基于房地產市場政府監管研究

陳萍

摘要：隨著社會經濟的發展，我國的房地產行業有了很大進展，房地產市場的監管越來越受到重視。當前，有的房地產開發企業片面追逐利潤、追求擴張，在房地產開發經營各個環節采取或變相采取違規手段，不同程度上侵犯了購房人的合法權益，擾亂了房地產市場秩序，造成社會問題。構建五項房地產市場監管服務機制，對于市縣房地產市場監管服務而言顯得尤為重要。

關鍵詞：房地產市場;調控管理;機制;制度

房地產產業在實際的運行和發展過程中，存在著諸多不容忽視的問題和不足，作為國民經濟的主導產業，出現的實際問題如不引起注意，勢必對國民經濟的正常發展起到負面影響。所以，從關系國家經濟發展的視角出發，對房地產開發行業在運行與管理中存在的問題加以剖析，在此基礎上采取相應的應對措施加以解決已經勢在必行。

一、房地產企業工程項目管理現狀分析

由于我國房地產行業發展起步較晚，大部分房地產企業基本上為中小型企業，因此在工程項目管理上還有很多不足之處，具體表現在以下幾點：第一，房地產企業在工程項目管理中存在不規范問題，一般以粗放型管理模式為主。第二，一些房地產企業未建立起完善的管理制度，至今仍然采取落后的“人治”方式，管理顯得低效而松散，無法做出全面評價監督與激勵，不能將工作人員積極性調動起來。第三，房地產企業工作人員素質上有較大差距，管理水平不高，在管理上不能做到精細化。第四，房地產企業財務管理中對成本存在過度控制的現象，未考慮到工程項目實際情況，也不重視材料使用、局部建設等細節問題，導致出現一些“豆腐渣”工程。第五，個別房地產企業在精細化管理過程中忽視了工程項目實際特點，出現了形式化現象，管理上顯得不夠靈活。同時，在房地產企業工程項目實施過程中，對周邊環境關注程度不夠，造成施工垃圾清理不到位，也出現了噪聲污染。上述因素的存在，為房地產企業工程項目實施帶來了阻礙，也無法促使房地產企業競爭力提升。對此在房地產工程項目管理工作中，應該充分發揮出精細化理念的作用，這樣才能實現管理水平與經濟效益的提升。

二、房地產市場監管服務

（一）建立房地產市場調控監管五項機制

一是健全的監管服務組織體系。保持房地產市場平穩健康發展對于經濟社會發展、國家金融安全都具有極其重要意義。建立市縣政府領導下包括住建、規劃、國土、物價、人民銀行、銀監等部門在內房地產市場調控領導小組，對房地產市場發展進行統籌規劃，研究分析房地產市場形勢，對市場出現的苗頭性和傾向性問題進行研判，制定精準、適度的調控政策并監督執行。各相關部門既要依據職能職責，各司其職、各負其責，還要密切合作、協同配合。在信息化的時代，要破除藩籬，打破“信息孤島”，實現數據共享、互聯互通，為市場監管提供有力的保障和支撐。二是扎實的市場監管服務責任體系。通過細化分工，明確監管目標，落實監管職責，實現對違規行為聯合查處，全面執法、精準打擊。例如，要充分發揮網信部門在監管互聯網、客戶端等網絡銷售房地產和網絡輿情監控的職能職責，促進房地產市場的良性運轉。三是閉合的房地產監管服務制度體系。房地產市場管理制度和監管政策，要有科學性、預見性、針對性、操作性，但更重要的是還要形成全過程、閉合式管理制度體系，形成土地出讓、規劃、施工、驗收、銷售、交付、產權辦理一系列完善的制度措施制定、執行和監督辦法。例如，預售許可、資質審批等行政許可事項審批后要有“雙隨機”檢查，房地產開發項目建設條件意見書制度的實施要與竣工綜合驗收制度相結合等，使得各項規章制度和管理措施形成“閉環”。四是健康的房地產市場發展環境。通過制度建設、教育培訓、典型案例公布等方式，進一步規范企業經營行為、增強誠信意識，培育遵紀守法、誠實信用、責任擔當的房地產市場主體。通過媒體宣傳、發布風險警示、分析案例、公布“紅黑名單”等方式，對購房人宣示房地產市場可能存在的風險點，幫助其牢固樹立風險意識、引導掌握正確的權益保護途徑，培育理性的購房群體。此外，消費權益保護與爭端解決機制、理性的輿論環境等，都是房地產市場環境建設的重要內容。五是科學的監測分析指標體系。指標要涵蓋商品房供給、需求、庫存的數量、結構，全面反映房地產市場運行的變化和趨勢。統計數據來源既要包括網簽數據，還要結合市場統計調查結果。統計分析報告應當遵循數據統計科學，還應當契合社會各界直觀感受，力求從定性和定量兩個方面系統分析影響地區房地產市場變化的城鎮化、金融、信貸、人口、生育等積極因素和消極因素，為政府決策、企業投資、群眾購房等起到積極的參考作用。

（二）形成完備的配套政策調控機制

通過多種配套政策調控機制來管理房地產市場：一是探索符合當前經濟發展的集體土地入市機制，鼓勵農村集體經營建設用地入市，從而讓農民擁有更多財產性權益。二是形成完備的住房保障機制，通過安置房、經適房、廉租房等形式保障低收入群體的住房需求。三是探索租售并舉的住房租賃機制，如在北上廣等大城市定向供應租賃住房，在13個中心城市開展集體建設用地建設租賃住房試點的基礎上形成住房租賃機制，發展房產投資信托基金等方式繁榮住房租賃市場。四是形成房產稅調價機制，借鑒德國的方法培育公平公正的房產評估機構，對于交易環節的部分住房，按照評估價格征收房產稅;在房地產保有環節，對多套住房的保有人群，定向征收房產稅。

三、結語：

總而言之，在我國社會經濟發展過程中，房地產經濟是一項最為基礎的支柱型產業，其能否健康發展，對國民經濟發展起著非常重大的影響。想要實現房地產經濟的可持續發展，我們就必須對房地產經濟可持續發展現狀進行詳細分析與研究，針對目前所存在的各種問題，制定相應的解決對策，從而真正實現房地產經濟可持續發展，同時還可以在一定程度上促進我國社會經濟的快速發展和和諧社會的建設。

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