對我國城鎮房地產稅收評估征稅問題的探討

摘要：房地產估價是在分析房地產價值影響因素的基礎上，在科學的房地產估價方法的基礎上，對房地產價格進行評估和判斷的過程。本文分析了房地產評估中存在的問題，從稅收籌劃入手，首要分析了房地產開發各階段的主要稅收籌劃，然后深入分析了申請過程中遇到的主要問題，最后提出了提高稅收籌劃效率的一些針對性策略，使稅收籌劃能夠為房地產企業提供更有效地服務。怎樣在合法的前提下擴大企業利潤，避免不必要的危機，是房地產企業共同關心的問題。

關鍵詞：房地產評估;市場狀況;稅收籌劃

一、引言

對于目前的企業來說，在管理體制上，稅收籌劃的發展是合理的，對公司的財務管理有很大的好處。從更大的角度來看，這也將對公司的整體業務戰略產生積極的影響。因此，企業應重視稅收籌劃與財務管理的關系，使企業能夠降低稅收成本，有效地進行財務管理，最終使企業實現財務目標。實現經濟效益最大化的基礎更加堅實和可能。稅收籌劃，指在不違反稅收法規的前提下，根據企業的具體情況，制定詳細的資金使用計劃，對企業現有資金進行投資、管理和使用，使企業能夠科學合理地納稅，使公司的利潤最大化。目前，許多房地產開發公司都會成立或聘請專業的稅務籌劃團隊，為自己制定最合適的納稅計劃，已成為房地產企業立足市場的重要籌碼之一。

二、新市場環境下房地產評估行業中存在的問題

（一）多部門管理的問題

房地產評估是一項專業性、經驗性、資金投入少、經濟效益高的工作。因此，政府部門對房地產估價政策有較大的影響。一般來說，政府部門對房地產評估行業的政策影響部門主要包括國家建設部、土地管理部門和國有資產管理部門。相應地，房地產估價師也被劃分為三個工作方向，即房地產估價師、土地估價師和資產估價師。整個房地產評估行業的整體性質沒有一個統一的評價指標，這使得實際工作更加混亂，降低了房地產工作的整體效率。

（二）產權問題不明確

我國房地產評估機構沒有真正的脫鉤。原主管部門對房地產估價業務仍有決策權。在房地產估價公司中，有限責任公司大多是有限責任公司，這使得有限責任公司的投資者在房地產估價公司的工作過程中不承擔無限連帶責任。這就導致了我國房地產估價公司的評估過程，有限責任公司的投資者只是有限責任公司。資產評估企業依靠出資來分割公司的利潤，這使得房地產估價公司由于缺乏資本貢獻而難以履行其職責，從而導致房地產估價公司的效率低下。房地產交易與權屬登記是房地產信息管理的重點內容，只有對該方面進行完善，才能保證房地產信息管理的效果。但是，在完善地產交易與權屬登記之前，需要對其相關內容進行一定的明確，隨著房地產行業的發展，我國為了有效實行監管工作，根據行業的發展制定了相關的政策，要求房屋產權要進行產權登記，也叫做權屬登記，主要是指對房屋、土地的擁有者的權利進行法律認證，這樣可以獲得相應的法律保護，避免產生不必要的麻煩。

（三）房地產評估師隊伍素質參差不齊

在房地產估價師的評價中，一般只對理論知識進行評價，對實踐技能的要求也不高。這使得一些擅長考試的大學畢業生更容易獲得房地產估價師證書。然而，在房地產評估工作中，他們遠未達到評價分數低、員工經驗豐富的工作效果。這使得在目前的市場形勢下成為可能。有一批房地產估價師在專業成就和學歷方面存在嚴重的不平等。同時，少數房地產估價師出于自己的個人利益，在實際的評估工作中，應客戶的要求，違背職業道德，做出虛假的房地產估價，嚴重影響他人的利益，是極不可取的。土地資源調查與評價是土地管理中的重心工作，是實現土地資源合理規劃、分類以及合理利用的重要依據，針對現在及未來發展，對能夠為人類所利用的土地資源展開調查及評價，為后期的土地資源規劃和利用提供相應的依據。由于土地資源現階段存在嚴重的供需矛盾，使得現階段社會發展下人們對土地資源的開發利用尤為關注，為了實現土地資源的有效利用，解決土地資源存在的質量、數量問題需要利用土地資源評價，針對土地資源類型、數量及分析展開探討。

三、稅收籌劃應用于房地產開發過程中體現出的主要問題

（一）房地產企業稅收籌劃意識薄弱

雖然稅收已成為房地產企業中最常見的問題，但許多房地產企業在發展過程中缺乏稅收籌劃意識，使稅收秩序在整個發展過程中混亂不堪。許多不良風險是由于缺乏健全的稅收規劃而造成的。

（二）稅收籌劃的效果不明顯

許多房地產企業將面臨稅收籌劃效果不明顯的問題。在許多情況下，稅收籌劃策略已經應用于各個方面的發展過程中.但仍然存在著各種各樣的風險問題。究其原因.主要是在房地產開發過程中涉及的稅目很多，需要考慮的利益也是非常復雜的。每個細節都會對需要特別關注的規劃結構產生影響。

（三）稅務規劃和管理的風險很大

稅收籌劃是以會計、法律和統計為基礎的。因此，整個規劃過程需要對市場環境、國家政策和房地產開發市場狀況有敏銳的洞察力和準確的判斷。任何判斷上的偏差都會增加稅收籌劃的風險。

（四）未能形成較為完善的稅收籌劃方案

稅收籌劃計劃是達到預期效果的關鍵性因素，因此它具有很高的專業性。不過，很多稅務籌劃小組并不重視計劃的制訂。工作分散，不能根據企業的現狀和實際情況制定計劃。因此，房地產開發企業尚未完工。好的稅收籌劃程序，稅收籌劃對企業的影響并不理想。

（五）對稅法了解不夠

在我國稅收制度實施之前，對稅法缺乏認識是比較單一的。企業財務人員可以根據自己掌握的知識處理日常業務。然而，隨著稅收改革的推進，稅收會計政策變得越來越煩瑣。金融人員需要不斷豐富自己的知識以此來提高自身業務水平。

（六）房產稅弊端

第一，房產稅怎么征收，是按交易價格收還是以房產本身的價值收。第二，房產稅征收還有一個時間杠杠的門檻。第三，房產稅是為了扼制投資性炒房，扼制有錢人的多套購房，增加購房成本。第四，房產稅屬于物業稅種，征收的范圍較廣，在一定程度上是與增加居民收入并提高在國民收入中的比重的分配制度改革導向是相悖的。

四、稅收籌劃的意義

（一）企業實現有效管理的必然要求

企業有效管理的實現，要求一個成功的企業不僅要注重利潤，還需要一個理性的經營者全面考慮企業的價值。稅收籌劃不僅可以幫助企業獲得一定的利潤，還可以使其在合法范圍內，避開風險。企業要求職工和經營者熟悉稅法的規定，這有利于企業的經營活動。

（二）有利于降低企業的經營風險

稅收籌劃有利于降低企業經營風險，有助于企業合乎情理地減輕稅收負擔，避免因無知或其他情況而違法，更避免處罰甚至更嚴重的后果。

五、房地企業稅收籌劃的建議

（一）提高稅務意識，加強培訓

為了提高稅收意識，要加強對新稅制的培訓更加嚴格和透明，尤其是房地產業，對資金的需求量大。第一，企業管理要提高稅收意識，掌握相關方法，制定相應的管理和內部掌控制度。第二，企業要努力提高員工的納稅意識，做好培訓工作。

（二）提前進行稅務規劃

稅務籌劃企業應在熟悉稅收制度的前提下，在開展企業經營活動（包括企業管理活動）之前，做好稅收籌劃工作。各部門應加強溝通，促進整體規劃。第一，工程部門和采購部門應商議供應商的選擇，盡可能選擇一般納稅人.并可扣除增值稅發票。第二.管理部門和財政部門應協調其他不允許開具增值稅專用發票的經濟企業，如拆遷補償金，房地產企業可以計劃拆遷補償，因為按照規定，如果向政府支付補償金，就可以計入地價，扣除征地價格。

（三）改變商業模式

實施企業轉型，增加了企業的負面影響，占用資金對房地產業有很大的影響。資金缺口很容易出現，這就要求企業改變自身的資金缺口。

（四）進行合理的稅務籌劃

隨著企業轉型程度的提高，增值稅會計處理變得更加煩瑣和嚴格。煩瑣的稅收制度不僅可以防止偷稅，還可以為企業提供合理避稅的機會。以下是一些合理的避稅方法。（1）稅收方式的選擇。房地產企業在改革前取得土地證書，簽訂合同但未規定開具增值稅專用發票的，合同金額較小的，可以按5%的稅率選擇簡單的納稅方式。（2）房地產企業可以增加精裝房的比重，增加土地增值稅的扣除，從而降低土地增值稅。（3）企業提供的材料可以通過選擇供給材料來減少稅負，從而減少更多的投入稅。但供應物料的選擇，視具體情況而定，例如是否有利于銷售、價格是否合理、物料是否妥善儲存和保存，以及所產生的成本能否達成較高的回報等。（4）付款時間計劃。根據增值稅的規定，在確認收入后才能扣除輸入稅的扣除時間。房地產企業可以延遲付款。這樣，企業獲得了有力的流動性，有利于企業的資金周轉。在確認收入的同時扣除投入稅，減少增值稅和附加稅，積極與稅務部門溝通。（5）房地產企業應積極聯系稅務機關，積極參與培訓，使員工特別是財務人員熟悉稅制，了解最新政策和特殊政策，最大限度地增加企業收入。

六、結語

房地產估價是一門藝術，也有著鮮明的科學性。房地產評估是我國房地產業的重要組成部分，在我國的社會經濟發展中起著重要作用。因此，房地產評估企業應全面分析市場形勢，認真分析當前房地產估價工作中存在的問題，并提出改進措施，為我國房地產估價業的健康發展奠定堅實的基礎。在市場經濟環境下，影響房地產企業稅收籌劃實施的因素很多。因此，企業有必要不斷調整稅收戰略，提高房地產開發各個階段的稅收籌劃效率，提高稅收籌劃的效果，根據實際情況科學地調整稅收籌劃，確保企業有一個穩定的稅收管理體系，使房地產企業的資金鏈在發展過程中更加穩定。

參考文獻：

[1]李磊.當前我國房地產評估中亟待解決的問題[J].中國外資，2013（23）.

[2]吳曉燕.初探房地產評估中的風險與控制措施[J].四川建材，2013（4）.

[3]郝祝平.我國房地產評估行業存在的問題及對策研究[J].中外企業家，2013（20）.

作者簡介：

武新利，東營市偉嘉房地產評估有限公司，山東東營。