限購令時代我國房地產宏觀調控政策分析

摘要：隨著國家的整體發展，人們的生活水平在不斷的提高。同時房價的整體價格也在不斷提升。國家相關政府為了應對這一現象，提出了相關政策限制了房地產買賣的限購令。這也使得短期之內得到有效控制，控制了房價上漲的問題。目前限購令這一政策還有不足之處，本文根據目前房屋現狀進行分析，并提出部分建議，希望能夠使限購令政策更加完善。

關鍵詞：限購令時代;我國房地產宏觀調控;問題以及有效措施

近年來，我國房地產價格持續上漲，住房難的問題已經影響了人民群眾的生活和社會的安定。因此，國家政府以調整房價為目的，加大了房地產市場的調控力度，各級政府出臺多項措施對其市場進行調控。我國房地產市場在宏觀調控政策下，絕大部分城市都受到了極大的影響，作為當前社會的熱點問題，房地產調控引發社會公眾的廣泛關注。

一、房地產宏觀調控政策

自從2010年我國頒布“住房限購令”后，人們就掀起大量爭議，部分支持者認為在一定程度上可以限定投機性買房住房，防止房屋暴漲現象。可以讓全國房價平衡上漲，對于調節房價有較重要的影響也有部分反對人士認為限購令的出現過于隨意。在2017年10月份左右，全國各大城市出現樓市調控熱潮，各城市政府都調控地產市場經濟。限購令主要目的是限制用戶購買房屋的套數，防止商機性購房住房，為限制投資投機性買賣為核心。規定房屋價格與人們的平均消費水平互相符合，使得大部分群眾能夠接受。2018年，我國中央政府再次強調了要堅持這一政策，要求房價要合情合理，還要求在最近能夠將“限購令”有效落實。近幾年來，召開的會議大部分都是以房價問題為焦點展開的，想要將房價穩定一個合理的價格不變的同時還要求市場長期、穩定的發展。從這些宏觀調控政策可以看出國家對于房價的重視度[1]。下圖是我國2017-2018年限購潮。

二、限購令的本質

住房是一個關乎到國民生計的問題，它既是每個人的家又是一種投資，有著兩種不同的性質。目前來看，普遍購房的用戶都是用來居住的。而目前房地產市場經濟變化相對較大，許多地區的居民購買不起房子，而且根據區域不同，平均房價差距也較大。還有部分人員惡意炒高房價，導致目前房地產產業脫離了本質[2]。

湖南長沙在2018年6月25日出臺了號稱史上最嚴厲房地產調控的新政，也引起了媒體及全國各大城市的高度關注，畢竟在嚴厲限購政策下長沙房價在省會級二線城市中幾乎是最低，如今再出臺更嚴厲的調控政策，至少應該是符合“房住不炒”的大政方針，不論這種行政干預市場的手段是否合理，至少也順應了絕大多數老百姓的期待。然而所謂史上最嚴厲的房地產調控政策，也誤傷到一部分真正的剛需人群。政策中指明，必須有穩定工作一年或24個月的社保，才具備購房資格。很多人正是看到長沙人才新政中落戶政策和購房便利的利好，義無反顧的回到省會長沙創業，結果嚴厲的新政，讓他們陡然間陷入不堪。

目前在短期內，這一問題是不可能有效解決的。這是一個漫長的改變個過程。這需要宏觀調控政策來進行有效緩解，推進改革這一過程。目前限購令政策主要就是針對樓市來進行的，對房地產市場投機行為導致樓市泡沫的問題。表明上看，限購令好像是限制了人們的購房數量，而本質上是限制一些房地產商利用房價進行投資和投機進行炒價，控制房地產市場價格，促進房地產市場和平發展，提高市場運行效率。

限購令是為了遏制房價上漲過快，但是房屋價格不穩定的主要原因還有一個就是土地價格制度。地方政府的主要財政來源都是土地出讓，這也使得價格出售較高，進而導致了房價過高的問題。如果能夠降低土地出讓價格，可以更好的解決房價過高的問題。能讓房地產市場的價格更加穩定，雖然這一政策能夠有效解決問題。但是并不是所有地方都可以盲目的減少土地出讓價格，這需要合理的規劃和相關的財權來調整。

三、限購令實施過程中的一些建議

雖然“限購令”整體上是為了國民生計而施展的政策，但是個人認為在一些方面還有著不足，希望能夠改進，更有效的將政策完善。

（一）短期內人性化限購

“限購令”確實是按照民生角度來出發的，在相關的規定上也親民，但是目前來看上面的限購條例過于嚴格苛刻，不太適合目前現狀。條例內容應該根據不同的城市來進行針對性實施，將內容變的更為人性化。例如：凡在北京市符合條件，而且沒有北京市戶口的高層人才，可以在沒有住房的條件下購買一套屬于自己的住房。這里的內容說的并不明確，高層次人才指的是什么樣的人也沒有詳細說明，需要進一步完善，才會使得這一政策更有說服力。

（二）嚴格執行政策，加大執法力度

有部分地區并沒有有效落實“限購令”這一政策，針對這一現象，應該有效的將“限購令”政策施展開。加大各個城市之間的監管力度，對于購房者的納稅、以及相關的證據都應該嚴格查詢，對于出現偽造、假證現象給予嚴厲的懲戒，追究其刑事責任，加大執法力度。有效控制這一現象。

（三）一二手房價倒掛致限價政策邊際效應遞減

國家房地產市場限購厲害，大大限制了新房交易，投機者無從下手。由于新房無法買入，買家開始加入二手房市場，因此催高了二手房價格上漲，從而導致二手房價高于新房。因此限價應當充分考慮幾個因素，包括當地的CPI走勢、房價走勢、當地宏觀經濟和人均可支配收入等因素。

（四）完善限購令配套的政策

通常頒布一個政策都會有許多配套的其他政策，它們之間有著互相促進、協調的作用。例如：“一房一價”“優化房屋支持曾策服務”。這些配套的政策，可以幫助更好的將“限購令”政策施展開。還有一些政策對于“限購”“限售”“限價”這些方面都有著至關重要的作用，對于投機性購房的行為制度很大。符合國民生計。

四、結語：

大家都渴望擁有自己的一套房屋，不過目前的房地產市場價格變動過大，使得許多居民不能擁有屬于自己的房子，“限購令”政策的推出，給許多居民帶來了希望，宏觀調控政策拯救人民于水火之間。不過目前來看限購令還存在著不足之處，希望能夠加以改善，讓我國的房地產市場進入一個更好的狀態。

參考文獻：

[1]韓永輝，黃亮雄，鄒建華.房地產“限購令”政策效果研究[J].經濟管理，2014，36（04）：159-169.

[2]周健宇.房產“限購令”的合法性及其救濟途徑探析[J].海南大學學報（人文社會科學版），2012，30（05）：92-99.

作者簡介：彭植墨（1980-），湖南株洲人，經濟師，本科，工作方向：房地產。