商業(yè)地產(chǎn)精細化設(shè)計及項目管理探析

陳俊廷

摘 要 隨著社會的進步，各商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品間的競爭也愈發(fā)激烈。各企業(yè)為了在這場競爭中成為佼佼者，都爭先恐后地進行改革、創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)項目與社會經(jīng)濟和人民的生活息息相關(guān)，所以企業(yè)在精細化設(shè)計和項目管理方面都做出了很多的努力。國家也發(fā)布了很多有助于項目質(zhì)量提升的文件。在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計中，首先應(yīng)重視精細化設(shè)計，并強化項目管理，才能為地產(chǎn)企業(yè)后期建設(shè)工作打好基礎(chǔ)。在本次探討中，我們以商業(yè)地產(chǎn)精細化設(shè)計及項目管理為核心，對精細化管理的現(xiàn)狀及措施進行分析，也對項目管理方面進行探討，竭盡所能為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展做出貢獻。

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn);精細化設(shè)計;項目管理

引言

趁著改革開放的東風(fēng)，我國的經(jīng)濟得到飛速發(fā)展，城市化進行也逐步加快，商業(yè)地產(chǎn)的整體水平也不斷地提升。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過優(yōu)化自身的管理體系、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、培訓(xùn)等來提高企業(yè)的競爭力，而要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)管理水平的提高，首先需要做好商業(yè)地產(chǎn)的精細化設(shè)計，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目精細化管理，從而提高企業(yè)自身競爭力、打造優(yōu)秀企業(yè)的途徑，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也要對產(chǎn)品的生產(chǎn)和完善進行精細化管理。

1商業(yè)地產(chǎn)的精細化設(shè)計

現(xiàn)代建筑設(shè)計在我國發(fā)展的幾十年中，施工圖優(yōu)化，材料優(yōu)化選擇以及施工工藝優(yōu)化措施等手段已經(jīng)為行業(yè)所普遍認同，并且發(fā)展到一個相對成熟的階段，加上BIM等信息化技術(shù)的推廣，建設(shè)的各個參與主體都能有較好的管控項目成果的條件。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，地價越長越高，競爭也愈發(fā)激烈，在這樣的背景下，設(shè)計如何最大程度的實現(xiàn)項目用地的經(jīng)濟價值，已經(jīng)成為開發(fā)商也設(shè)計單位越來越重視的問題，因此項目開發(fā)前期的精細化設(shè)計受到更多的重視，也衍生出新的精細化設(shè)計的要素和方法。在商業(yè)地產(chǎn)的前期設(shè)計中，規(guī)劃前期的強排、地下車庫、示范區(qū)是精細化設(shè)計的三大要素。

1.1 總平面規(guī)劃

隨著精細化設(shè)計的深入，強排這個新名詞更加常見。在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計中以最高營利強度排布建筑總圖的設(shè)計方法就是強排，是一個俗稱，也是商業(yè)地產(chǎn)尋求利益最大化的策略之一。

強排可以綜合各方面因素，尋求多方面共贏的設(shè)計方法，它能夠滿足規(guī)劃條件指標(biāo)及日照條件，使得整體布局更加合理，也能夠?qū)Ρ瘸鲎詈线m的業(yè)務(wù)方案，對盈利回報提供強有力的論證[1]。

標(biāo)準(zhǔn)的強排有4個要求。首先，要滿足規(guī)劃條件指標(biāo)和日照條件。規(guī)劃部門會對日照時間等做出要求，這就要求在規(guī)劃時要留有一定的余地。其次，需要提供能夠進行經(jīng)濟測算的規(guī)范技術(shù)指標(biāo)。另外，能夠幫助業(yè)務(wù)進行計算和判斷的產(chǎn)品、方案必不可少。最后一個要求是最重要的，提供高性價比、有創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)，這樣不僅能夠滿足人們的需求，也能夠維持開發(fā)商的利益。

1.2 地下車庫

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，地下車庫必不可少，是開發(fā)成本的重要組成部分，其面積、層數(shù)及布局的合理性，都是精細化設(shè)計中的重要環(huán)節(jié)。

在地下車庫的精細化設(shè)計中，首先應(yīng)對地下空間成本進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)前，應(yīng)對當(dāng)?shù)氐牡貛煸靸r、停車效率等熟記于心，這樣就能夠在最短的時間內(nèi)合算出地庫的盈虧平衡點。

另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)對地庫的排布進行優(yōu)化，將建筑成本降到最低，達到經(jīng)濟最優(yōu)的要求。地庫排布是否具有合理性，與地下室成本的高低緊密相關(guān)。

地下車庫位置的選擇也至關(guān)重要。地下車庫的位置如果可以避開主樓，為自然通風(fēng)、采光奠定良好的基礎(chǔ)，也能夠達到節(jié)能減排的目的，

1.3 示范區(qū)

售樓處擺放的商業(yè)地產(chǎn)模型已無法滿足人民日益增長的需求，示范區(qū)應(yīng)運而生。有了示范區(qū)，向購房者介紹這個精細化設(shè)計的住宅小區(qū)就更加凸顯其創(chuàng)新理念、設(shè)計等，更加具有說服力。

在商業(yè)地產(chǎn)的精細化設(shè)計中，示范區(qū)的存在能夠使購房者在第一時間了解自身將來所所處的環(huán)境，對居住條件有真實的沉浸式體驗。

在精細化設(shè)計中，示范區(qū)要保證在將來能夠進行其他功能的無縫轉(zhuǎn)接，也要說能夠使購房者在最短時間內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)簡潔明了，使客戶體驗更加完美[2]。

2商業(yè)地產(chǎn)實施精細化管理的措施

（1）為提高工程質(zhì)量，設(shè)計負責(zé)人需對項目可行性研究成果進行研究和理解掌握。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及實施過程中，項目負責(zé)人首先要對工程項目是否可行進行分析，對此也要抱有高度的重視。這就要求項目負責(zé)人要建立健全的決策流程，這樣才能夠?qū)κ袌鲂枨筮M行及時的分析，也能夠幫助團隊進行準(zhǔn)確的定位，所完成的設(shè)計成果才能最好的契合項目預(yù)期，實現(xiàn)項目價值。

（2）保證項目運作的合理產(chǎn)品形式。很多的商業(yè)地產(chǎn)都會采用融資的方式，例如資產(chǎn)置換、銀行貸款等。商業(yè)地產(chǎn)對于資金的需求大于其他企業(yè)，所以對融資的要求也就相應(yīng)提高。各個商業(yè)地產(chǎn)會依據(jù)自己的情況，選擇適合自己的融資方式，保證項目運作。不同的融資方式對于設(shè)計成果的布局，產(chǎn)權(quán)劃分單元的大小等內(nèi)容都有著不同的要求，唯有與業(yè)主做好充分的溝通，才能更好落實設(shè)計成果。

（3）對施工進度進行精細化管理。建設(shè)過程中，施工單位主要負責(zé)全面的掌控項目施工進度，設(shè)計單位在這個階段往往處于一個被動狀態(tài)中。然而由于對施工措施和現(xiàn)場實際情況把握的脫節(jié)，往往導(dǎo)致設(shè)計意圖無法實現(xiàn)或是一些成果疏漏未能及時更正，直接影響項目質(zhì)量和進度。因此，對施工進度進行合理的規(guī)劃，主動參與到施工進度節(jié)點的把控中，以此保證設(shè)計成果的可行性、進行性和科學(xué)性。在施工過程中，對各方面都做好控制工作，及時的糾正存在的漏洞，做到及時反饋[3]。

3結(jié)束語

在本次探討中，我們了解了什么是精細化管理，也探討了在商業(yè)地產(chǎn)中精細化設(shè)計及項目管理的措施。國家政策的出臺，讓商業(yè)地產(chǎn)的壓力越來越大，同時對設(shè)計單位提出了更高的要求。想要提升設(shè)計成果的質(zhì)量和品質(zhì)，使得客戶滿意的目標(biāo)越來越難達成。商業(yè)地產(chǎn)需要進行精細化設(shè)計，采取精細化管理，在項目前、中、后期動能實現(xiàn)很好的設(shè)計管控，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)設(shè)計成果對地產(chǎn)項目溢價目標(biāo)的助推，提升設(shè)計產(chǎn)品的競爭力，進而促進設(shè)計團隊的可持續(xù)發(fā)展，也能夠推動我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和進步。

參考文獻

[1] 溫德成.精細化管理Ⅱ[M].北京：北京新華出版社，2007：12.

[2] 屈戰(zhàn)杰.試論我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的問題與對策[J].商業(yè)文化，2011，（4）：50-51.

[3] 歐陽章勇，張鵬.加強施工設(shè)備精細化管理提高項目部設(shè)備管理水平[J].水利水電技術(shù)，2012，（43）：75-77.