房地產公司項目成本控制探討

姚紅芬

摘 要：房地產企業屬于高投資、高回報型企業，但同時也是高風險類企業，一項業務的開展涉及多個環節，涵蓋政府機構、建筑公司等其他企業多個主體參與，項目開展較為復雜。在當前的政策環境以及市場走勢下，房地產企業面臨著嚴峻的發展形勢，企業收益空間大幅縮水，行業行情低迷，居民投資傾向下降，甚至商業銀行也提高了放貸要求，在這樣的背景下，房地產企業若想要實現可持續發展，則必然要加強風險控制和成本管理，降本增效。基于此，本文首先闡述了房地產企業項目成本管理中存在的風險，并進一步對風險成因進行分析，最后針對性地提出了房地產企業提高項目成本控制效率的有效途徑。

關鍵詞：房地產企業 項目成本控制 成本管理風險

一、房地產企業項目成管本理中存在的風險

在企業經營中，風險的存在具有客觀性，內外部因素的影響使得房地產企業既擁有外部風險，也存在內部風險。從實踐來看，房地產企業在項目成本管理中主要面臨的風險有以下幾類：

（一）資金風險

房地產企業的主營項目為房地產開發，在項目建設中需要投入大量的資金，目前我國多數房地產企業主要通過銀行貸款、股權融資等各類融資來實現杠桿操作，企業負債比例較高，而房地產企業主要依靠房產銷售來回籠資金，再償還負債。在過去幾年，房地產行業發展迅速，投資回報率居高不下，給企業帶來了巨大的收益。但近年來，“炒房”熱情的高昂催生房地產企業的非理性繁榮，高昂的房產價格不但給普通居民帶來較大的生存壓力，而且同時也給國家經濟的穩定發展帶來不穩定因素，基于此，政府采取宏觀手段來打壓房地產行業的進一步非理性擴張發展，與此同時我國經濟走勢也逐漸平穩，在國家政策和市場變動雙重影響下，商業銀行加強了對貸款的管理，房地產企業借貸難度較大，再加上一直以來我國企業過于依賴銀行貸款，其自有融資渠道單一，在銀行加大貸款管轄后，企業融資難度和融資成本直線上升[1]。另外，“限售”、“房產稅”等政策也增加了房產銷售的難度，房地產企業資金回籠難度較大，同時房產管理周期加長、管理成本增加，進一步加大了企業資金回流難度，企業資金鏈斷鏈風險較高，負債償還壓力較大，甚至面臨破產危機。

（二）管理風險

經濟改革的進一步深化增加了企業對成本管理的重視，但整體來看，房地產企業的成本管理并不全面，側重于事中控制，而相對忽視事前預測，前期對材料市場價格、施工環境等考量不足，事前預測效果甚微，企業成本管理水平較為一般，管理重復和管理真空問題并存，成本管理效率低下，風險增加因素眾多。

（三）稅務風險

房地產企業項目的開發涉及多個主體，這也使得其稅收管理較為復雜，而稅率作為國家調控經濟的宏觀手段，變動性較強，比如從2016年營業稅改增值稅后，稅率已經經過了多次的改動，幾乎每年一遍，增加了企業稅務管理的難度。而且房產項目施工周期較長，項目橫跨多個納稅周期，進一步增加了企業的稅務風險。另外，人員對政策制度解讀的及時性、自身專業能力也給企業會計核算、應納稅額計算等帶來了不確定性，給企業帶來了稅務風險。

二、房地產企業成本管理中存在的問題

從當前來看，《造價管理辦法》、《成本管理制度》等政策制度給房地產企業成本管理建設提供了較為全面的參考數據，企業也逐漸從重靜態轉移為重動態管理[2]。但整體而言，企業成本管理依舊較為粗放，效果不顯著。在深入研究中可以發現，房地產企業在成本管理過程中還存在諸多問題，給成本管理風險提供了滋生地。其中存在的問題具體可以歸納為以下幾點：第一，成本管理未能全面開展。受傳統財務管理模式、管理理念、人員綜合能力等的影響，房地產企業經營發展中依舊以短期利益的獲取為主，實踐中企業的成本核算也多側重于項目實施環節，在設計階段的成本管理效力較弱。設計環節主要用來規劃招投標工作，在加上房地產行業激烈的競爭環境，為得到施工資格，存在企業過度壓縮工程款的問題，設計環節所制定的成本并不具有太多的參考價值，進一步加劇了管理者對設計階段成本管控的忽視，無法從事前制定成本控制策略。第二，成本核算和分析缺乏準確性。企業業務系統和財務系統在應用過程中各自為營，系統信息編碼不一致，各部門本位思想嚴重，彼此缺乏溝通，數據難共享。第三，成本管理制度不不健全。多數企業成本管理制度的核心并未改變，再加上監督機制的缺乏，制度有效性無法得到準確評估，成本管理效率也難以提升。

三、房地產企業優化項目成本控制的途徑

（一）識別項目各環節風險點，實施全成本管理

1.項目投資決策階段。

房地產企業在此階段主要面臨的風險點包括政策、土地獲取等外部因素以及企業融資能力因素。因而，在此環節，房地產企業應提高投資可行性分析效率。具體可以借助全面預算管理機制，通過制定和強化項目各環節資金預算指標來確定科學合理的資金定額。為確保預算指標的科學性和適宜性，財務人員除提高自身專業能力外，還應深入業務前線，了解材料、人工、政策等市場因素，盡可能將主要影響因素納入預算編制中。

2.項目開發設計階段。

房地產企業在此階段主要面臨的風險點包括建筑設計、建筑環境等，為避免中途修改設計、增加不必要的成本問題，主要面臨的風險為稅務風險和管理風險，房地產企業應先提高設計部門和施工部門、銷售部門的溝通，通過和銷售部門溝通來了解當前受歡迎的房型結構，了解影響房產價格的主要因素;通過和施工部門溝通來提高對施工環境的理解，同時為施工難題提供指導。在充分了解各類信息后，設計施工方案，并由財務部門對比各方案投入成本比，從中選出性價比更高的方案。其次，對施工中涉及稅務的環節進行詳細規劃，由專業稅務人員提前制定稅務籌劃方案。

3.項目施工階段。

房地產企業在此階段主要面臨的風險點是材料供應商、建筑商的信譽度以及資料價格波動、工程質量、工程周期等，同時面臨資金風險、管理風險以及稅務風險。因而，首先，在材料采購環節，房地產企業應在設計階段選擇材料供應商，并簽訂購貨合同，既能規避價格漲價問題，也能為稅務籌劃提供較為準確的數據。所需要注意的一點是，在考慮供貨商資質的同時，還需要考慮其是否可以提供專用增值稅發票，對一般納稅供應商和小規模納稅人供應商所提供的價格進行合理對比，選擇最優的價格。同時，做好供應商信譽調查，并嚴格制定違約條款，確保施工階段貨物的質量和供貨的及時，控制采購成本[3]。其次，完善監督機制，對整個項目施工進行動態監管，實時對比實際工程進度和計劃進度，并及時采取措施調整進度，確保工程可以按期竣工。另外，加強內部控制，規范各人員行為，避免貪污腐敗、損害公司利益的現象發生。

4.項目銷售階段。

此階段主要存在的風險為資金回籠風險，主要受政策和購買欲的影響，因而房地產企業應重視市場行情、政策行情分析，并根據淡旺季制定合理的價格，同時對購房者的資信情況、購買能力等進行詳細的調查，減少中途毀約、房產滯銷現象，加快資金回籠。

（二）做好基礎準備

基礎準備主要是指企業管理思想以及人員綜合能力，這兩個因素是支撐成本管理在企業內部順利運行的基礎前提。因此，首先，樹立正確的成本管理理念，促使管理者將成本管理提高到戰略層面，做好頂層設計。其次，加強人員能力培養。房地產企業組織全體人員學習成本管理知識、解讀相關政策內容，提高其對現階段房地產企業成本管理建設的重視，并積極參與其中。同時，加快財務人員轉型，促進財務人員從核算等低附加值工作向管理、決策分析等高附加值工作的轉變，為房地產企業項目成本管理提供高效支持。

四、結束語

綜上所述，房地產企業成本管理的不善必然會增加企業所面臨的風險，進而為企業帶來破產威脅，不利于企業實現價值最大化。從房地產企業經營特點出發，企業在實踐中可以從項目決策、設計、施工以及銷售等全過程出發，識別項目各環節風險點，實施全成本管理，并通過基礎準備的優化，進一步提高企業成本管理效率，從而促進企業的穩健發展。

參考文獻：

[1]佟風華.房地產開發企業項目管理與成本控制研究[J].中小企業管理與科技，2018（11）：45-47.

[2]辛書成.房地產開發項目的風險管理[J].現代物業（中旬刊），2018（05）：112.

[3]李瑞華.房地產企業開發項目成本控制的探討[J].會計師，2018， 295（16）：46-47.