物流地產新發展與新方向

文/本刊記者 江宏

近年來，物流地產市場需求穩健增長，引發各種勢力涌入，行業格局由此改變。在一系列促進物流業發展的政策推動下，在資本的助力下，領先企業不斷擴大網絡規模，并借助先進技術實現服務升級，以獲得更大的競爭優勢。物流地產行業在迎來良好發展機遇的同時，也掀起新一輪變革浪潮。

物流地產2003年開始在中國興起。隨著中國經濟長期保持較快增長，物流行業持續快速發展，對物流基礎設施的需求旺盛。近年來，從電商突飛猛進，再到新零售快速連鎖化發展，促進了物流地產市場需求穩健增長，而優質倉儲設施匱乏，現代化高標物流園區發展空間巨大。鑒于此，來自房地產、電商、物流、金融等行業的公司大舉進入物流地產市場，與傳統物流地產商展開激烈角逐，在資本力量的助推下，在物聯網、自動化、智能化等技術帶來的倉儲設施升級中，物流地產行業掀起變革浪潮。

行業格局重塑

物流地產的本質是地產，屬于工業地產的范疇。物流地產既是現代物流設施的載體，也是物流服務和地產服務一體化的創新成果。2001年中國加入WTO后，大量外資企業進入中國。2003年，提出“物流地產”概念的美國普洛斯公司進入中國開始“圈地運動”，同時將現代倉儲設施國際標準帶入國內。經過十幾年的發展，普洛斯（GLP）已成為中國最大的物流地產公司。中國物流地產市場長期保持著“一超多強”的局面，并且以外資企業為主導。

2015年可以說是中國物流地產市場真正出現變局的開端。隨著中國經濟持續快速發展，尤其是電商產業的迅猛增長，物流行業迎來飛速發展并走向規模化擴張，對配送中心、分撥中心等需求快速上升，優質物流倉儲設施的供需缺口加大，租金保持上升。同時，一帶一路、上海自貿區、前海新區以及京津冀一體化等重要戰略規劃相繼推出，物流在其中扮演了至關重要的角色，國家先后出臺了一系列支持物流業發展的政策，營造了利好的市場環境。物流地產以較低的土地獲取價格、高于其他商業地產的投資回報率以及巨大的發展空間，吸引了多方勢力參與其中，大量資金涌入市場。

表1：現代物流倉儲設施與傳統倉庫對比

在各種勢力中，房地產企業不容小覷。2015年，隨著政府對房地產行業持續從嚴調控，住宅開發土地供應受限，而物流地產市場卻呈欣欣向榮之勢，成為房地產企業從重資產化的增量市場向輕資產化的存量運營轉變的細分領域。房地產巨頭結合自身在土地與資金方面的優勢，加快在物流地產領域多元化布局的腳步。據東海證券研究報告分析，按主導運營模式的不同，房企涉足物流地產可分為四種主流類型：一是房企主導，設立獨立的物流地產板塊開發運營物流地產，如萬科、招商等；二是房企收購參股物流地產商，結合雙方的資源和優勢，通過進一步合作開發布局物流地產，如，萬科參與普洛斯私有化退市收購，占股21.4%成為普洛斯第一大股東；三是房企與傳統物流企業合作，雙方共同出資、資源互補、協同開發存量土地資源，如碧桂園與中集產城、綠地與中遠海運的戰略合作；四是房企與電商企業合作，通過品牌集聚、共建規模化產業園區，如復星與國藥控股、華夏幸福與京東。

電商巨頭如京東、阿里、蘇寧等也將物流地產視為企業長遠發展的核心資源進行布局。如，阿里菜鳥在全國投資千億建設倉儲物流基地，蘇寧與深創投合作設立300億元物流地產基金，京東在2018年5月向物流地產商易商紅木投資3.06億美元等。

物流地產市場還有一股不容忽視的強大勢力來自金融資本，其物流地產操作方式相當靈活多樣。只要地塊符合投資標準，達到“風控”要求，金融公司可以與不同的合作伙伴以不同的模式合作。

目前，群雄逐鹿的物流地產市場匯聚了五類企業：傳統物流地產商、房地產企業、電商企業、物流企業和金融機構。其中，傳統物流地產商包括以普洛斯、安博、嘉民等為代表的外資企業，和以寶灣、宇培、易商（原名易商紅木）等為代表的國內企業，仍然占據市場領先優勢。但中國物流地產行業格局已經悄然改變，最為明顯的一個變化就是外資所占比重下降，國內勢力崛起。據中商產業研究院發布的《2019-2024年中國物流地產市場前景及投資機會研究報告》，截止到2019年第一季度，普洛斯的市場份額高達33.0%，穩居行業第一；萬科旗下的萬緯物流快速晉升到行業第二，市場份額6.1%；易商、宇培緊隨其后，所占份額分別為6.0%、5.6%；之后依次為嘉民、安博、寶灣、平安、豐樹，分別占有市場份額的5.3%、4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。

由于一二線城市倉儲用地供應縮減，高標倉儲設施的稀缺性將更加凸顯。同時，隨著中國進一步擴大內需與消費升級，倉庫網點逐步向二三線城市延伸。在這種情況下，在資本的強力介入下，物流地產行業正迎來深層次、多維度整合。

發展模式解析

物流地產市場的客戶主要分為三大類，其中最穩定的客戶是傳統零售企業和制造企業，電商和第三方物流企業則是近年來促進物流地產快速發展的推動力。物流地產商主要為客戶提供四種服務：開發標準倉儲設施、按照客戶需求開發物流設施和物流園區、收購客戶倉儲設施并轉租給客戶、提供咨詢服務。不同企業有不同的業務模式，如，嘉民開展“開發+持有+管理”三種主要業務，以實現多元化的收益來源；寶灣采用“園區功能+定制服務+增值服務+物流核心業務”發展模式，其收入主要來自運營收入（租金+增值服務）。

普洛斯作為中國最大的現代產業園的提供商和服務商，在20多年的發展過程中逐漸形成了一套成熟的物流地產運作開發模式，其國內物業整體出租率穩定在85%以上。普洛斯對于國內物流地產商來講猶如教科書一般。以普洛斯為標桿，可以學習專業成熟的經驗，探尋未來發展路徑。

普洛斯以“現代物流行業最佳運營商”為目標，最核心的就是搶占關鍵位置，其物流地產大多位于靠近城市中心與交通樞紐的絕佳位置，為有效服務客戶奠定基礎。除了自己投資開發，普洛斯還與手中握有大量倉儲土地的中國本土企業合作，通過投資、收購、戰略合作等方式迅速建立起分布廣泛的倉儲網絡，實現了單一客戶的多處租賃與合作，增強了客戶黏性，提高了收入穩定性。截至2019年6月，普洛斯及旗下品牌環普，在42個戰略性的區域市場投資、開發并管理著362個物流園、工業園及科創園，物業總面積達4000萬平方米。普洛斯可以為客戶提供全面的服務和解決方案，包括標準設施開發、定制設施開發、收購與回租、融資租賃等，幫助客戶改善供應鏈，提高運營效率。

其次，普洛斯打造了高效精巧的資本運作體系。倉儲設施的特點是投資大，收益不高但穩定，資金回籠時間較長。物流地產屬于資本密集型行業，物流地產商如何能夠解決資金難題，同時又能讓自己變輕? 普洛斯通過“地產+基金”的模式，一方面通過園區開發創造價值，另一方面利用基金管理平臺，前端引入股權投資方，后端通過債務融資放大杠桿。更重要的是，通過將資產置入基金，普洛斯提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2～3年。

值得一提的是，普洛斯近年來開始注重縱向的產業鏈延伸，提供的不只是倉儲設施，而是包括園區管理、倉庫租賃、配送分撥、信息培訓、基金運營等一系列增值服務和多元化業務。例如，中小零售商與制造商為了解決規模與資金問題，選擇將運輸外包。因此，普洛斯成立了第三方物流部門，為企業提供最后一公里運輸、碎片化運輸以及大數據分析等服務。此外，普洛斯還提供倉庫設備乃至定制化的物流系統，可供企業直接入駐開展業務。通過股權投資、金融服務及數據科技平臺，普洛斯成為產業資源整合者，通過投資入股物流鏈條上具有優勢的服務商獲得了業務協同與延伸空間，為客戶創造最大的價值，也形成了自己的領先優勢，參見圖1。

普洛斯集團聯合創始人、首席執行官梅志明曾在2018年3月談到了普洛斯的未來:“我們將通過打造物流生態體系，專注于企業的可持續發展和多層次的價值創造。我們還將創造性地利用技術手段和戰略投資為我們的投資者、合作伙伴和客戶創造更大價值，助力他們應對不斷變化的商業競爭格局。”

從普洛斯的成功發展來看，物流地產商不能再簡單地依靠“對的土地+便宜的錢”發展了，需要積極探索與產業資源結合，除了提供倉儲場地，還要更多地關注如何解決運力、設備、資金等問題，想方設法為客戶創造成本降低、管理優化的發展空間。

圖1：普洛斯的物流生態

圖2：菜鳥“未來物流園”

園區智慧升級

從高標倉到智慧物流園，為了滿足客戶的發展需要，物流地產商在技術應用方面持續發力。

高標倉需求旺盛，是物流地產商的核心戰場。現代倉儲設施對于建筑材料、倉庫高度、柱距大小、消防設施、地坪、溫度等條件都有較高的要求。如，普洛斯開發的現代物流設施，擁有寬敞的空間和柱距, 充足的層高，便利的裝卸貨平臺，向外延伸的雨棚，自然采光，以及完備的園區安全管理等各種高附加值的特性，同時按照節能技術設計與建造，大大節約客戶運營成本。

如今，在互聯網時代，開放、共享、智慧的供應鏈成為發展方向，實現倉儲設施網絡化、協同化成為趨勢。隨著互聯網、物聯網（IoT）、人工智能（AI）、移動通訊、自動化等技術在物流領域的廣泛應用，物流變得越來越智慧，智慧升級將成為物流地產的發展方向。

智慧物流園以全面連接、數字轉型、智能升級為特征，通過信息互聯網和設施物聯網加速園區業務的在線改造，通過自動倉庫、揀選機器人、AGV、自動分揀系統等設備以及倉儲管理系統等軟件的應用，構建起一套完整的智能倉儲物流解決方案，減少園區人員的簡單重復勞動，使園區運營實現可視化、可追溯和可預警，讓物流管控更加精細、高效、透明、智能，幫助客戶真正實現降本增效。目前，很多企業都在推動物流園區的智能升級，其中有代表性的當屬菜鳥“未來物流園”和普洛斯“AI+物流園區”。

在2018年的菜鳥智慧物流大會上，菜鳥CTO谷雪梅發布了業內首個基于物聯網IoT技術的“未來物流園”，首創機器全托管，參見圖2。整個園區的建設采用了邊緣計算、人工智能技術，所有的設備都實現了智能化，其特點可以用三個關鍵詞來解讀。

一是IoT技術。園區一切設備都有傳感器，可以通過紅外和車位等多個設備，識別溫度、濕度、堆高，從而幫助監控人員降低檢查成本。

二是邊緣計算。云計算對數據的分類非常科學，能夠實時達到毫秒級的識別，將眾多攝像頭收集在云端的數據進行收集、處理，包括傳回到中控系統，之后再由人行動。

三是人工智能。不管在園內還是倉內，機器都可以用算法跟蹤物體，園區內的模型和攝像頭聯動以后，機器會自我學習成長，然后變得越來越聰明和強大，使得園區的異常事件的檢驗越來越準確。

而普洛斯則積極推動“AI+園區”的建設和實施。普洛斯旗下的資產服務運營平臺，利用信息系統、物聯網、計算機視覺、機器人、大數據等技術，為物流園區打造一套完整的自感知、全可視、易管理、可互聯的云管端一體化管理控制平臺，全面整合園區內外的資源，使園區管理服務等更高效便捷，實現基礎設施網絡化、管理信息化、功能服務精準化和產業發展智能化，全面提升園區信息化管理水平，助力客戶提高運營管理效率、提高運營管理質量、降低運營成本。在2019世界人工智能大會上，普洛斯的智慧物流園與自動化倉庫解決方案通過了專家評審，被認定為“AI+園區”的建設試點，并在8月31日大會閉幕式上正式發布。

未來展望

作為服務于制造業、零售業、物流業等產業發展的重要樞紐，物流地產近年來受到政府部門的重視，多個土地、稅收等優惠政策出臺。例如，早在2012年，財政部、國家稅務總局就聯合發布了《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》，提出“對物流企業自有的大宗商品倉儲設施用地，按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。”2018年12月，國家發改委與交通部聯合發布《國家物流樞紐布局和建設規劃》，提出在全國構筑一個由六大類、212個國家物流樞紐形成的頂層網絡。該規劃明確了對物流用地進行支持，以促進物流產業及物流樞紐城市群的加速發展。

當前，國內高端倉儲設施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中國物流地產投資發展報告》中指出，中國主要城市非自用中高標準物流設施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均高標準物流設施面積約合0.015平米，較美國的人均1.17平米相差約77倍；人均通用倉儲面積，美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約7.4倍。同時CBRE指出，預計未來5年左右，中國的物流設施需求或將保持超20%的年增長率。

一方面是需求不斷上升，另一方面卻是供應不足。由于一線以及部分二線城市工業用地指標向制造業、高新技術產業傾斜，可用于物流倉儲的比例更加縮減，優質倉儲設施供不應求的局面短期內不會逆轉。據戴德梁行統計，我國現有的物流倉儲設施約70%建于1990年代之前，且其中大約75%難以滿足現代企業的需求。而傳統的舊倉庫的建設標準和安保管理等很不規范，不能實現簡單的改造升級，只能選擇新建高標準倉儲設施。

由此來看，中國物流地產行業蘊含著巨大的發展機遇，但是也面臨著挑戰。據中商產業研究院的報告分析，物流地產前些年在規模化發展過程中存在同質化情況，一二線城市的工業用地指標逐年下降，土地成本上升較快，而物流地產投資回收期通常在15年以上，給招商、運營等專業化運作帶來挑戰。此外，缺少專門的物業管理隊伍也是很多物流地產商面臨的困境之一。

把握趨勢才能更好地發展。可以預測，未來倉庫可能不再按照租金，而是按照流量來收費。物流地產商應當用標準化、服務化、網絡化、平臺化思維看待自身業務，從開發商向運營商轉變，采用輕資產運營模式，重視技術應用，向產業鏈條上下游延伸，以便在競爭日趨激烈的市場中持續發展。