淺談房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理

摘要：近年來(lái)，城市化進(jìn)程的不斷加快，使得房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸增加。房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理工作最重要的內(nèi)容是現(xiàn)金流，現(xiàn)金流管理是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有效手段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，其項(xiàng)目運(yùn)行需要使用大量資金，并且占用資金的時(shí)間較長(zhǎng)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以使用現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理是很有必要的。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理方式進(jìn)行深入研究，針對(duì)其中存在的問(wèn)題，仔細(xì)分析，同時(shí)制定出合理的解決方案，及時(shí)規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，希望為相關(guān)工作帶來(lái)一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流;風(fēng)險(xiǎn)管理;對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流在企業(yè)發(fā)展中的重要性

促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素就是現(xiàn)金流，不論何種企業(yè)，現(xiàn)金流都是企業(yè)發(fā)展的核心要點(diǎn)。現(xiàn)金流管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的深遠(yuǎn)意義不容忽視，現(xiàn)金流是企業(yè)實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它可以支持企業(yè)的各類項(xiàng)目開(kāi)展，是其擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模的關(guān)鍵因素。現(xiàn)金流體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)以及償還債務(wù)的能力，大部分債權(quán)人在考量房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況時(shí)，最主要的考察標(biāo)準(zhǔn)就是現(xiàn)金流。但是房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與一般的企業(yè)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期就需要投入大量的現(xiàn)金，由于項(xiàng)目完工需要較長(zhǎng)時(shí)間，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在銷售階段才能收回部分現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)等待資金收回的過(guò)程極易出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，對(duì)企業(yè)發(fā)展所造成的影響較為嚴(yán)重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

（一）現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理體系不完善

完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理體系是相關(guān)工作順利開(kāi)展的重要前提，但實(shí)際工作當(dāng)中，很多企業(yè)有關(guān)體系建設(shè)依舊存在一定的缺陷，在一定程度上制約現(xiàn)金流管理質(zhì)量的有效提升。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投入資金數(shù)量大且占用時(shí)間較長(zhǎng)，而且在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，現(xiàn)金流會(huì)隨著各種因素發(fā)生變化，現(xiàn)金管理存在許多不可控因素。房地產(chǎn)企業(yè)相較于一般企業(yè)，其對(duì)現(xiàn)金流的要求也相對(duì)較高，這些情況就導(dǎo)致了現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。就目前情況來(lái)講，部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理體系尚未完善，或多或少的存在一些不足，而且對(duì)于現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)比較薄弱。盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)正視現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)管理，但是由于不健全的管理體系，使得風(fēng)險(xiǎn)管理不能完全落實(shí)。

（二）企業(yè)償債能力不足

將強(qiáng)的償債能力是房地產(chǎn)企業(yè)順利運(yùn)行是基礎(chǔ)，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在內(nèi)部資金緊張，資金周轉(zhuǎn)效率較低，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力不足。少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)現(xiàn)金流為負(fù)的情況，這對(duì)于企業(yè)償還債務(wù)難度較大，許多企業(yè)為了解決困境，往往會(huì)拆東墻補(bǔ)西墻，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。

（三）經(jīng)濟(jì)收益落差明顯，獲取現(xiàn)金能力不足

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴(kuò)張，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益明顯縮水。此外，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策.制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。受到國(guó)家政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)收益差距越來(lái)越明顯，一些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，而一些初具規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨砉芾砟芰推渌蛩氐南拗疲@取的經(jīng)濟(jì)效益較少。房地產(chǎn)項(xiàng)目在現(xiàn)金流的投入上與一般企業(yè)有很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期投人資金，直到項(xiàng)目完工進(jìn)入銷售階段，資金才得以逐漸收回，企業(yè)獲取現(xiàn)金的能力因?yàn)槠髽I(yè)性質(zhì)的影響而減弱，增加企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

（四）企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

樹(shù)立起充足的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是企業(yè)，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控工作順利開(kāi)展的保障。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的形成原因很大一部分都是風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄，缺少風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)決策者對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)仍有不足之處，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還未進(jìn)行全員滲透，對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)不能及時(shí)預(yù)測(cè)并制定合理的解決措施。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的策略

（一）完善現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)完善現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理體系最主要的就是專門(mén)組建一個(gè)現(xiàn)金流管理機(jī)構(gòu)，通過(guò)這個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理。在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理體系中應(yīng)當(dāng)涵蓋風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別、評(píng)估、預(yù)防以及應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)企業(yè)要安排專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作，提前預(yù)測(cè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

（二）重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)不論是管理層還是普通員工都應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理，這有利于這項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。房地產(chǎn)企業(yè)首先要做的工作就是加強(qiáng)建立收回資金的管理制度，以考核為導(dǎo)向，增加銷售回款在考核中的比重，提升企業(yè)獲取資金的能力，避免投入項(xiàng)目的資金產(chǎn)生不必要的浪費(fèi)，減少現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（三）強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)現(xiàn)金流預(yù)算工作來(lái)決定投入項(xiàng)目的資金數(shù)量，財(cái)務(wù)部門(mén)嚴(yán)格按照預(yù)算管理的要求，執(zhí)行各項(xiàng)預(yù)算，對(duì)于現(xiàn)金流的支出，財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行嚴(yán)格審批，對(duì)于不符合財(cái)務(wù)管理制度以及違反審批程序的項(xiàng)目，要拒絕現(xiàn)金支付。財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)資金預(yù)算目標(biāo)落實(shí)情況嚴(yán)格審查，定期檢查，對(duì)于目標(biāo)落實(shí)程度要能完全掌握。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中出現(xiàn)的預(yù)算超支或者過(guò)少的現(xiàn)象，需要及時(shí)查清原因，妥善解決。強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算控制，合理規(guī)劃項(xiàng)目占用的資金，做好現(xiàn)金流滾動(dòng)預(yù)算，及時(shí)規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)現(xiàn)金流滾動(dòng)預(yù)測(cè)，企業(yè)可以隨時(shí)得知自身現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)變化，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中能提前預(yù)測(cè)會(huì)出現(xiàn)的資金缺口，及時(shí)采取措施進(jìn)行處理，避免影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

（四）加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行力

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)算編制工作需要專業(yè)的財(cái)務(wù)人員，以及其他相關(guān)部門(mén)的人員參與。加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行力，使其可以真正發(fā)揮作用，房地產(chǎn)企業(yè)要將動(dòng)態(tài)的預(yù)算指標(biāo)作為依據(jù)，對(duì)企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目中的現(xiàn)金支出和收人進(jìn)行嚴(yán)格核查，盡量避免與預(yù)算出現(xiàn)出人。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流入管理時(shí)，要將經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在房產(chǎn)質(zhì)量上，合理規(guī)劃銷售方案，既要讓投入的資金盡快收回，也要為下一次的項(xiàng)目準(zhǔn)備資金。在進(jìn)行現(xiàn)金流出管理時(shí)，企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，要保證支出的每一筆資金都可以獲得相應(yīng)的收益，避免資金浪費(fèi)。

（五）提升企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者以及普通員工都應(yīng)該提升企業(yè)現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有利于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、識(shí)別和應(yīng)對(duì)。大部分風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因就是風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄，比如少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目時(shí)合同制定不合規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行資金投入時(shí)，未進(jìn)行充分考察，這些情況都是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄所造成的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理層乃至普通員工都必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理。

（六）建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)除了要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)之外，還需要建立健全的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，利用這一體系可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)、經(jīng)營(yíng)效益等情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管。針對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題設(shè)置上限，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警后，由專業(yè)人員進(jìn)行深入分析，并且制定出合理的解決方法，盡量減少現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的不利影響。現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)制定，使其可以更精準(zhǔn)的預(yù)測(cè)和分析現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，為應(yīng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)提供充足的時(shí)間。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)需要提高對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，正確認(rèn)識(shí)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)未來(lái)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置專門(mén)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)，配備專業(yè)人員進(jìn)行企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理工作，快速有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題，分析其形成的主要原因，強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算控制，加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行力，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，不斷改善現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理的策略，減少房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理可以增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，穩(wěn)固其在行業(yè)中的地位，促進(jìn)自身可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

吳文霏，深圳華僑城股份有限公司，廣東深圳。