地籍與房產(chǎn)測繪技術融合在不動產(chǎn)登記中的應用

吳遠鋒

摘要：本文由不動產(chǎn)登記測繪技術現(xiàn)狀出發(fā)，談論了推進地籍資料收集工作與房產(chǎn)測繪工作的必要性，以及兩者的應用會對不動產(chǎn)登記工作產(chǎn)生怎樣的影響，基于此又提出了從制度及各個方面上對這兩項工作進行綜合改善。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記;數(shù)據(jù)整理;房產(chǎn)測繪技術;地籍資料審查

隨著科技發(fā)展，數(shù)據(jù)整合不再像以前那樣難以實現(xiàn)，而這項科技的應用，無疑能給不動產(chǎn)登記工作帶來極大的便利，然而，要通過怎樣的方式，又要怎樣將地籍數(shù)據(jù)與房產(chǎn)測繪技術通過數(shù)據(jù)整合聯(lián)合起來，這是本文即將探討的問題。

一、不動產(chǎn)登記測繪技術現(xiàn)狀

不動產(chǎn)登記是一項精密而復雜的工作，需要通過大量的數(shù)據(jù)去解讀，并由業(yè)內(nèi)專家來進行權衡與判斷。在這樣一個過程中，自然也會涌現(xiàn)大量的問題與技術難點，這便要求技術人員不斷地去改進。

（一）測量標準難以統(tǒng)一

不動產(chǎn)登記涉及諸多國家部門，如國土資源部，海洋部，農(nóng)業(yè)部門等等，各個部門間的制度規(guī)章與數(shù)據(jù)庫管理具有很大差異，在登記確認過程中無疑是一大難點，由此，不動產(chǎn)登記尚未能形成一套行之有效的標準流程。導致各項數(shù)據(jù)分離，很難進行整合。同時，作為物權公示手段的一種，涉及了法律條例，因此數(shù)據(jù)整理過程也必須嚴謹，然而不動產(chǎn)登記由于其自身的復雜性，相關細節(jié)延伸到了無數(shù)領域，如影像數(shù)據(jù)，地籍資料，登記人數(shù)據(jù)等等。這樣導致了很多登記工作難以高效率完成，一定程度上阻礙了行業(yè)的進步。

（二）數(shù)字化測繪技術帶來的影響

計算機時代，一切數(shù)字性的資料都可以通過電腦強大的計算模擬功能投射出來，無論是建筑的土地位置，地質(zhì)情況，還是施工進行的數(shù)據(jù)，都可以得到完整的分析，這樣可以保證測繪的準確性與高效性，同時方便數(shù)據(jù)之間的傳輸，免去了很多紙面的信息傳遞。近年來，我國在各地大力建立信息數(shù)據(jù)庫，以西安市為例，主題數(shù)據(jù)庫累計入庫數(shù)據(jù)9.2億條，信息資源67722項，完成520個高頻事項的標準化流程。測繪技術完全數(shù)字化指日可待

（三）科技線路相關應用

隨著時代科技的不斷發(fā)展，測繪工作也一步一步走向科技化，其中三維圖像技術對于測繪工作的幫助尤其顯著，不僅可以對建筑與土地進行立體空間顯示，還可以根據(jù)需要對呈現(xiàn)數(shù)據(jù)進行一定的調(diào)整與適配，這就大大提高了數(shù)據(jù)的豐富性與靈活性。同樣還有自動化數(shù)據(jù)采集技術，可以進行測區(qū)資料分析，如全站儀，PDA采集地籍數(shù)據(jù)等，載入到計算機里，就可以利用地籍數(shù)據(jù)處理軟件對其進行分析。

（四）法律領域的不完善

雖然國家有相關立法《測繪法》，里面公布了一系列對測繪的要求以及地籍規(guī)定。相關法律也有對房地產(chǎn)登記的標準要求，但是在城市房產(chǎn)管理開發(fā)的相關文件里卻沒有仔細明確的規(guī)定，這就導致了有空可鉆，不動產(chǎn)登記本來就是一項較為專業(yè)的工作，很容易讓不明行業(yè)內(nèi)幕的業(yè)主受到蒙騙，尤其當有房產(chǎn)中介這樣的營利機構介入，會導致測繪登記的混亂，民眾利益受損。

（五）反復標測損耗業(yè)主利益

雖然目前國土與房產(chǎn)管理相關部門已建立起大量的資料庫，并且在大部分建成地區(qū)可用，但由于管理不當與中介機構的大量干涉，很多不動產(chǎn)登記還是通過中介，中介機構作為民間營利機構，往往會在登記與交易的過程中，以重復測量作為理由向業(yè)主反復收費，并且很多業(yè)主意識不到這樣的行業(yè)潛規(guī)則，為了能盡快拿到房產(chǎn)證明，便完全滿足中介機構的要求。對此，國家應該進行適當介入，對中介服務機構進行一定的約束，相關測繪部門要充分利用原有的資料庫，而不能動輒進行重復的測繪，也不能以另外的理由建立起收費立項。保護業(yè)主的利益，同時也簡化測繪過程。

二、如何整合地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)

由上文論述可知，若想要不動產(chǎn)登記市場能夠不斷進步升級，突破眼前的難關，資料的重要性不言而喻，如何在現(xiàn)今的情況下很好的整合各項數(shù)據(jù)，是一項復雜的工作，但只要清楚問題根源所在，從各個難點領域重點擊破，問題總會迎刃而解。

（一）數(shù)據(jù)測繪

從具體的工作角度開展，關于房產(chǎn)數(shù)據(jù)側(cè)整合，數(shù)據(jù)測繪是比較基礎的一個環(huán)節(jié)。在測繪技術的支持下，首先完成數(shù)據(jù)測繪，是整合等后續(xù)工作開展的基礎。在測繪中需要注意的元素包括了對宗地的測繪、對自然幢的測繪、對界址點的測繪以及對界址線與注記的測繪。另外，關于非空間類型的因素，則主要包括邏輯幢、層高、戶型等。關于測繪數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換，只有宗地要素可以通過GIS平臺軟件實現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)換。

（二）整合環(huán)節(jié)

這一環(huán)節(jié)的開展從一線實踐的角度上來說，需要按照科學的思路引導完成。首先，應當注意對已經(jīng)登記完成的信息按照相應的技術標準和規(guī)范進行整合。形成一個有效的數(shù)據(jù)集，隨后再按照數(shù)據(jù)庫單位的標準和要求完成采集、轉(zhuǎn)換、補充錄入以及最終整合的順序開展工作。

（三）技術介入資料收集

這一點主要是從一線工作人員的具體數(shù)據(jù)采集與整理的角度進行分析和討論的。數(shù)據(jù)需要梳理，梳理掉一些無用的數(shù)據(jù)，將一些重復的數(shù)據(jù)整合，這樣才能最高效率地利用好資料庫的信息化。有一些紙質(zhì)化的數(shù)據(jù)資料，可以通過掃描轉(zhuǎn)化為數(shù)字化資料，電子檔案更利于保存與查找。編碼技術的發(fā)展也給資料收集工作提供了便利，通過整齊劃一的編碼，使得查找這一項的工作量減到最低。當然，事后的檢查工作更要仔細，要反復測量數(shù)據(jù)的精準度。資料的不準確，會給登記工作帶來極大的麻煩。

三、實際的整合技術應用操作流程

（一）實施對無效數(shù)據(jù)的清理

這一點主要是指，應當結合無效數(shù)據(jù)的特點，通過清理的方式，對于一些比較原始的登記數(shù)據(jù)信息進行處理。及時清理掉有問題或者已經(jīng)失效的數(shù)據(jù)。在做好針對性的檢查和核實后，進行重新登記。并且采取科學的方法實施檔案管理。注意管理工作的全面性。

（二）關于宗地編碼的轉(zhuǎn)換

這一方面的工作，在具體實施的過程中需要結合統(tǒng)一的編碼情況，對于不同的圖形信息，土地標記信息進行轉(zhuǎn)換和更新。從而為數(shù)據(jù)的整合應用做好 充分的準備。注意轉(zhuǎn)化工作的準確性，結合數(shù)據(jù)庫中已有的地圖信息，完成圖表的標注以及數(shù)據(jù)存儲，從而順利完成轉(zhuǎn)換工作。

（三）對資產(chǎn)信息的編制以及數(shù)據(jù)核查

這一點主要是指對不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息進行編制以及對已經(jīng)登記的數(shù)據(jù)信息進行核查。首先，不動產(chǎn)的信息編碼工作完成后，技術人員需要通過結合實際進行數(shù)據(jù)分析對于原始的土地信息進行登記并分析。同時利用備案制度，做好業(yè)務登記以及信息集成工作，最終建立完成一個登記簿。而關于登記數(shù)據(jù)的核查，則關鍵的工作要點是根據(jù)空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)的不同性質(zhì)完成核查工作。核查時可利用計算機軟件作為依托。

三、結語：

在不動產(chǎn)登記行業(yè)進步的道路上，地籍資料整理與房產(chǎn)測繪技術是兩項最重要的技術攻克課題，解決了這兩項問題，不僅能大大促進登記工作的成熟化，還能間接提高數(shù)據(jù)整合技術，可以說是一舉兩得。同時，針對兩項工作的現(xiàn)狀，可知一個完整的制度是多么重要，一定要有大力度的整合管理，才能促進行業(yè)工作的成熟化與完善化。

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