現行房產稅存在的弊端及優化路徑分析

龍芳

摘要：房產稅是國家調控房產價格，促進房地產行業健康發展的重要手段之一。基于此，本文主要分析了現行房產稅政策在政策制定與執行方面存在的一些問題，并針對這些問題，分析優化現行房產稅實施效果的對策，從而促進房地產市場的健康發展，煥發房地產市場發展的新活力。

關鍵詞：現行房產稅;弊端;優化路徑

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，鑒于房產稅全國推行難度較大，試點從個別城市開始試點。2011年1月28日，上海、重慶開始試點房產稅，2013年5月24日，房產稅試點擴容被證實，將增加房產稅改革試點城市，專家稱直指一二線高房價城市，房產稅確定向增量開刀。

一、現行房產稅存在的弊端

現行房產稅的征收方式，主要有從價計征和從租計征兩種，具體可以概述為以下幾種計算方式：

（1）從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%。

（2）從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%。

（3）沒有從價計征的換算問題納稅義務發生時間：將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅，其余均從次月起繳納。

（4）個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產租金收入×4%[1]。

從上述房產稅的征收方法可以看出，現行房產稅主要存在以下幾方面的弊端：

第一，現行的房產稅是對已經登記的房產，進行征稅的一種政策，這就對不動產登記具有比較高的要求。而目前，我國現行的不動產登記政策方面，存在一定的漏洞，很多人由于不動產產權意識薄弱，并沒有想去確定自己的不動產產權。還有一些人惡意避稅，尤其是想要逃脫個人租金稅收的征收。宣傳部門對于不動產登記政策方面的普及力度較差，宣傳工作的有效性較低，很多人甚至不了解相關的不動產登記信息。

第二，我國的免稅政策比較復雜。從上世紀80年代以來，我國一直對一些非經營用的房產，采取了免征房屋稅的政策[1]。這一政策在發展的過程當中，經常被有心人利用。尤其是一些名下有多套房產、在不同的地區具有多套房產、專門利用上升期間城市的房屋財產，進行盈利活動的炒房團，就經常利用這種政策來逃避稅收。

第三，從上述稅收計算的方式可以看出，兩種不同的稅收方式，征稅數額差距很大，對于目前多種形式的房地產發展方向來說，這種計算方式整體上仍然很不完善。統一的稅收計算方式，并不一定完全適用于各個地區的差異化的房地產市場發展現狀。地方在房地產稅征收過程當中的話語權過小，無法根據自己當地的經濟發展水平，選擇最適合自身的房地產稅收發展政策。

第四，我國現行的房屋稅已經有了近40年的發展歷史，在這40年中，我國的社會主義市場經濟蓬勃發展，經濟體量以及位居世界第二位，很多房地產企業的市值都超過千億，經濟流動以人口流動的速度相對于40年前增長迅速。城市的迅速擴張與人口的迅速膨脹，導致現行的房產稅政策無法適應于房屋買賣與租賃過程當中出現的這種新情況。

二、優化現行房產稅征收效果的對策

（一）嚴格審查房產登記政策的執行

政府在優化房產稅的征收效果的過程當中，要通過全面推廣不動產登記制度，來提升人民對于不動產登記的意識。

首先，各地政府要結合自身的情況，對于轄區內的不動產登記概率進行一個整體的分析，通過數據挖掘技術，找出影響民眾進行不動產登記產權確認的主要因素。

其次，政府要加強與轄區內的媒體的聯系，尤其是平面媒體、電視媒體、網絡媒體的聯系，在全國范圍內加大對于不動產登記的宣傳，提升民眾對不動產產權的所有意識，并深化這一政策的落地宣傳與執行。通過多種形式與多種渠道的宣傳，加強人們的不動產產權意識，從而進行自主的不動產登記。

最后，政府要對不動產登記的具體執行狀況進行嚴格的監督，尤其是要對異地購房、持有多套住房的購房群體，進行嚴格的不動產登記審查，降低一些人群的炒房熱情;通過移動互聯技術與電子數據庫技術的發展，來對不動產登記進行全網控制;加大對于惡意偷稅、規避不動產登記行為的打擊力度;對一些提供違規不動產登記、幫助購房人規避房產稅的中介和個人，進行嚴肅的處理。

（二）對免稅政策的征收人群進行細分

政府要運用精細化的管理辦法和模塊化的劃分政策，來對具有免稅資格的人群進行細分，提升整個免稅政策落地的可行性，避免由于免稅政策的模糊而造成免稅政策的執行存在漏洞。

第一，政府在進行免稅政策的優化過程當中，要圍繞著房地產產業的生態系統優化，來對房地產市場中的剛需人群進行身份識別，避免國家的相應福利政策，被不良中介與有些人鉆空子，成為投機分子的盈利手段。

第二，地方政府要配合好中央政府，在免稅政策身份識別與審查工作當中發揮聯合作用，打破對于本地房地產企業的發展保護，樹立全局意識，在大局觀的指引下，來進行免稅政策的落地執行。

第三，在免稅政策的落地過程當中，政府要根據自身城市的發展計劃，來對新進入到城市當中的大學生群體、高端人才群體、農民工群體進行一定的政策保護，避免一刀切的房產稅政策，影響了城市新興人群的購房意愿。

（三）合理的設置房產稅的征收稅率

政府要對目前房產稅的稅率進行一定的調整，處理好中央政府與地方政府在稅率調整當中的不同角色。

一方面，中央政府要把控好房產稅的稅率變化幅度，既要避免設立過高，影響人們的購房能力，導致人們在剛需購房的過程當中，壓力太大，無法獲得足夠的生活保障;也要避免稅率過低，造成房地產企業對于經濟發展的貢獻率下降，影響政府的財政收入，也導致一些炒房群體行為不受限制。

另一方面，地方政府要根據自身的發展情況，更多的提供一些數據上的支撐，進行深度的數據挖掘，建設科學的房地產政策定價體系。通過主動與積極的嘗試，來促進房產稅征收政策的優化，反饋更多的有用信息，促進整個國家房產稅征收體系與法律環境的優化與改革。

（四）提升房產稅征收細則的時代性與適應性

國家要始終圍繞著房產稅征收的公正性與公平性建設，來優化整個房產稅計稅依據的制定體系，為房產稅的征收創造一個良好的政策環境與法律環境。根據我國的具體國情，來對房產稅的優化政策進行一定的調整，始終堅持以人為本，維護剛需購房人群的利益[2]。

在進行房產稅征收的過程當中，要衡量好國家稅收與財政收入與民眾購房需求之間的平衡，讓利于民，保障剛需購房人群的居住與生活質量，不會受到房產稅征收政策調整的影響，促進房地產市場的平穩健康發展，避免由于泡沫經濟的存在，導致整個房地產發展市場不穩定、不協調，嚴肅處理破壞房地產正常秩序的惡意炒房行為。

三、結語：

綜上所述，政府要從各個地區發展的經濟情況入手，進行差異化的政策調整。從本文的分析可知，研究房產稅的弊端以及優化方法，有利于政策制定人員從實際情況入手，與時俱進作出政策上的調整。因而，政府要維護房地產市場的正常運行秩序，為人民的剛需購房需求提供更多的制度保障。

參考文獻：

[1]黃斌.我國個人住房房產稅改革的必要性和要素設計[J].遵義師范學院學報，2019，21（02）：49-51.

[2]蔡鵬.房地產相關稅收改革的政策研究及建議——以上海為例[J].安徽行政學院學報，2019（01）：37-43.