“保交樓”攻堅(jiān)，事關(guān)民生穩(wěn)定

事關(guān)民生穩(wěn)定與市場信心修復(fù)，自中央政治局會議首次提及以來，“保交樓”正成為各地房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)重要基調(diào)。為預(yù)防相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，“交房即交證”、持續(xù)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等也日益成為各地政策調(diào)整的重要方向。

穩(wěn)民生

“穩(wěn)定房地產(chǎn)的工作重點(diǎn)開始發(fā)生變化，從之前的防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)市場，轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)民生并重。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放，目前有從房地產(chǎn)企業(yè)蔓延至下游民生保障領(lǐng)域的趨勢，穩(wěn)民生也隨之占據(jù)房地產(chǎn)管理工作的首位。

“目前，‘保交樓政策主要是不希望市場上一些交付風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到金融系統(tǒng)，確保交樓也能夠保障民生。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為，“保交樓”工作符合房地產(chǎn)穩(wěn)定性要求，對民生保障也發(fā)揮著重要作用。

“推動‘保交樓、穩(wěn)民生，關(guān)鍵是壓實(shí)地方政府的主體責(zé)任，途徑是用足用好政策工具箱。”李宇嘉認(rèn)為，處置房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放的相關(guān)舉措在效果上還有待提升，對于“保交樓”工作，目前并無成熟的模式套用，還有待各地探索推進(jìn)，要推進(jìn)“一盤一策”，做到誰的問題和責(zé)任誰擔(dān)。

“當(dāng)前穩(wěn)民生至關(guān)重要，解決問題的核心是推動項(xiàng)目‘保交樓。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“保交樓”工作需要政府監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)共同發(fā)力、協(xié)同推進(jìn)、適當(dāng)讓利，保障項(xiàng)目順利復(fù)工并完成交付，尤其是地方政府更需切實(shí)擔(dān)起“保交樓”責(zé)任，積極作為、調(diào)動各種資源給予支持。

穩(wěn)市場

實(shí)際上，“保交樓”近來已引發(fā)各方關(guān)注，多地已開始探索諸如成立房地產(chǎn)專項(xiàng)紓困基金、成立專項(xiàng)工作組、建立“一對一”幫扶機(jī)制等具體舉措。比如，鄭州、武漢與南寧等地在專項(xiàng)紓困基金方面進(jìn)行探索，其中，鄭州由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)資金，規(guī)模暫定100億元，紓困項(xiàng)目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。另據(jù)媒體報(bào)道，建設(shè)銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目，并改建為公租房。

除專項(xiàng)紓困基金外，蘇州、重慶等地還成立專項(xiàng)工作組，對相關(guān)項(xiàng)目實(shí)施專項(xiàng)管理以促進(jìn)“保交樓”工作;贛州等地則決定收購部分未動工地塊，根據(jù)施工進(jìn)度返還相關(guān)土地出讓金用于項(xiàng)目施工建設(shè);咸陽與遂寧等地則探索建立“一對一”幫扶制度。

“房企也在積極開展‘自救，采取如集團(tuán)引進(jìn)信托公司接管項(xiàng)目公司，債權(quán)人收購出險(xiǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，拍賣項(xiàng)目公司債權(quán)引入投資方，合作開發(fā)項(xiàng)目由資金方接管等多項(xiàng)舉措‘保交樓。”克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎荆胤秸猓科笈c金融機(jī)構(gòu)等都在力促“保交樓”，預(yù)計(jì)未來將有更多金融機(jī)構(gòu)積極紓困出險(xiǎn)房企、盤活不良資產(chǎn)，以期化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

穩(wěn)信心

“形勢已經(jīng)很明朗了，當(dāng)前市場下行主因并非需求端政策紓困不足，而是供給端沖擊持續(xù)存在，惡化了市場和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。”李宇嘉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場穩(wěn)定與“保交樓”工作事關(guān)市場預(yù)期與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，更多要從供給端著手解決。

實(shí)際上，除解決當(dāng)前項(xiàng)目面臨的問題外，多地還在預(yù)防相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)方面著手，涉及實(shí)施“交房即交證”，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管等舉措。

在“交房即交證”方面，目前至少有湖南、安徽、天津、河北、甘肅、新疆、云南、河南，成都、西安以及大理等多省市明確要加快推進(jìn)相關(guān)工作。在強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管方面，近期已有西安、滄州、長沙、紹興、九江以及東莞等城市發(fā)布相關(guān)政策舉措，采用落實(shí)銀行監(jiān)管責(zé)任、系統(tǒng)檢測預(yù)售資金額度、建立臺賬等多種方式保證資金監(jiān)管的有效性。

“商品房預(yù)售資金監(jiān)管既要保證項(xiàng)目按期交房不爛尾，又要防止過度監(jiān)管引發(fā)和加劇房企的流動性壓力。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，當(dāng)前我國預(yù)售資金監(jiān)管制度存在較為嚴(yán)重的監(jiān)管不到位，相關(guān)監(jiān)管實(shí)際上仍處于邊執(zhí)行邊完善與優(yōu)化之中。在房地產(chǎn)探索新發(fā)展模式背景下，相關(guān)制度將會促進(jìn)房企和行業(yè)向適度去杠桿、降負(fù)債和向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、企業(yè)安全運(yùn)行、講求發(fā)展質(zhì)量，以及可持續(xù)的良性循環(huán)方向逐步轉(zhuǎn)型。

“發(fā)展是解決問題最好的辦法，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍需繼續(xù)發(fā)力。”陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，需求端要繼續(xù)因城施策加大政策優(yōu)化力度，給予地方政府更大自主權(quán)，降低購房門檻和購房成本，特別是“認(rèn)房認(rèn)貸”政策放松將有助于改善性住房需求釋放;而更多三四線城市或全面取消行政限制性政策，促進(jìn)合理住房需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（摘自《中國經(jīng)營報(bào)》莊靈輝、盧志坤）