投資性房地產評估及其方法研究

摘要：本文首先闡述了投資性房地產的含義，然后基于《投資性房地產評估指導意見（試行）》規定，重點介紹了市場評估法和收益評估法在投資性房地產評估時的應用，以及兩種方法存在缺陷和對應的解決措施。

關鍵詞：房地產評估;投資性房地產;市場法;收益法

隨著國民經濟的發展與社會福利制度的完善，我國城鄉人民的整體生活水平快速提升，對居住房屋等建筑的要求越來越高。隨之而發展商品住房迎來了黃金期。，甚至影響著我國經濟命脈。為了促進房地產行業健康穩步的發展以及向國國際企業會計準則接軌，我國出臺了一系列關于投資性房地產評估性質政策。在2009年12月18日，中國資產評估協會下發了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，在此文件中，不僅采用市場法和收益法對市場的房地產評估，而且對物業稅的評估也起到了示范作用。

一、投資性房地產含義

（一）投資性房地產定義與特征

房地產是土地、房屋以及而二者所屬權的統稱。企業、個人和政府交易的是土地的使用權。居民、企業對房地產的使用不再局限于生活領域，房地產市場也進入了多元化發展的格局。由此產生了投資性房地產，其不再局限于企業自用而存在，更多的是被用來提高投資價值使用。不同的投資性房地產受到市場因素影響很多，因此在進行投資性房地產價值評估時，要深度挖掘影響因素，從而更精準的對資產進行評估。

（二）投資性房地產范圍

一般意義上，投資性房地產分為以下三類：

（1）企業購買已經出租掛牌的土地使用權，然后再以經營租賃的方式對外出租，這時企業持有投資性房地產最常見的一種方式。

（2）企業持有土地使用權后在其市場增值后進行使用權轉讓的方式，不過，國家規定對于限制的土地，起不再屬于投資性房地產，原因是因為閑置土地的增值率不高，因此對投資從房地產的另一個要求就是要求土地使用權能夠帶來資本增值效益。

（3）企業早所屬土地上自建或購買的房屋，建設過程或建成后將其出租的此類建筑物也屬于投資從房地產，但是企業的酒店或招待所等不屬于此范疇。

此外，自用房地產、存貨房地產等企業生產自用或存貨用地不屬于投資性房地產。

二、投資性房地產資產評估方法

（一）市場評估方法

1、市場評估方法

在進行市場法評估投資性房地產時，要進行大數據收集，收集足夠的交易案例，避免個別特殊案例對評估過程中的偏差影響。市場評估法主要圍繞投資性房地產的所屬權、實物、交易合同、租約合同以及地位等進行分析。其中投資性房地產的容積率、土地使用年限、地理位置、小區環境、周邊配套產業、開發商產權等因素，還要確保支撐資料的信息準確性。市場法進行評估時使用的計算方法主要為加權算數平均法，不僅能夠確?？捎^的反應投資性房地產的真是市場價格，還能從市場調研中獲取各項因素指標。

2、市場評估法缺陷

市場法進行投資性房地產評估時核心思想時參照市場其他房地產資源價值，在對評估對象進行評估，得到投資性房地產的價值。但是由于參照對象受到影響因素很多，無法找到與評估對象因素影響指標相類似的參照對象。主要影響因素為時間和區域，從區域角度來看，不同區域不同位置對房產價值有很大影響;從時間角度來看，同一區域或位置的房產，在不同的時間段內有不同的市場價值。這對評估師的評估經驗要求就很嚴格，而且主觀評估性較多。

（二）收益評估法

1、收益評估法

收益法評估要分析投資性房地產的收益與費用的匹伍性，明確投資性房地產的凈收益與收益年份，再結合折現率因子在進行投資性房地產評估。適用于成熟房地產市場環境下的土地、公寓、商鋪等投資性房地產的批量評估。

2、收益評估法缺陷

使用收益評估法時，要確保投資性房地產的凈收益、收益年份以及折現率三個重要影響參數。在確定收益關鍵參數時，都要依據現有的租金條約、土地使用年限等，還要評估師能夠預測未來的潛在信息，受到主觀因素影響很大。增加了評估投資性房地產的不確定性。

（三）解決措施

1、合理選擇評估方法。

在進行投資性房地產評估的工作之前，要對評估對象企業進行分析，了解企業自身的因素，在針對企業客戶對其所屬的投資性房地產市場目標導向進行劃分，有針對的選擇評估體系，確保評估結果客觀性和客戶的認可度。在選擇方法時要充分考慮投資性房地產市場的成熟性，如果評估師能夠輕松的從市場獲取信息，則優先選擇市場評估法，反之則是用收益評估法。此外，評估師在獲取大量的市場信息后，可以借助計算機建來更精準、更快速的進行評估工作。

2、兩種方法互相檢驗

出了在在評估方法的選擇上應當慎重，還應該對兩種評估方法進行互相檢驗，并在最終的評估結果中各占一定比例。這種互相檢驗的方法，能夠提高投資性房地產評估值的可靠性，可以作為企業計量的重要參考數值，給投資者提供參考依據。特別適用于評估上市公司設計的投資性房地產。

3、修正參考系數

進行市場法評估時，參考了大量的房地產市場數據，但是無論多全面的市場都不可能擁有兩套完全相同的房產，由于評估時參考的因素數據很多，因此如果進行市場法評估投資性房地產時應該對市場獲取的數據進行篩選和修正。參考對象應該多于三個，修正因素的參考指標有財務指標、資產盈利情況、潛在成長價值等。

4、提高評估師專業水平

從上述分析中可以發現，評估師在對投資性房地產進行評估時，所需要參考的市場信息以及企業自身因素有很多，隨著市場規模的不斷擴大，數據信息呈幾何倍數的形式增加，如果不借助大數據電腦分析平臺，很難快速精準的掌握這些市場信息。此外，由于市場和企業所反饋處的各種信息經過評估師匯總后會附加以評估師的個人主觀意見，這對評估師的房地產市場的經驗要求就很豐富。因此，投資性房地產評估師不僅要放眼于評估工作，更要不斷加強自身理論知識、知識學科范圍，更要深入市場提高市場敏感度和經驗。

三、結語：

總而言之，在進行投資性房地產評估時，首先要嚴格遵循《評估意見》中的各個條例，再此框架下依據評估對象特征選擇評估方法，并做出評估方法相互驗證、修正市場參考系數等評估調整，確保投資性房地產評估價值的公平性、客觀性。

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作者簡介：姓名：韓磊（1982.08--）;性別：男，籍貫：天津，學歷：本科，畢業于天津城市建設學院;現有職稱：初級工程師;研究方向：建筑工程。