基于房地產(chǎn)市場政府監(jiān)管研究

陳萍

摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有了很大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管越來越受到重視。當(dāng)前，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)片面追逐利潤、追求擴(kuò)張，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)采取或變相采取違規(guī)手段，不同程度上侵犯了購房人的合法權(quán)益，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，造成社會問題。構(gòu)建五項(xiàng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務(wù)機(jī)制，對于市縣房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務(wù)而言顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;調(diào)控管理;機(jī)制;制度

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在實(shí)際的運(yùn)行和發(fā)展過程中，存在著諸多不容忽視的問題和不足，作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)的實(shí)際問題如不引起注意，勢必對國民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展起到負(fù)面影響。所以，從關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的視角出發(fā)，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在運(yùn)行與管理中存在的問題加以剖析，在此基礎(chǔ)上采取相應(yīng)的應(yīng)對措施加以解決已經(jīng)勢在必行。

一、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，大部分房地產(chǎn)企業(yè)基本上為中小型企業(yè)，因此在工程項(xiàng)目管理上還有很多不足之處，具體表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目管理中存在不規(guī)范問題，一般以粗放型管理模式為主。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)未建立起完善的管理制度，至今仍然采取落后的“人治”方式，管理顯得低效而松散，無法做出全面評價監(jiān)督與激勵，不能將工作人員積極性調(diào)動起來。第三，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員素質(zhì)上有較大差距，管理水平不高，在管理上不能做到精細(xì)化。第四，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中對成本存在過度控制的現(xiàn)象，未考慮到工程項(xiàng)目實(shí)際情況，也不重視材料使用、局部建設(shè)等細(xì)節(jié)問題，導(dǎo)致出現(xiàn)一些“豆腐渣”工程。第五，個別房地產(chǎn)企業(yè)在精細(xì)化管理過程中忽視了工程項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn)，出現(xiàn)了形式化現(xiàn)象，管理上顯得不夠靈活。同時，在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中，對周邊環(huán)境關(guān)注程度不夠，造成施工垃圾清理不到位，也出現(xiàn)了噪聲污染。上述因素的存在，為房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目實(shí)施帶來了阻礙，也無法促使房地產(chǎn)企業(yè)競爭力提升。對此在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作中，應(yīng)該充分發(fā)揮出精細(xì)化理念的作用，這樣才能實(shí)現(xiàn)管理水平與經(jīng)濟(jì)效益的提升。

二、房地產(chǎn)市場監(jiān)管服務(wù)

（一）建立房地產(chǎn)市場調(diào)控監(jiān)管五項(xiàng)機(jī)制

一是健全的監(jiān)管服務(wù)組織體系。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、國家金融安全都具有極其重要意義。建立市縣政府領(lǐng)導(dǎo)下包括住建、規(guī)劃、國土、物價、人民銀行、銀監(jiān)等部門在內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組，對房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，研究分析房地產(chǎn)市場形勢，對市場出現(xiàn)的苗頭性和傾向性問題進(jìn)行研判，制定精準(zhǔn)、適度的調(diào)控政策并監(jiān)督執(zhí)行。各相關(guān)部門既要依據(jù)職能職責(zé)，各司其職、各負(fù)其責(zé)，還要密切合作、協(xié)同配合。在信息化的時代，要破除藩籬，打破“信息孤島”，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、互聯(lián)互通，為市場監(jiān)管提供有力的保障和支撐。二是扎實(shí)的市場監(jiān)管服務(wù)責(zé)任體系。通過細(xì)化分工，明確監(jiān)管目標(biāo)，落實(shí)監(jiān)管職責(zé)，實(shí)現(xiàn)對違規(guī)行為聯(lián)合查處，全面執(zhí)法、精準(zhǔn)打擊。例如，要充分發(fā)揮網(wǎng)信部門在監(jiān)管互聯(lián)網(wǎng)、客戶端等網(wǎng)絡(luò)銷售房地產(chǎn)和網(wǎng)絡(luò)輿情監(jiān)控的職能職責(zé)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。三是閉合的房地產(chǎn)監(jiān)管服務(wù)制度體系。房地產(chǎn)市場管理制度和監(jiān)管政策，要有科學(xué)性、預(yù)見性、針對性、操作性，但更重要的是還要形成全過程、閉合式管理制度體系，形成土地出讓、規(guī)劃、施工、驗(yàn)收、銷售、交付、產(chǎn)權(quán)辦理一系列完善的制度措施制定、執(zhí)行和監(jiān)督辦法。例如，預(yù)售許可、資質(zhì)審批等行政許可事項(xiàng)審批后要有“雙隨機(jī)”檢查，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度的實(shí)施要與竣工綜合驗(yàn)收制度相結(jié)合等，使得各項(xiàng)規(guī)章制度和管理措施形成“閉環(huán)”。四是健康的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境。通過制度建設(shè)、教育培訓(xùn)、典型案例公布等方式，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為、增強(qiáng)誠信意識，培育遵紀(jì)守法、誠實(shí)信用、責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)市場主體。通過媒體宣傳、發(fā)布風(fēng)險警示、分析案例、公布“紅黑名單”等方式，對購房人宣示房地產(chǎn)市場可能存在的風(fēng)險點(diǎn)，幫助其牢固樹立風(fēng)險意識、引導(dǎo)掌握正確的權(quán)益保護(hù)途徑，培育理性的購房群體。此外，消費(fèi)權(quán)益保護(hù)與爭端解決機(jī)制、理性的輿論環(huán)境等，都是房地產(chǎn)市場環(huán)境建設(shè)的重要內(nèi)容。五是科學(xué)的監(jiān)測分析指標(biāo)體系。指標(biāo)要涵蓋商品房供給、需求、庫存的數(shù)量、結(jié)構(gòu)，全面反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行的變化和趨勢。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源既要包括網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還要結(jié)合市場統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果。統(tǒng)計(jì)分析報告應(yīng)當(dāng)遵循數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)科學(xué)，還應(yīng)當(dāng)契合社會各界直觀感受，力求從定性和定量兩個方面系統(tǒng)分析影響地區(qū)房地產(chǎn)市場變化的城鎮(zhèn)化、金融、信貸、人口、生育等積極因素和消極因素，為政府決策、企業(yè)投資、群眾購房等起到積極的參考作用。

（二）形成完備的配套政策調(diào)控機(jī)制

通過多種配套政策調(diào)控機(jī)制來管理房地產(chǎn)市場：一是探索符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集體土地入市機(jī)制，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地入市，從而讓農(nóng)民擁有更多財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。二是形成完備的住房保障機(jī)制，通過安置房、經(jīng)適房、廉租房等形式保障低收入群體的住房需求。三是探索租售并舉的住房租賃機(jī)制，如在北上廣等大城市定向供應(yīng)租賃住房，在13個中心城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的基礎(chǔ)上形成住房租賃機(jī)制，發(fā)展房產(chǎn)投資信托基金等方式繁榮住房租賃市場。四是形成房產(chǎn)稅調(diào)價機(jī)制，借鑒德國的方法培育公平公正的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對于交易環(huán)節(jié)的部分住房，按照評估價格征收房產(chǎn)稅;在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，對多套住房的保有人群，定向征收房產(chǎn)稅。

三、結(jié)語：

總而言之，在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)最為基礎(chǔ)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其能否健康發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著非常重大的影響。想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，我們就必須對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)分析與研究，針對目前所存在的各種問題，制定相應(yīng)的解決對策，從而真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，同時還可以在一定程度上促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和和諧社會的建設(shè)。

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