社會輿論背景下對我國房地產市場宏觀調控的經濟法思考

一、經濟法對房地產市場進行宏觀調控的基本依據

經濟法是我國法律體系中的一個獨特法律門類，其主要應用于依靠國家公權力對宏觀經濟進行調控，其本質在于實現社會的整體利益。在其發揮調控功能的過程中，必然會與市場主體產生經濟法律關系，而其彼此之間又存在著相互的權利與義務。因此作為一種市場活動主體的房地產市場，自然也受經濟法的約束，是經濟法調控的對象，在經濟法框架之內享受一定權利、承擔對應義務。而當前我國房地產市場的“亂象”很大程度上是由投資過度造成的，房地產市場主體出于實現最大化經濟效益的追求，必然會加大惡性競爭的概率，從而破壞市場的基本秩序。

因此，對房地產這一支柱性產業來說，對其進行宏觀調控、推動房地產市場的法治化建設已經刻不容緩，經濟法的制度框架與價值理念則應當成為政府合理規劃宏觀調控政策目標、選擇對應調控手段的重要依據。換言之，法律手段是國家宏觀調控各項手段的基礎與前提，而經濟法真是我國宏觀調控的主要依托。

二、我國房地產市場宏觀調控政策的合法性分析

（一）限購令

限購令是媒體輿論討論最為熱烈的一大政策，其通過對購房主體的資格與購房數量進行限制，實現對房價的有效調控，但是其卻存在著一定的合法性問題：其一，其對于購買主體及數量的限制與《民法通則》規定的公民民事權利不受侵犯的原則相悖；其二，《立法法》明確了民事基本制度應當由法律形式制定的原則，而限購令的制定主體則為國務院，并以規范性文件進行發布；其三，限購令也與《合同法》的意思自治原則相互沖突。

（二）限價令

限價令旨在抑制房價的過快增長，從而維護房地產市場的整體問題。但從市場經濟的發展規律來看，價格應當自動形成與市場經濟的交易，并圍繞價值上下波動，宏觀政策主要適用于市場失靈問題。政府主要通過政府指導價格和政府定價的方式調節國家規定的調控領域，但事實上，房地產市場并不在這一領域中，因此限價令的合法性也缺乏扎實的依據。

三、基于社會輿論背景的經濟法視角下房地產市場宏觀調控的優化

（一）樹立長遠而全局的調控理念

當前，社會輿論對房地產市場的批評主要集中于泡沫問題，而泡沫現象的產生主要源于房地產市場中的投資過度，進而導致房價持續走高、投機行為更加頻繁。我國是人口大國，房地產是我國的支柱性產業，因此房地產市場的問題具有較大的傳導性，很容易傳導至其他行業。同時，當前媒體環境的成熟，使得信息更加暢通，房價的持續走高也很容易引起輿論風波，威脅社會穩定。我國相繼推出的臨時性政策正是基于這一背景所作出的調控選擇，這些政策均體現了一定的時代性，但是卻缺乏長遠實施與發揮效力的能力，且其所解決的問題具有一定的片面性，因此在未來房地產市場的宏觀調控中不能僅僅依靠臨時性的政策，而應當以整體性、全局性的視角，認識到房地產市場本身的整體性以及其同國民經濟的深入聯系，將房地產宏觀調控看作一個長期的問題，從而樹立起強大有力的宏觀調控理念。具體來說，要重點把握如下方面：

1．充分考慮政策的整體性與長遠性

如上所述，我國出臺的房地產宏觀調控政策多是基于特定的時代背景、為了解決特定問題而制定的，雖然其在歷史上展現出了其應用價值，緩解了房地產市場的突出問題，但是這種短期性的限制決定了其不能適應持續變化的市場需求，從而使得宏觀調控政策在很大程度上落后于房地產市場的發展。這直觀地表現為我國的房地產市場一直處于較不穩定的狀態，亟待一套長期性、整體性的宏觀政策配套。

對于政府來說，其必須清楚的是，宏觀調控并不是僅僅為解決某一個特別問題而設置的，而應當考慮到國民經濟的整體運行以及未來發展，因此在未來的宏觀調控中，政府必須緊密圍繞房地產市場自身的發展規律，一方面，不能忽略市場機制的運行實際，使得宏觀調控取代市場調控，有效避免房地產市場陷入行政化的狀態；另一方面，又要增強宏觀調控的實效性，確保其能彌補房地產市場的失靈問題，維護房地產市場的長期穩定。換言之，政府需要以整體性與長遠性的視角制定宏觀調控政策，又要將宏觀調控政策控制在法定的范圍之內，避免出現“過猶不及”的情況。

2．調控的適度干預

我國是社會主義經濟大國，在實施市場經濟體制依賴，就倡導建立“有限政府”，即要求政府應當在法律的框架內履行各項職能，既不能過度干預，也不能管控不到位。而如何把握這其中的“度”，一直是學界及社會各界爭論的主要問題。政府應當兼顧社會發展的各個方面，還是應當適當干預，值得在實踐中不斷探索。本文從經濟法的視角，嘗試分析政府對房地產市場宏觀調控的適當干預。

從經濟法的價值和目標來看，其就要求政府的調控權力應當被納入合理的限度之內，進行適當干預，主要表現在兩個層面，其一，經濟法律肯定了政府擁有干預社會主義市場經濟的權力，即將公權力適當引入市場經濟中，對市場經濟可能存在的失靈問題進行調控，從而解決市場經濟自身的體制缺陷；其二，有限政府與服務型政府是我國政府建設的主要方向，在上世紀九十年代以來，市場經濟在我國已經得到了較長的發展，因此在宏觀調控中，政府也應當依照市場經濟的相關規定，在合理合法的框架內對市場經濟進行適度干預。且必須注意的是，宏觀調控涵蓋了多樣化的手段，如經濟手段、法律手段、行政手段等，其中強制性最高的便是行政手段，如果應用不妥當，會違背市場經濟的基本規律，使得市場經濟陷入后勁不足的情況，因此行政手段應當以建議性、指令性而非強制性的形式加以應用，且其應用頻率必須盡量控制在合理的范圍之內。而針對于經濟手段與法律手段，應當堅持適當調控的目標，加快針對于房地產市場的法律體系建設，為房地產市場的發展創設穩定的環境。從本質上來說，政府的宏觀調控在市場經濟中只是起到輔助的調控作用，因此任何手段的選擇，均應當限制在適度的范圍之內。

（二）構建調控立法體系，加強媒體宣傳

從經濟法的視角來看，宏觀調控調整解決的是目標定位的問題，而要從根本上為房地產市場的健康發展提供更加優質的環境，就需要植根于房地產市場的實際狀況，提供積極有效的立法支持，構建起現代化的房地產立法體系。同時，也應當重視社會輿情反饋，加強媒體宣傳，引導全社會各行業對社會主義法治經濟進行深入了解。值得注意的是，堅持市場經濟的法治化并不僅僅代表著各類法律的出臺及實施，而是將宏觀調控同市場機制有機結合起來，使得其成為引導市場經濟健康發展的動力。

我國政府針對于特定的房地產市場問題出臺的臨時性政策，在短期內解決了一系列問題，但如上所述，幾種具有代表性的政策在調控內容、主體、程序上缺乏充足的合法性，這也使得其在實施中與經濟法的目標與要求相互沖突，事實上超越了原本的法律框架，這不利于社會主義市場經濟的法治化建設，也必然會影響調控政策的權威性。因此，必須將調控政策納入法定的框架之內，保障其合法性、合理性與權威性。

首先，要堅持依法調控的法治理念，使得宏觀調控始終處于法律制度的框架之內，并保證其基本內容以及主要手段的合理性，這不僅是社會主義市場經濟法治化建設的表現，也決定了宏觀調控政策適用價值及生命力。房地產市場本身具有較高的靈活性與自主性，針對于房地產市場的宏觀調控政策應當體現在市場失靈環節，如果調控政策缺乏合法性，不僅會影響預期的調控效果，還會加劇房地產市場的不穩定性。

其次，要繼續完善房地產市場法律體系。當前，房地產是我國國民經濟的支柱性產業，且隨著城市化進程的加快，其必將長期在我國國民經濟中占據重要地位。而長期以來，房地產領域的宏觀調控多以臨時性政策為主，其法律體系缺乏全面性、系統性與前瞻性，因此急需完善房地產市場法律體系，是推動后續市場發展的基本要求。從這個角度來說，需要認識到計劃經濟對于房地產市場的影響，轉變觀念，緊密聯系市場經濟的實際，在確保法律同房地產市場的基本規律相適應的同時，也要與時俱進，發揮法律的指導價值。

最后，要不斷提高法律法規的執行力度。如果缺乏積極有效的執行，那么房地產市場的法律體系只會流于形式。因此，為了最大程度發揮法律發揮對房地產市場的引導作用，需要嚴格執行《土地管理法》《物權法》《城市房地產管理法》等相關法律，并對房地產市場中開發等各個環節進行嚴格監督，確保其符合法律規范，一旦發現違法行為要堅決予以追究，這是保障房地產市場法律規范性的基本要求，也契合了宏觀調控政策維護公民合法權益的基本目標。

（三）加快制度建設，實現宏觀調控政策與相關制度的有機結合

1．土地制度建設

土地是一種重要的生產要素，也是各個行業賴以發展的基礎，尤其是對于房地產行業來說，如果缺乏充足的土地資源，那么產業必然難以得到有效發展。因此，加強土地制度建設，是推動房地產行業規范發展的必然要求。結合當前的土地制度不難發現，在房地產開發的過程中，一方面，由于土地資源具有國有性，因此通過招標等方式對土地資源進行拍賣，可以增加地方政府的財政收入，但這也滋生了空地、炒地問題，不利于土地資源的優化配置，同時加速了房價的增長，超出了人民群眾的經濟預期；另一方面，國家的宏觀調控政策缺乏深入的實現價值，這也是由土地的國有性決定的，部分地方政府為了緩解地方的財政緊張狀況，不能從根本上落實國家宏觀調控政策要求。

具體來說，新時期針對于房地產市場的土地制度建設應當把握如下要點：

（1）調整土地供給制度

我國土地資源的國有性主要表現為土地歸國家或集體所有，從理論上來說，集體所有土地并不具備進入房地產市場的性質，但是國家卻可以通過對集體土地的征收，將其轉化為國有土地，進而進入房地產市場。可以看出，在地方層面，地方政府事實上成為了各區域房地產開發用地的唯一供給主體，因此其為了增加財政收入必然會使得土地價格不斷攀升，進而使得房地產市場價格居高不下。因此，要想突破當前房地產市場的發展問題，就必須對土地供給制度進行有機調整，構建起多元化的土地供應系統。但從實踐層面來說，要想徹底變更政府在土地供給中的唯一主體地位顯然不具有可行性，因此為了在不造成較大制度沖擊的前提下，規范房地產市場的發展，可以通過設置土地流轉面積的改革試點、通過立法逐漸推動農村宅基地、集體土地進入土地市場，從而從根本上解決事實上的土地壟斷情況。

（2）完善土地出讓制度

土地出讓制度也是房地產市場發展中的一項關鍵制度，從經濟法的視角來看，土地出讓制度的完善也是實現房地產市場宏觀調控有效性的必要要求。

首先，應當完善拍賣制度，采取雙向競價等更具公平性、合理性的方式，打破當前土地價格居高不下的處境，從而客觀上控制開發成本，在維護房價穩定的同時，打擊市場上可能存在的投機問題。

其次，實現對土地出讓合同的規范化管理，保證合同內容與流程的合法性：其一，如果合同簽訂完成，但價款尚未支付，必須收回土地并重新安排使用，優先用于普通住房建設，或收取土地閑置費：其二，如果在法律規定的時間內沒有完成預期房地產項目的開發，應當加強監督；其三，已經完成了土地出讓合同的，應當分期支付價款，并禁止金融機構發放特別貸款。可以看出，合同的規范管理可以對日益緊缺的土地資源進行優化配置，并打擊當前存在于市場上的投機行為。

最后，要繼續完善土地儲備制度。我國幅員遼闊，但人口基數龐大，人均土地資源較為狹小，很難滿足不斷增加的居住需求以及持續擴大的房地產建設規模，因此必須對土地儲備制度進行集約化、法治化管理，有效彌補土地資源緊缺的現象。

2．金融制度建設

（1）實施差別化利率政策

利率政策的差別化主要來源于住房需求的差異，由于當前房地產市場價格居高不下的主要原因在于投資的過度，因此對于首次購房，應當適當提高首付比例；對于二次購房，利率應當高于首次購房利率；同時要加強對于外地居民購房的嚴格審查，如果不符合相關條件，應當暫停發放貸款。這樣的差別化政策符合經濟法的基本原則，同時又是一種極具針對性的宏觀政策，可以緩解過度投機問題、推動市場需求的理性化發展。

（2）提高存款準備金率

存款準備金率是一種較為常見的經濟性的宏觀調控手段，針對于房地產市場泡沫嚴重的問題，可以適當采取這一政策，一方面降低資金流通量，從而降低可能出現的金融風險概率，另一方面可以將房地產開發的貸款資金控制在合理的范圍之內，從源頭上避免出現投機過度情況。

四、結語

綜上，當前我國房地產市場所暴露出的一系列問題，影響了市場的整體穩定，也破壞了人民群眾的居住權益。政府為了解決這些問題，相繼出臺了一系列宏觀調控政策，在很大程度上緩解了市場的混亂化問題，但卻由于其自身的臨時性限制，不能發揮長期的指導效果。本文結合我國的各類調控政策，從經濟法的視角分析了其合法性與時效性，在此基礎上提出，必須立足于長遠化與整體化的視野，建立健全房地產宏觀調控法律體系，以期為豐富我國房地產市場的宏觀調控政策提供參考。