關于房產測繪中房屋面積的預測與實測比較分析

邵勝永

摘要：在現代房產行業的發展中，房產測繪得到了廣泛的應用，其中的房屋面積預測和實測對房產交易有著重要影響，文章介紹了房屋測繪的背景、內容和流程，并對導致房屋面積預測和實測差異的原因進行了分析，最后提出提高房產測繪中房屋面積預測精度的措施。

關鍵詞：房產測繪;房屋面積;預測;實測

一、房產測繪中房屋面積的預測與實測

（一）房屋測繪的內容和流程

房產測繪是房產管理部門收集房屋信息的重要手段，所采集的信息包括房屋整體結構、房屋位置、房屋面積、相關土地使用狀況等，在房屋測繪過程中測量設備、測量技術、測量方法、測量人員缺一不可，并對設備和技術具有很大的依賴性。房屋測繪是房屋銷售的前提，房產開發商要想取得房產的預售許可證，就需要委托房產測繪部門，使用房產管理部門認可的房產建筑設計圖紙和測繪工具，對還未竣工的房屋進行面積預測，此時，房屋面積預測需要遵照國家對于房屋面積計算的相關政策和規定進行。預測結果通過房產管理部門的審批之后，房產開發商就可以獲取的房產管理部門出具的房屋預售許可證明，而房屋預測面積結果就會被作為房屋銷售計價的依據。當房屋建設完成之后，房產開發商還要委托房產測繪機構對已經建好的房屋進行房屋面積實地測量，此次測量仍需要按照國家房屋測量標準進行，要對房產的的土地合同、建筑施工圖紙進行審核，判斷與實際施工情況的出入和差異，還要對房屋面積實測結果與預測結果進行校對。房屋的實際測量面積關系到房建工程竣工后房產商與施工方的價格結算，因而也是房屋測繪中的重點。[1]

（二）房屋測繪中的預測

之所以會存在房屋預售和房屋測繪中的預測，是因為現階段的市場節奏比較快，房產建設周期比較長，房地產商如果將企業本身的大筆資金直接投入到房產的建設中，企業的資金鏈就容易出現斷裂。為了保證企業的良性運轉，同時兼顧房屋建筑工程的資金保障，房產商就采取房屋預售的銷售模式，將預售籌集得來的資金用到房產建設中，減輕房產工程建設對企業的資金壓力。房屋的交易是按房屋面積來計算的，于是就產生了針對未竣工房屋的面積預測。在房屋面積預測中，測繪人員的素質、測繪設備的先進性、建筑圖紙的準確性等都是影響預測精準度的重要因素。

（三）房屋測繪中的實測與預測的關系

房屋測繪中的實測是在房屋建設竣工之后，對房屋的實際面積進行的測繪。因為實測過程中有房屋實體作為參照，因為實測的房屋面積就是房屋的實際面積，一般情況下，房屋的實際面積與預測面積之間都會存在一定的差異，當差異控制在一定范圍內的時候，不會影響房屋交易結果，但是當差異過大，尤其是實際面積小于預測面積時，就意味著購房者在預售中支付了多余的費用，此時就會出現利益沖突。由于工程建筑結構的復雜性，房屋面積預測和實測存在差異性是必不可少不可避免的，我們需要做的，就是盡可能的提高房屋預測的精準度，減小實測與預測之間的差異。[2]

二、導致房產測繪中房屋面積預測偏差的原因

（一）主觀原因

第一，房屋測繪人員技術和知識因素，房屋的面積預測是由測繪技術人員進行的，而測繪工作要對國家房屋面積預測標準有正確的理解，要具備房屋面積預測的技能，如果缺乏足夠的知識和熟練的技能，就容易在具體測量過程中出現失誤，造成測量誤差。第二，房產商的有意虛瞞，房產商在給測回單位提供設計方案的時候。沒有提供全部的準確資料，或是在房產面積測繪委托書上有意虛報房產設計面積，影響測繪的精準度。第三，施工單位在施工過程中沒有嚴格按照設計圖進行施工，部分工程結構被私自修改，導致房產設計方案與實際項目房產建設情況不符，造成房屋面積預測與實測差異較大。

（二）客觀原因

第一，房建工程的復雜性因素，從房屋的建筑設計到實際的房屋建筑需要經歷復雜的施工環節，施工建筑方的技術、施工場地的客觀環境，都可能會對建設中的房屋造成影響，使實際房屋建筑與設計圖發生偏離。第二，測繪設備因素，受測繪單位的經濟實力和現代房屋測繪技術水平限制，許多房屋測繪中使用的設備并不具備良好的測繪性能，不但操作繁瑣、容易出錯，而且需要配備較難的測繪方法，這對房屋預測的準確性造成了很大的影響。

三、提高房產測繪中房屋面積預測精度的措施

（一）嚴格檢查房產設計方案

作為房屋面積預測的重要依據，建筑設計方案的準確合理對提高房屋面積預測精準度具有重要意義。一套完整的設計圖紙中應該包含建筑平面設計方案圖紙、建筑平面結構圖紙、建筑立面結構圖紙、建筑剖面結構圖以及如陽臺結構、樓體結構等建筑細節的圖紙，房產管理部門在接收到房產商提供的房產設計方案的時候，要積極對設計方案的真實性、完整性、準確性進行核實，防止房產商有意欺瞞。應該對在提供房產設計方案上存在“缺、漏、瞞”現象的房產商提出批評，拒絕為其做房屋面積預測。[3]

（二）提高測繪人員的知識和技能水平

測繪人員的知識和水平在某種程度上直接影響了房屋面積預測的精準度，房產面積預測人員要能夠掌握圖紙設計工作的關鍵點，知曉設計圖的設計原理和各種符號線條代表的意義，為測繪工作打下基礎;要熟悉工程建造以及房產審批流程，在預測中綜合考慮各種可能的影響因素;還要掌握各種測繪設備的使用方法，并在測繪過程中正確使用。為此，測繪單位要要對測繪員進行在崗培訓，強化測繪人員對于專業知識和技能的認識;要學習現階段的房屋建筑設計理念，使測繪人員能夠跟上房屋建筑的時代趨勢;要引入先進的測繪設備，從工具角度提高房屋面積預測的質量;要提高測繪人員的職業道德水平，抵擋可能受到的利益誘惑，提供真實準確的面積預測服務，保證房產面積預測的準確性。

（三）強化房產管理部門的職能

房屋的面積預測工作雖然由測繪單位進行，但總體上，房屋測繪的全過程是受房產管理部門制約的，要提高房屋面積預測的精準度，就要促進房產管理部門職能的強化，提高監督審核的干預力度。第一，施行責任風險共擔制度，對某一房產項目預測工作來說，房產管理部門的負責人和測繪單位派出的測繪人員要與房地產商一同承擔房屋面積預測偏差的相關責任，增強工作人員房產測繪管理的力度。第二，建立房屋面積監督機制，對于房屋面積預測工作中的所有環節進行記錄和監督，當出現預測與實測面積相差較大的時候，要根據監督結果進行追責。第三，要成立房產測繪行業的協會組織，協調社會社會上的房產測繪市場問題，研究提高預測精準讀的辦法，從整體上職高房產預測的質量。[4]

四、結語：

房產測繪中房屋面積的預測與實測涉及到房產市場利益主體的經濟利益，在房產交易市場上發揮著重要的作用，要針對影響房屋面積預測精準度因素，從房產設計方案、測繪人員、房產管理部門職能等角度入手，優化房屋面積預測工作。

參考文獻：

[1]黃海英.房產測繪中房屋面積預測和實測對比[J].科學技術創新，2018（27）：103-104.

[2]曾繁漳.房產測繪中房屋面積預測和實測對比[J].四川建材，2018，44（05）：45-46+57.

[3]趙元芳.房產測繪中房屋面積預測和實測對比分析[J].住宅與房地產，2018（11）：6.

[4]王家寬.房產測繪中房屋面積預測和實測對比分析[J].科學技術創新，2017（27）：186-187.