，包括對預售證和房屋交易秩序的管控，都較好地限制了房價漲幅的擴大。

三、四線城市房價漲幅10.1%

2019年1-6月，64個三、四線城市新建商品住宅成交均價為10927元/平方米，同比上漲10.1%。當前三、四線城市房價漲幅已走出了歷史高位區間，也低于一線城市和二線城市，體現了較好的管控效應。

但需要警惕的是，今年3月開始房價漲幅是持續擴大的。觀察歷史數據，2018年6月開始，三、四線城市房價同比漲幅曲線呈現出上揚的態勢，中間略有小波動但趨勢不改。這也意味著三、四線城市雖然看似市場降溫，但房價本身還在繼續上漲，從穩房價和穩預期的角度看，三、四線城市還沒有到購房政策松綁的最佳時間點，政策松動的做法也需要更為謹慎。

13個城市步入“超高房價”行列

對100個城市進行“房價五分法”劃分，包括超高房價、高房價、中等房價、低房價和超低房價五類。其中大于2萬元/平方米的房價定義為“超高房價”，介于1.4萬-2萬元/平方米的房價定義為“高房價”，介于1萬-1.4萬元/平方米的房價定義為“中等房價”，介于8000-1萬元/平方米的房價定義為“低房價”，低于8000元/平方米的房價定義為“超低房價”。

統計顯示，2019年1-6月，全國100個城市中，有13個城市步入“超高房價”的行列，其中深圳房價最高，為56233元/平方米。同時，有19個城市步入“超低房價”的行列，其中荊門房價最低，為5071元/平方米。

15個城市房價步入“過熱”區間

對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類，將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區間。類似區間劃分考慮了房價歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房價調控目標等。我們將“房價合理”區間界定為0%-10%，并由此劃分出其他4個區間。這5個區間分別是：房價漲幅大于等于20%為“房價過熱”區間;房價漲幅在10%-20%的則為“房價偏熱”區間;房價漲幅在0%-10%的則為“房價合理”區間;房價漲幅在-10%-0%的則為“房價偏冷”區間，房價漲幅小于-10%的則為“房價過冷”區間。

統計顯示，2019年1-6月，100個城市中有12個城市步入“房價過熱”區間，其中中山房價漲幅最大，達到47%的水平。其次為廣州，達到39%。6個城市步入“房價過冷”區間，包括肇慶、廊坊等城市。形成房價過冷現象有很多原因，比如成交項目過多集中在郊區市場、新房價格行政性地壓低、市場交易持續下滑等。

第三季度看漲比例增加

2019年第二季度，中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查，結果顯示：對2019年第三季度房價，28.2%的居民預期“上漲”，50.8%的居民預期“基本不變”，9.8%的居民預期“下降”，11.3%的居民表示“看不準”。

觀察歷史數據，相比2019年第一季度25.8%比例的看漲預期，2019年第二季度則擴大為28.2%。雖然第二季度市場交易態勢弱于預期，但部分城市房價炒作現象依然比較明顯，所以看漲房價的比例還在增加。當然近期包括開封松綁政策的叫停、蘇州政策加碼等現象，或有助于弱化第三季度的房價看漲預期。

今年上半年是積極落實“穩房價、穩預期”政策的重要階段，部分城市高房價現象也得到了很好地遏制。當然在實際過程中，部分占有較好學區等配套的住房依然有炒作的現象，部分看似降價的銷售也存在違規收費的現象，類似情況都要求繼續強化房價管控，尤其是今年第三季度，政策面進一步趨嚴，對于相關房企來說，或在第三季度主動進行降價促銷。