從現狀到規劃發展、躍進的基礎條件分析與思考

樓倩

摘要：為完善控規備案制度，提高控規應用和實施水平，義烏市政府于2013年啟動《義烏市中心城區控制性詳細規劃》的編制工作，同時也是借此機會，對中心城區城市建設情況的一次現狀摸底。而對現狀的研究深度、全面與否決定一個規劃方案的科學程度，因此現狀的基礎條件分析是支撐規劃目標與內容的基石，下面以江東街道09、11單元控制性詳細規劃的現狀基礎條件進行分析，并引發項目組對針對地塊現狀難點問題的規劃思考。

關鍵詞：地塊;自然條件;分析;總結;思考

一、江東街道09、11單元控規的現狀分析

（一）地塊初識

項目地塊位于江東街道，與經濟開發區經濟總部隔江相望，處于老城區、中心經濟區與工業產業功能的中介區，北至南山路，南至環城南路，東至環城南路，西至義烏江，總用地面積約為437公頃。整個地塊由南北向街道江東路劃分為東西兩地塊單元，即11、09地塊單元。

二、自然條件分析

根據地塊地形坡度、坡向的分析，把握其生態格局，了解影響地塊建設開發的價值與制約因素：

價值因素——山系、水系、原生林

制約因素——地形、坡度、水系控制帶

通過對地形高度的分析，判斷對本地塊有較大影響的自然景觀制高點：（一）釣魚磯塔;（二）南山公園至高點—獅子山。

通過地塊自然條件的分析并對其用地適宜性評價，如下表所示：

再通過用地適宜性評價判斷地塊的土地物理條件分區：A、最適宜建設區;B、基本適宜建設區;C、不適宜建設區。

三、人文、自然環境要素分析

對規劃區塊的人文、自然環境要素進行提取，并進行分類：

（一）人文環境要素：青巖寺、摩崖石刻、釣魚磯山莊、釣魚塔、付大士文化陳列館、義烏江攔壩長廊、沉香博物館、楓葉國際學校、義烏中學;

（二）自然環境要素：南山公園、釣魚磯公園、王思坑水庫、黎明濕地公園、義烏江、獅子山、長城公園

可以判斷：地塊內人文、自然環境條件優越，景觀價值得天獨厚：山、水、湖自然要素充足，臨近萬達商業中心，名校在側，土地價值可預期。

通過對規劃地塊人文、自然環境要素分析，融合坡度、藍線控制、景觀高程視線控制點，判判斷本地塊的景觀視覺敏感度分區：A、最敏感區;B、次級敏感區;C、不敏感區。

景觀視線控制：嚴格控制最敏感區的建筑高度，合理布局次敏感區，有利于不敏感區通過次敏感區向最敏感區借景。

四、現狀土地使用與建設情況分析

根據項目地塊建設情況，地塊的現狀土地利用構成主要為居住用地（35.08%）以及綠地（43.07%），非建設未開發的用地70.31公頃，占總用地16.62%，整體開發建設落后于中心城區其它地塊，與所處的主城區圈層的層次不相匹配，具有極大的開發潛力。

五、現狀交通分析

現狀交通路網為“一快、三主、一次”： 快速路——環城南路;城市主干道——江東南路、黎明湖路、南山路;城市次干道——南洲路。

公交場站與節點——3個臨時公交場站：（一）九聯綜合市場東南側;（二）黎明湖路與南洲路交叉口西南側;（三）黎明湖路與環城路交叉口西南側。

六、現狀居住人口分析

規劃地塊內居住用地主要為村莊“四層半”住宅與部分商品開發住宅，其中“四層半”住宅用地面積為79.07公頃，占居住用地的66.70%。其中塔下村、前山頭村、塔下洲村、黃古頭村、九聯新村、西陳村、隔塘村已經完成村莊建設，荷葉口村、地橫頭村是規劃已批未建村莊——村莊住宅規劃建筑密度為25-32%，容積率為1.0-1.5;釣魚磯小區建筑密度為26.85%，容積率為0.94;銀河灣小區建筑密度為23%，容積率為1.15;安居工程南洲花園小區建筑密度19.1%，容積率為2.63。整個地塊常駐人口15742人，其中戶籍人口4319人。

七、現狀公共服務設施分析

（一） 公共綠地

公共綠地主要為三部分：

1、義烏江江濱綠廊

綠廊長達1500米，是義烏市核心濱水區景觀帶的節點之一，借助義烏江空間形成開闊的視野，可以提供人們集散、休閑與交流的功能。

2、釣魚磯公園

釣魚磯公園2000年6月14日竣工，是由釣魚巖石擴建而成的以游憩、休閑、娛樂為主要功能的游憩公園。明代義烏知縣熊人霖峭壁上題刻：“春潭瑞石”四字供后人思古，磯上由塔，塔重建于明代，可登塔憑窗遠眺沿江兩岸風光和城市全景。

3、南山公園

南山公園是本次規劃地塊占地最大的公共綠地，內有革命烈士陵園（長城公園），有釣魚磯山莊、南山水庫山莊等休閑商業，整體園區清風綠波植被豐富，但公園內部并沒有完全開發建設，且存在煙花炮竹倉庫、臨時骨灰存放堂等業態相沖突的用地。目前規劃紅線已送審批。

（二） 公共服務設施分布

公共服務設施主要涉及一下幾種類型：

行政辦公（A1）——主要是江東交警中隊;

文化設施（A2）——建于釣魚磯公園內的付大士文化陳列館，距離梅湖展覽文化中心約6.5公里;

教育科研（A3）——國際楓葉學校（小含幼）、實驗小學（南洲校區）、聾啞學校;

體育用地（A4）——暫無體育館場用地，距離梅湖體育中心約6.5公里;

醫療衛生（A5）——地塊內暫無醫院，需借南向約1.2公里的徐村衛生院、西向約1.9公里的復元醫院、北向約3公里的中心醫院滿足就醫所需;

社會福利（A6）——地塊內暫無大型的社會福利機構

文物古跡（A7）——革命烈士園（長城公園），釣魚磯公園以及青巖寺內的摩崖石刻;

外事用地（A8）——無;

宗教用地（A9）——青巖寺（佛教）;

八、、地塊更新難易總結

基于現狀建設特征，如用地使用功能、權屬、使用功能、建筑質量等因子進行綜合評價：

[評價因子 評價分值 建筑質量 好（0）;較好、中、一般（2）;差（4） 土地使用功能 其他（0）;行政、文教（1）;舊村（2） 土地權屬 有權屬（0）;無權屬（1） 地塊容積率 1.5及以上（0）;1.0-1.5（1）;0.5-1.0（2）0-0.5（3） 各個地塊綜合上述各項評價因子總分子，得出：0-3.5（更新難度較高）;3.6-6.5（更新難度居中）;6.6-10（更新難度較低） ]

通過綜合評價進行土地更新難易程度判定，根據更新難度一般分為低、中、高三個等級。

地塊更新難易總結：

1）規劃區塊內多數建于2000年以后，建筑質量狀況良好，更新難度較為不易;2）地塊更新難易程度決定了應著重于未建設地塊的開發;3）現狀向總體規劃層面邁進的可能因素及不可能的因素，可能因素是對未建設地塊的開發的指引，不可能因素（如學校、道路的開辟等）應考慮現狀存在的合理性。

九、現狀問題總結

通過對地塊現狀基礎條件的全面分析，可以顯而易見地得出地塊現狀主要問題，為下一步的控規起到躍進的基石作用：

（一）與義烏城市建設“宜商”、“宜居”的目標不符

無論是烏國際商貿綜合改革試點的發展要求還是“一帶一路”經濟格局的發展定位，皆要求義烏建設成為“宜商”、“宜居”、”幸福”義烏，規劃地塊的建設“宜居”社區具有一定的基礎，但是離“宜居”“幸福”社區還有一定的差距，跟不上城市建設發展定位的要求。

（二）公共設施建設落后，配套不完善，商業服務設施零散低端

地塊內除了公共管理服務設施與基礎教育設施之外，社區康體、娛樂、文化、環衛等設施配套不全，無法取得居民的社區認同感與歸屬感;商業設施比較零散低端，主要沿江東南路與黎明湖路沿街建筑的底層，無法滿足消費需求。

（三）道路主框架已成，但支路系統不完善

地塊主干道（環城南路、江東南路、黎明湖路、南山路）已建設完成，但是道路的支路體系并沒有得到完善，支路與主干道的不銜接、支路的斷頭路現狀比較明顯。

（四）城市建設與地塊的自然優越條件未進行融合，“山”、“水”“城”之間未得到呼應。

十、規劃思考

現狀如何向規劃躍進？

市域總規定位本區域是以居住功能為主、縱橫商業兩軸貫穿其中的生態城市居住片區。而現狀土地利用的構成要素主要為居住用地、道路用地、綠地、閑置用地等，經過市域總體規劃的統籌，規劃土地利用構成要素主要為居住用地、商業服務設施用地、道路用地、綠地，從用地的構成比例上比較，總體規劃加大了居住、商業服務設施、公共綠地的土地構成比例，但是縮小了公共設施用地（A類）用地構成比例，現狀如何向規劃躍進？是否有所取舍？

如：盤活現狀閑置用地，完整居住及其相配套功能區塊？對現狀工業、倉儲等用地進行規整，倒逼工業產業外遷或退二進三？賦予沿黎明湖路、江東路兩側空置用地以商業服務用地，形成南北、東西兩條商業軸？保留南洲實驗小學（隔塘小學）的同時，加大公共設施用地的構成比例，豐富公共設施類型？細化道路網絡，加設停車設施與公交設施？增加商業服務設施構成比例，營造多個社區中心，服務規劃區塊？這些問題是項目組進行控規深化向總規躍進的要面面臨和解決的問題，并提出相應的策略。

十一、結語：

規劃進入存量時代、城市更新時代，規劃的價值取向和技術手法也需深化與創新，其中規劃的現狀基礎條件分析更需要從現狀出發，比實際的問題和需求為導向來進行規劃的編制。本次規劃深入分析單元地塊的現狀基礎條件，為后續的控制編制工作奠定了堅實的基礎，同時詳盡的現狀分析對于項目組的現狀認識和規劃思考具有著一定的啟發與推動作用。