簡析工程質量監管工作中物業管理超前介入的作用

范禹民

【摘? 要】在工程質量監管的過程中，物業管理超期介入會對其產生直接影響，有利于促進設計質量的優化發展，加強質量的監督管理力度，在規范工程施工方式的情況下，完善整體工作制度內容，更好的完成當前工作任務。所以在工程質量監管期間，需要合理使用物業管理超期介入的方式進行協調，建立多元化的控制體系，保證每項工作滿足當前的時代發展需求，達到預期的管理工作目的。

【關鍵詞】

一、物業管理超期介入工程建設的積極作用

1.有利于優化設計質量

如果物業管理單位在總結用戶要求和自身管理經驗的基礎上，協助開發商和設計單位對規劃設計進行必要的調整，可以有效地避免開發商與用戶發送沖突，而且可以節省重新改造的資金，減少因改造而帶來的工程質量問題，為自己將來更好地開展物業管理工作打下堅實的基礎。

2.有利于加強施工質量管理

物業管理單位在物業管理和使用方面擁有優勢，對物業使用中的種種質量通病有較為廣泛和深入的了解。

3.有利于規范工程的交付使用

物業管理單位作為開發商與用戶之間的銜接組織，綜合各方面的意見和要求，對雙方之間的質量糾紛進行調解，幫助開發商制定解決質量問題的方案，使質量糾紛可以得到及時有效的解決。

二、目前物業管理早期介入存在的問題

1.物業服務企業早期介入的人員專業水平較低

物業管理早期介人是專業性很強的工作，包括規劃、設計、施工、監理等領域，因而對參與人員的綜合素質要求高，他們必須具備豐富的物業管理經驗和建筑、設備知識。目前，一些物業服務公司，對早期介入的重要性認識不夠，把它當作員工培訓機會，采用的管理人員和技術人員不論有否經驗，就讓他們參與早期介入工作。從而使早期介入效果大打折扣。

2.開發企業對物業管理早期介入的認識不足

由于物業管理早期介入工作具有非法定性，非強制性，具體實施是由開發商自主聘請物業服務企業參與，物業服務企業對樓盤開發無指揮權、決定權，只有顧問建議權，費用由開發商全額承擔。因而盡管物業管理早期介入能給樓盤開發帶來種種好處，但許多開發企業認為早期介入沒有必要，物業服務企業的建議完全是多余，對物業管理早期介入所投入的費用是浪費。他們往往急功近利，片面追求利潤。他們并沒有認識到樓盤開發與物業管理是一個有機整體，通過優良的物業管理早期介入，可以對物業品質起到較大的提升作用。

3.物業管理招投標仍然存在不規范

目前，有許多物業項目的早期介入沒有進行招投標，參與物業管理早期介入的物業服務企業與開發企業存在著上下級的關系。這些物業服務企業往往要維護開發企業的利益，不可能完全站在業主的角度來考慮問題。難以提出實質性的意見，即使提了。開發企業也會認為物業服務企業依附于開發企業，應該聽命于開發企業。

而對于進行招投標的物業項目，由于招標文件中未強調早期介入方案的得分值，物業服務企業為了投標的結果，往往在競標中。重點考慮的是物業交付后項目的管理方案，對物業管理早期介入考慮較少，這不利于物業管理早期介入的實施。

三、對物業早期介入的一些意見和建議

1.立項決策階段

在進行房地產開發項目市場調研和項目可行性研究評估時，物業管理人員應對項目的市場定位、潛在業主的構成以及消費水平、周邊物業管理概況以及日后的物業管理服務內容、標準及成本、利潤測算等方面提出意見和建議，必要時可對該項目今后的物業管理構想提出書面咨詢報告，以利于開發建設企業在決策時綜合考慮物業管理方面的意見，也為銷售方案制定宣傳提供依據，減少立項決策的盲目性和主觀隨意性。

2.規劃設計階段

物業管理由于行業的特點，考慮項目設計規劃的好壞，出發點主要從能否保證業主今后使用方便，減少物業支出考慮。大多數設計人員由于以設計規范為標準進行設計，對于使用的細節容易忽略?，F今的房地產開發項目都強調功能特點，最大限度的貼近客戶需求，而客戶需求是隨著時間、認識和經濟文化的進步發展，不斷變化和進步的，這些需求和認識就不是國家規范所能及時反映的了。加之一個優秀的設計方案往往受到設計者自身生活閱歷的限制，不能將一些方便生活的細節體現到設計里去。而物業管理企業作為物業項目的管理者和物業服務的提供者，通過工作經驗的積累與業主溝通的機會多，能夠充分了解業主的需求，對物業項目可能出現的問題有比較清楚的了解，其早期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩，當好開發商的顧問，替業主當好管家。

3.施工安裝階段

現在的物業項目建設，特別是高層物業建設，施工環節多，施工單位參差不齊，結構、設備安裝、管線布置錯綜復雜，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題經常被建設單位、施工單位忽視，而這些問題在今后的使用中往往會最先暴露出來，也是物業管理企業在日后的維修養護中可能要遇到的麻煩。因此需要物業管理早期介入緊密跟蹤，這里要特別強調早期介入記錄的作用。施工安裝階段介入記錄，一方面為今后的項目物業管理服務和建筑歷史提供了寶貴的資料;另一方面，當有些施工中的問題或隱患經物業管理公司提出整改建議，但由于某些原因沒有進行改進，在將來隱患發生時，完善的記錄和相應的證據，對分清物業管理、開發商、規劃設計單位、施工安裝單位、業主之間的責任十分有利。此階段介入可以使工程質量多一份保證，對可能在接管驗收中或日后管理中出現的質量問題，可以解決在萌芽狀態，因此可以保證物業移交和日后管理的連續性，有益于物業的良性發展。

4.銷售配合階段

在售樓現場為購房人提供物業咨詢服務，一方面使購房者對物業管理服務有較具體的了解，另一方面通過與準業主、購房人的交流與溝通，統計分析潛在業主對物業管理的要求、意見等。配合銷售階段物業管理企業印發項目有關資料和相關制度，以加深業主對物業管理的認識，讓業主和購房人通過對物業管理服務的前期感受，增強其消費信心。這一階段物業管理早期介入對房地產營銷的作用不可低估，物業管理企業要注重業主、購房人對房地產開發產品和物業管理服務要求的信息的歸集，及時傳遞這些信息，并對有益的意見、建議作出快速反應，將更利于開發商銷售進度的推進。

5.接管準備階段

物業管理公司主動參與物業竣工驗收與接管驗收工作。物業接管驗收，是法規規定的物業在竣工驗收基礎上，物業管理企業對物業使用功能和相關資料的再檢驗和接收，是物業管理不可缺少的重要環節。物業接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，特別要重視對物業綜合功能的驗收。在完成接管驗收后，整體物業連同設備及資料就移交給了物業管理公司負責營運。與竣工驗收消除質量缺陷一樣，物業接管驗收亦會發現一些質量缺陷，物業管理企業及時反饋和督促解決這些質量缺陷，以增強業主對其所購產品的滿意程度。

結語

物業管理超前介入是解決工程質量問題的有效途徑，物業超期介入可提升工程質量管理工作效率與水平，協調用戶與開發商之間的關系，并針對工程交付使用進行合理的規范，更好的預防工程質量問題。

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