房屋租賃市場問題分析及解決對策

摘?要：為了進一步規范完善房屋租賃市場的發展，本文結合現階段房屋租賃市場中所存在的問題，并對導致問題的具體原因進行了分析，針對存在的問題，提出了解決問題的具體措施，希望能對房屋租賃市場的發展有所幫助。

關鍵詞：房屋租賃市場;市場管理;糾紛解決

房屋租賃市場是房地產市場中的一種重要的交易形式，在改善人民群眾居住條件和發展第三產業方面都起到了積極的作用。但是隨著房屋租賃的渠道增多，房屋租賃市場存在的問題逐漸顯現，無法保障出租人和承租人的合法權益。本文分析房屋租賃市場中存在的問題，進一步提出了解決這些問題的建議。

一、 引言

近年來，隨著國內整體經濟形勢的不斷發展，房地產行業成為拉動國內GDP增長的主要手段之一。當房地產行業逐漸升溫，房價的不斷攀升，涌現出房屋租賃市場的蓬勃發展，日趨活躍。實踐表明，發展培育房屋租賃市場，有利于滿足房地產市場有效需求，提高人們居住水平;有利于豐富和完善房地產市場體系，促進房地產業整體發展。隨著當前房屋租賃市場的日漸興起，房屋租賃經濟收入急劇增加，房屋出租現象在城市郊區、鄉鎮等地，也變得更加的普遍化，但同時房屋租賃市場也存在著很多的問題，從而在一定程度上影響了房屋租賃市場的健康與穩定發展。

二、 當前房屋租賃市場所存在的問題

（一）房屋租賃管理存在明顯空白

現階段房屋租賃市場的發展一直處于相對自由的狀態當中，雖然許多地方規章都明確規定房屋租賃必須經過房屋管理部門的允許，并進行登記備案，但是由于房屋主管部門無法分出更多的精力投入到租賃管理當中，最終導致房屋所有人可以完全按照自己的意愿進行房屋租賃，房屋租賃管理基本已經成為一片空白。尤其是在最近幾年，房屋租賃網絡平臺的進一步發展，承租人可以更加輕松地找到自己所需要的房子，房屋租賃管理更加形同虛設，房屋租賃市場已經逐漸成為“黑市”。現階段對于房屋租賃行政管理主要依賴于檢查的方式來實現，這種管理模式由于效率相對較為低下，無法滿足管理的真實需求，這也是導致房屋租賃“黑市”存在的重要因素。

（二）土地收益減少

根據現階段的法律法規規定，凡是以租賃為營利目的的房屋租賃都必須要繳納一定比例的稅費，但是由于房屋租賃管理的空白，租賃雙方缺乏必要的法律和經濟知識，大部分交易都是租賃雙方在自愿情況下達成的，雙方也并不會經過中介部門，也并不需要繳納對應的稅費，這就必然導致土地收益的減少。同時，為了獲得更多的利潤，大部分出租人都會刻意回避房屋管理部門的管理，也不會積極主動地到相關部門進行登記備案。根據不完全統計，當前階段房屋租賃市場當中經過公開登記備案的租賃大約只占到租賃市場的30%。

（三）房屋租賃矛盾糾紛較多

房屋租賃市場中矛盾與糾紛逐漸增多，已經成為影響房屋租賃市場健康與穩定發展的另一個重要因素。由于租賃雙方都刻意回避管理部門的管理，一般情況下，房屋租賃的合法性都存在著一定的問題。例如，租賃雙方在進行房屋租賃時往往并不會簽訂合同或者合同本身存在著較大的漏洞，這就為矛盾與糾紛埋下了較大的安全隱患。近幾年，隨著人力資源流動量的進一步增大，房屋租賃市場更加活躍，由房屋租賃而導致的矛盾與糾紛也逐漸增多，小到不繳租金、隨意上調房租，大到惡意毀壞房屋等都時有發生，由此而引發的民事訴訟數量也呈現不斷上升的狀態?，F階段的房屋租賃管理模式對于不同主體之間的利益關系無法實現有效協調，這就必然導致人們在進行房屋租賃交易的過程當中只會從切身利益出發，使自身利益最大化，從而進一步加劇矛盾。

（四）高品質房屋租賃不足

受到中國傳統置業思想的影響，一直以來租房都被大部分人作為一種過渡的選擇，最終將回歸到購房當中。因此，一直以來，房屋租賃市場當中都是以低端房屋為主，品質較高的房屋租賃相對較少。從發達國家的發展經驗來看，高品質房租租賃對于緩解住房問題具有非常重要的意義，隨著現階段城市居民消費水平的提升，能夠支付高品質房屋租賃的消費者數量也在不斷增多。但是從總體上來看，在現階段的房屋租賃市場當中具有較好居住環境品質較高的房屋租賃供給也存在著較為明顯的不足。

三、 解決房屋租賃市場中所存在問題的具體對策

（一）建立完善的法律法規體系

在房屋租賃市場當中，由于不同主體之間所存在的利益矛盾是無法通過市場來實現有效化解的。借鑒發達國家的經驗，現階段必須要進一步加強法律法規體系建設，通過法律法規對房屋租賃行為當中不同主體的行為進行約束，在實現利益協調的同時也可以有效調節各種復雜的社會利益矛盾?，F階段必須要在已有的部門規章與地方規章之上建立法律層級更高的專門法，進一步完善房屋租賃市場的發展。

（二）完善管理程序與方法

針對現階段行政管理部門在管理效率與能力方面的缺陷，必須要實現管理方法的革新才能滿足房屋租賃的管理需求。首先，行政管理部門需要加強現代信息技術的應用，例如，通過大數據技術對可能存在租賃行為的房屋進行甄別與篩查，從而做到有重點的管理。其次，還需要建立多部門聯動的管理模式，即行政管理部門需要與工商、公安等部門進行聯合管理，消除管理真空地帶。

（三）建立規范的房屋租賃市場

對住房租賃企業，將按照國家和省加快發展生活性服務業促進消費結構升級的有關規定給予政策扶持，享受相關稅收、金融支持。逐步將現有政府投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業建設和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業管理，不斷提高管理和服務水平，支持企業向機構化、規?；较虬l展。鼓勵房地產開發企業新建、配建租賃住房，或利用自持住房開展住房租賃業務，鼓勵經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務。鼓勵個人將閑置住房委托住房租賃企業運營管理，建立長期穩定的合作關系。

參考文獻：

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作者簡介：馬林松，中國石化集團勝利石油管理局有限公司房產管理維修中心。