錦州市建成區土地儲備潛力分析

李紅丹 劉慈

摘 要：以2014年為評價時點，錦州市中心城區城鎮用地規模邊界內的建設用地為研究對象，運用多因素評價法對居住用地進行集約利用狀況評價，在此基礎上從理論和現實兩個角度進行規模潛力測算。結果表明，錦州市中心城區居住用地集約利用差異明顯，離中心越遠土地集約利用程度越低。可挖潛區域土地面積3 471.936 5hm2，理論規模潛力1 793.689 9hm2，現實規模潛力687.559 5hm2，挖潛改造規模空間較好。未來需要加強規劃管理與調控，科學編制土地儲備計劃，結合現實條件，充分挖掘內部潛力，提高錦州市城市建設用地節地效益。

關鍵詞：中心城區;居住用地;潛力測算;集約利用

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1003-5168（2019）34-0135-03

Potential Analysis of Land Reserve in the Construction Land

within the Scale of Urban Land Use in Jinzhou

LI Hongdan1 LIU Ci2

（1.Shenyang Tianli Land Technology Co.， Ltd.，Shenyang Liaoning 110000;2.Jinzhou Natural Resources Service Center，Jinzhou Liaoning 121000）

Abstract： Taking 2014 as the evaluation point， the construction land within the scale of urban land use in Jinzhou center as the object of study， it took the method of multifactor evaluation to quantitatively evaluate the intensive utilization of residential land， and took the aspects of theoretical and realistic condition transformation to calculated the scale potential for land-use. The results showed that the intensive utilization of residential land in Jinzhou center was obvious differences， a distribution pattern of decreasing from the center to the periphery. The area of potential tapping was 3 471.936 5hm2， the scale potential based on theoretical and realistic condition transformation were 1 793.689 9hm2 and 687.559 5hm2 respectively， among which the potential of latent power tapping was better. Finally， land reserve plan suggestions and measures of planning management were put forward， the city edge with low value of intensive degree should take connotation management potential tapping method to increase the intensity of land use with realistic conditions. This paper is expected to provide basis for improving land benefit of urban construction land in Jinzhou.

Keywords： central city;residential land;potential calcutaltion calcutaltion;intensive use

土地儲備工作的開展，有利于調節新增建設用地、盤活低效存量用地、優化土地資源配置、落實城市發展規劃[1，2]。政府部門通過對土地進行收回、收購或征用，保障了我國各類工程項目的建設用地，為發展提供了更多的可能性[3]。當然，土地儲備也會出現對市場的控制力不足的現象;因政府過于追求土地收益，導致土地市場過度供應，造成土地出讓面積過剩，城市土地利用粗放經營[4]。因此，需要有計劃、有目的地儲備和投放土地，重點把握好用地總量和用地結構的儲備和出讓。本文以錦州市中心城區為研究對象，分析建成區居住用地的儲備潛力，為土地儲備計劃編制提供依據，實現城市用地模式的內涵式挖潛。

1 研究區概況

錦州市中心城區位于錦州市的西南部，是錦州市的政治、科技、文化中心，交通發達，通信便利，商貿基礎較好，下轄古塔區、凌河區、太和區和松山新區。2014年，常住人口58.52萬人，區域總面積43 896hm2，地區生產總值342.60億元;全社會消費品零售總額135.21億元。本文以錦州市中心城區土地利用現狀為基礎，以土地利用總體規劃確定的中心城區城鎮規模邊界范圍內的現狀建設用地為研究范圍。

據統計，中心城區現狀建設用地6 845hm2，以居住用地為主，其次為工業用地、交通設施用地、教育用地、商服用地、公園與綠地和機關團體用地。其中，居住用地面積3 538.62hm2，占建設用地總面積的51.70%。

2 數據來源與方法

2.1 數據來源及處理

研究主要涉及人口、經濟、土地利用現狀、土地供應和土地利用總體規劃等基礎數據。其中，人口和經濟數據來自《錦州市統計年鑒》，土地利用現狀數據來源于2014年土地利用調查數據;建筑狀況數據來源于錦州市地籍調查，并通過實地調查進行數據修正。

從地籍數據、土地利用現狀數據中提取基礎信息，進行地類核實、轉換，提取建筑物信息，在此基礎上開展拓撲檢查，地類圖斑與建筑基底、建筑層數等信息的圖數一致性檢查，最終形成本次研究工作的基礎數據。

2.2 研究方法

本文主要在中心城區用地狀況評價的基礎上，從現實社會經濟條件出發，判斷潛力測算對象是否具備挖潛可行性，以及在最佳挖潛方式下可以實施挖潛改造的規模潛力的大小。

2.2.1 用地狀況評價。選擇綜合容積率、人口密度、基礎設施完備度、住宅地價實現水平及建筑密度5個指標來對居住用地進行集約度評價[5]，按照數軸法對不同類型功能區土地利用集約度進行分值區段劃分，最終確定過度利用、集約利用、中度利用、低度利用四種類型。

2.2.2 潛力測算對象確定。按照挖潛的難易程度，可將儲備用地潛力分為理論潛力和現實潛力[6]。測算的對象基于全面改造的城市土地集約利用潛力測算，其對象為評價區域用地狀況評價判定為中、低度利用區的功能區，其他根據規劃需調整用途的功能區，現狀綜合容積率低于規劃允許容積率控制標準的功能區，需要進行功能完善和提升的功能區[7]。

現實潛力測算對象主要針對理論潛力測算對象，從錦州市經濟社會發展、城市規劃實施等現實條件出發，定性逐一分析具備挖潛改造經濟、技術的可行性，依據其最佳的挖潛方式劃定相應的空閑地、改造地等挖潛區域。

2.2.3 潛力測算。本文以規劃允許容積率標準為依據，設定現實土地容量（現狀容積率表征）與達到符合規劃的土地容量（規劃允許容積率表征）差距進行換算形成的土地規模作為規模潛力[7，8]。為了掌握居住用地可挖潛的用地總量規模和相對規模，分別測算理論潛力和現實規模潛力的大小。

理論規模潛力測算公式為：

[Ql=Q×Rc-Fc/Rc]? ? ? ? ? ? ? ? ? ?（1）

現實規模潛力測算公式為：

[Qc=Qt×Rc-Fc/Rc]? ? ? ? ? ? （2）

相對規模潛力測算公式為：

[qc=Qc/Q×100%]? ? ? ? ? ? ? ? ? （3）

式中，[Ql]為測算對象理論規模潛力，hm2;[Qc]為測算對象的現實規模潛力，hm2;[qc]為相對規模潛力，%;[Q]為可挖潛土地面積，hm2;[Qt]為現實改造土地面積，hm2;[Rc]為測算對象規劃允許的容積率標準;[Fc]為測算對象現狀綜合容積率值。

按照相對規模的大小，通過單因素聚類分析[7]進行歸類，劃分用地潛力分區。在此基礎上，結合城市發展相關規劃及計劃安排、相關開發建設或改造計劃等因素，采用定性方式進一步分清挖潛難易程度和挖潛時序。

3 結果分析

3.1 居住用地狀況評價分析

近年來，錦州市中心城區城市用地總體向南發展，形成以老城區為依托，以新區為重點的城市空間發展格局。中心城區居住用地3 538.618 3hm2，占建設用地總面積的51.7%;建筑總面積4 158.535 9萬m2;建筑基底面積1 033.566 1萬m2;建筑密度29.21%，綜合容積率1.18。由于城市規劃、經濟發展和人口分布等原因，居住用地集約利用差異明顯。南橋以北的古塔城區和凌河城區，土地利用水平較高，離中心越遠，土地集約利用程度越低;而南橋以南作為新城區，土地利用水平較低。

中低度利用區1 979.737 4hm2，占居住用地總面積的55.94%，主要分布在中心城區邊緣的新建城區或城鄉結合部;現狀為集約利用，但現狀綜合容積率值低于規劃允許容積率控制標準的區域1 492.199 1hm2，占居住用地總面積的42.17%。可見，錦州市中心城區居住用地具備改造挖潛可能性，應適當加大開發利用。

3.2 居住用地潛力分析

錦州市中心城區居住用地可挖潛區域土地面積3 471.936 5hm2，理論潛力總量為1 793.689 9hm2。從現實條件出發，居住用地現實潛力測算面積939.240 7hm2，占可挖潛區域面積的27.05%，主要集中在空閑地、改造地等挖潛區域。經統計，空閑地挖潛區域6.777 7hm2，部分拆除現有物業改造挖潛區域351.286 5hm2，整體拆除現有物業改造挖潛區域581.240 7hm2。

通過規劃允許的容積率可能提高的相對幅度進行聚類分析，繪制錦州市中心城區居住用地現實規模潛力分布圖。現實規模潛力總計687.559 5hm2。其中，高潛力區規模潛力326.233 6hm2，主要分布在松山新區的松山街道、凌南街道的南部;太和區鐘屯鄉、新民鄉的西部，營盤鄉的北部。中潛力區規模潛力325.816 6hm2，主要分布在古塔區士英街道、凌河區百股街道、太和區營盤鄉的南部、農工商總公司西部、太和區的新民鄉、松山新區凌南街道。低潛力區規模潛力35.509 3hm2，主要分布在太和區的新民鄉、古塔城區和凌河城區的少部分。

通過分析可以發現，潛力多集中在中心城區的邊緣地帶，說明隨著城鎮化的不斷發展，城區內部還有較多的城中村現象，這些城中村由于缺乏行之有效的管理，長久以來處于粗放無序、規劃管控失靈的現象，造成城市土地資源浪費[9，10]。該部分需要進行長時間規劃，合理開發，作為長期挖潛區，是今后錦州市中心城區居住用地發展的重要方向。此外，中心城區也存在部分在建或未建項目，土地利用程度和經濟效益相對較低。該部分開發較為容易，可以作為短期、近期挖潛區，將土地利用方式從粗放利用轉變到集約利用的軌道上來[2]。

4 結論與建議

本研究在集約利用評價的基礎上，從理論潛力和現實潛力兩個角度對錦州市中心城區居住用地進行規模潛力測算，劃分潛力分區。得出以下結論。

①總體而言，錦州市居住用地集約利用水平差異明顯，呈現出明顯的由內向外遞減的特征。中度利用和低度利用的比例較大，理論上提升挖潛空間很大。

②經測算，理論規模潛力1 793.689 9hm2，現實規模潛力687.559 5hm2，主要分布在中心城區的邊緣地帶和城區部分在建或未建項目區。結合現實條件，需要按照空閑地、部分改造以及整體改造挖潛方式分時序、分階段進行挖潛。

基于用地潛力測算結果提出以下建議。第一，結合土地利用總體規劃、城市規劃和土地市場發展狀況，制訂土地儲備計劃，使建設用地供應從增量土地供應為主轉變為以存量土地為主，提高土地儲備參與宏觀調控的能力[2]。第二，加強規劃管理與調控。一方面，充分挖掘內部潛力，對部分集約度偏低的居住用地進行舊城改造、土地整理等，充分挖掘城市存量土地和低度利用土地的潛力。另一方面，避免項目規劃不合理造成的土地資源浪費。同時，優質土地的儲備還可以吸引外部資產的投入，促進當地經濟的發展[11]，以此達到經濟建設穩步發展和外延中度擴張的協調統一。

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