“借名買房”需注意哪些

因為沒有購房資格，武漢市民黃先生借用表哥馮某的名義購買了一處房產(chǎn)，馮某同意了。黃先生和馮某簽了“借名買房”協(xié)議后，便辦理了購房手續(xù)，登記為馮某的名字。準(zhǔn)備待日后政策放寬時，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)回自己名下。沒想到，馮某竟背著他私下將房產(chǎn)偷偷轉(zhuǎn)賣。

對此，江岸區(qū)法院二七法庭法官郭奕君表示，當(dāng)事人借名買房往往是出于規(guī)避限購、信貸政策等目的。如果黃先生有充分證據(jù)證明，現(xiàn)在的購房者是跟馮某惡意串通將黃先生的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并不存在真實(shí)的購房行為，那么此購房者就不屬于“善意第三人”，黃先生可以起訴要求確認(rèn)馮某跟購房者的購房協(xié)議無效。但我國實(shí)行物權(quán)登記制度，房屋原登記在馮某名下，購房者對黃先生所稱的實(shí)際購房者的身份可能不知情，屬于“善意第三人”的可能性較大。如房屋已經(jīng)通過物權(quán)變更登記在購房者名下，黃先生可以拿著此前和馮某簽訂的“借名買房協(xié)議”，到法院主張馮某返還他的實(shí)際購房款及相應(yīng)的損失。

如果不得不借名買房，要注意以下四點(diǎn)：一、弄清房屋性質(zhì)。購房者借名買房之前要弄清楚房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。二、簽署協(xié)議約定權(quán)責(zé)。借名人應(yīng)委托專業(yè)的律師起草并簽訂借名買房協(xié)議，約定清楚雙方的權(quán)利義務(wù)。三、保留證據(jù)。注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。另外，首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費(fèi)用繳納證明等一定要保存完好。四、簽訂租賃合同。為防止被借名人擅自處分或出售房屋，借名人可采取與其簽訂長期限（20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規(guī)則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。

總而言之，借名買房的風(fēng)險是很大的，如果被借名人日后需貸款購房，那么自己實(shí)際購買的這套房有可能被認(rèn)定為第二套或多套房產(chǎn)，將來面臨的購房貸款利率可能會提高。

（《武漢晚報》2019.5.1）