探討房地產企業的目標成本控制方法

摘 要 針對房地產企業的成本控制，在簡述目標成本控制意義和特點的基礎上，結合實例，對成本控制方法具體應用進行深入分析，并通過實踐驗證了其合理性、可行性及有效性。

關鍵詞 房地產企業;目標成本控制;合理性、可行性及有效性

目標成本控制為目前現代化項目成本管控方式，基于“抑制房價上漲速度過快”這一基本國策，房地產項目開始進入全新的微利時代，在這種大環境下，成本控制顯得尤為重要。從目前來看，對房地產企業而言，其對成本控制有著很高的要求，利用傳統控制方法往往很難達到預期要求，因此，必須引入目標成本控制等新方法，不斷提高成本控制和管理水平，以此適應房地產項目建設發展，保證企業自身利潤。

1目標成本控制概述

目標成本指的是企業為預期時間內達到目標利潤確定的估算成本，對目標成本進行控制能有效提高企業對項目成本的綜合管控水平，對項目實際運行過程中所有環節實施控制，能降低項目總成本。相較于傳統方法，目標成本控制對技術管理和成本管理進行了融合，使管理方法能更好地服務于生產控制，從而形成能滿足企業實際要求的管理體制[1]。

對房地產項目而言，目標成本控制有很高應用價值，其應用可以對項目每個環節實施成本量化，使復雜的成本問題能采用數字方式表達，并根據預設技術指標對成本進行有效管理。就當前的技術發展狀況而言，該方法貫穿整個項目實施過程，從策劃、設計、施工到竣工，均能利用該方法來干預。目前，我國房地產項目實際發展速度放緩，采用目標成本控制能在保障企業利潤的基礎上，為后續發展奠定良好基礎。

2房地產企業對目標成本控制應用的案例分析

2.1 案例概況

某房地產項目地處市區，總投資達17.5億元，建筑面積為24萬m2，項目規模較大，為大型住宅小區，其中，住宅建筑面積為18.4萬m2，配套商業0.4萬m2，設有1700余個停車位。項目規劃時，因投資相對較高，故必須加強成本管理。通過對項目的分析，管理人員提出，項目規劃是決定后續運行的重要階段，因此必須從這一階段入手，采用目標成本控制實施干預，以此對項目成本予以有效控制。

2.2 確定項目成本適配標準

確定項目產品配置標準是實施目標成本控制重要基礎，需要以市場和項目定位為依據進行配置，以此確定實際的費用支出[2]。根據相關經驗，成本管理工作中應充分考慮下列幾項問題：

第一，項目經營方案階段充分考慮項目開發難度及產品配置標準，確保后期實施過程中能按配置標準實施，保證經營利潤的達成。第二，根據市場的實際發展狀況確定目標成本各項指標，使目標成本的各項指標均保持適中，進而符合項目實際要求。第三，在確定目標成本時需要充分考慮市場的實際發展及行業整個環境，這是因為這些因素處在變化過程中，而且目標成本還應采用一些彈性指標，不可完全固定。

2.3 成本分解

該項目實施過程中，為使相關人員掌握目標成本控制，需要以項目構成特點為依據，對其成本進行縱向分解，然后根據數字指標，對項目實際成本情況予以規劃，具體如表1所示。

2.4 目標成本執行

在實際操作過程中，應注意下列兩個要點：其一，按照表1做好約束和控制;其二，以外部環境發生的變化為依據對目標成本進行適當調整?；诖?，項目策劃過程中，相關工作人員需要將目標成本視作基準計劃，并通過對動態管理方法的應用，對各個項目實際成本消耗狀況進行嚴格控制，使成本發生的變化與波動能符合策劃提出的指數標準[3]。

項目策劃過程中，對不同的費用進行控制是開展動態管理重要內容，為了使后期項目實際進度符合預期，并達到成本控制目標，策劃中對計劃值和實際值實施對比，經相互對比確定數據間存在的偏差，進而以偏差為依據對費用實際使用進行調整。

制度控制對項目目標成本實際執行有很大影響，對項目成本進行控制時，制度建設是相關人員必須關注的問題，采用合理可行的管控方式，使項目成本控制得以順利實施。基于該要求，項目以其周期特征為依據，確定成本檢查制度，針對不同類型的分項，每月開展一次監督和檢查，然后把檢查結果繪制成表，反饋至項目的管理部門，以便相關管理人員掌握目標成本實際執行情況。在目標成本實際執行過程中，應做到從嚴從細，對各類原材料實際采購進行全程監控，防止不必要支出，同時在之后的運行過程中，定期對目標成本實際執行結果進行分析討論，以討論的結果為依據對成本管理和控制的方法進行優化調整[4]。

2.5 效果評價

項目在前期策劃過程中按照上述要求嚴格執行目標成本，就整個實踐過程看，成本控制效果良好，達到預期水平，以建安方面的費用為例，其目標成本和實際支出之間的對比如表2所示。

表2成本差中“+”表示實際支出多于目標成本，“-”表示實際支出少于目標成本，經統計，項目基建部分實際支出為59350萬元，與61070萬元的目標成本僅相差1721萬元，約建安目標成本的2.8%，完全處在允許的偏差范圍之內，說明目標成本控制取得良好效果，項目所設目標成本及所用的目標成本控制方法均合理可行，可為類似的房地產項目提供參考借鑒。

3結束語

綜上所述，房地產項目中，目標成本控制具有重要作用，在該項目實例當中，最容易發生成本變動的建安方面的費用，通過對目標成本的確定積極嚴格執行與控制，其實際支出也未超目標成本，總體控制較好，而且又是在趨于變化的市場環境下，這也能在很大程度上說明目標成本控制的合理性、可行性及有效性，可作為優先考慮的成本控制和管理方法，在更多地區嘗試推廣和應用。

參考文獻

[1] 歐平.房地產項目前期開發工作中的成本控制研究[J].中國集體經濟，2019，（17）：64-66.

[2] 賓海燕.房地產企業財務成本管理及控制問題的若干研究核心思路[J].納稅，2019，13（12）：62，65.

[3] 江林.房地產企業財務管理與成本控制的協同管理分析[J].中外企業家，2019，（12）：12-13.

[4] 陳惠娥.房地產企業中財務管理與成本控制之間的協同管理研究[J].財經界（學術版），2019，（08）：80-81.

作者簡介

周立（1982-），男，學歷：本科，工程師，現就職單位：長沙市鼎輝房地產開發有限公司 ，研究方向：房地產開發成本及招標管理。