經(jīng)濟(jì)適用房流通法律問(wèn)題研究

馮明昱

摘要：居有定所已經(jīng)成為我國(guó)人民心中根深蒂固的追求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，商品房是人們獲取房屋的主要來(lái)源，但近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升，很多居民無(wú)法負(fù)擔(dān)。不僅是中國(guó)，世界上大多數(shù)國(guó)家都在致力于建立符合國(guó)家現(xiàn)實(shí)的住房保障體系。中國(guó)政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等住房保障政策改善有住房困難的家庭的生活條件。經(jīng)濟(jì)適用住房制度有效地保障了一些符合購(gòu)買(mǎi)條件的人的住房，但在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題。本文旨在探析經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中出現(xiàn)的典型問(wèn)題，對(duì)其詳細(xì)分析并結(jié)合實(shí)際國(guó)情，對(duì)相關(guān)制度的完善提出自己的建議和思考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房，住房保障，流通，法律困境

一、經(jīng)濟(jì)適用房概述

（一）經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)涵

經(jīng)濟(jì)適用房主要面向城市戶籍的低收入家庭，為他們提供有保障的住房。首先，其主要目標(biāo)是低收入和中等收入家庭，不得擅自變做他用。這也表明了經(jīng)濟(jì)適用房社會(huì)保障性。[ 王永成：經(jīng)濟(jì)適用房成本問(wèn)題研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2005：8. ]其次，經(jīng)濟(jì)適用房具有商品房的性質(zhì)，不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)社會(huì)保障性而忽略其商品的內(nèi)涵，作為商品，就不可能不受價(jià)值和價(jià)格法以及供求法的約束。其價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)主要是由于其成本低且政府將利潤(rùn)降到最低。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展歷史

相較于世界上的其他國(guó)家，我國(guó)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房較晚。20世紀(jì)80年代，國(guó)家科學(xué)委員會(huì)藍(lán)皮書(shū)提出：我們努力確保到2000年，城市地區(qū)的每個(gè)家庭都擁有經(jīng)濟(jì)適用房。90年代，國(guó)務(wù)院正式提出大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，并于90年代末正式投入市場(chǎng)。

其他國(guó)家和地區(qū)重視住房保障體系的時(shí)間較早，如新加坡的“政府組屋”，美國(guó)的住房保障體系，日本的公共住房。雖然稱呼各有不同，但性質(zhì)基本類似，制度相較于我國(guó)來(lái)說(shuō)更加完善。

新加坡政府將組屋定義為“主要是自住”，并規(guī)定一個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)不得超過(guò)兩次，且只能同時(shí)有一套房屋。如果購(gòu)買(mǎi)新的組屋單位，舊的組屋單位應(yīng)在二級(jí)市場(chǎng)出售以防止投機(jī)。購(gòu)買(mǎi)的組屋單位可在公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)售，但須符合規(guī)定的時(shí)限：直接從建屋發(fā)展局購(gòu)買(mǎi)的組屋單位可在儲(chǔ)存5年后轉(zhuǎn)售。

美國(guó)的住房保障系統(tǒng)主要由兩個(gè)系統(tǒng)支持：憑證系統(tǒng)和財(cái)務(wù)支持系統(tǒng)。持有憑證可讓國(guó)家承擔(dān)一部分租金，但不得超過(guò)家庭收入的30%，該系統(tǒng)有效地審查并篩選出了有資格購(gòu)買(mǎi)的公民。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)熱點(diǎn)法律問(wèn)題探析

（一）合同效力問(wèn)題

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年期而簽訂房屋流轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的，其合同的效力一直為學(xué)界熱議。

無(wú)效合同理論普遍認(rèn)為，從政策實(shí)施的角度看，它具有高度的社會(huì)保障性，這就涉及公共利益問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房的私人交易違背了政策實(shí)施的初衷，顯然損害了公眾利益。因此，法院判決中的私人銷售合同通常被視為無(wú)效。此外，交易合同還違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，依照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，在支付土地收入等相關(guān)收入之前，負(fù)擔(dān)得起的住房購(gòu)買(mǎi)者擁有有限的產(chǎn)權(quán)，并且對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的處置有限制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6款“未經(jīng)合法登記領(lǐng)取所有權(quán)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的強(qiáng)制性規(guī)定。出讓人在此時(shí)處置，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

合同有效說(shuō)認(rèn)為：買(mǎi)賣(mài)合約乃基于各方的真實(shí)含義。《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》的級(jí)別屬于部門(mén)規(guī)章。“部門(mén)規(guī)章”中的強(qiáng)制性規(guī)定未包含在《合同法》中。因此，部門(mén)規(guī)章中的強(qiáng)制性規(guī)定不能作為確定合同無(wú)效的依據(jù)。

相較來(lái)說(shuō)，合同有效說(shuō)更符合我國(guó)國(guó)情。經(jīng)濟(jì)適用房的私下交易是否侵犯了社會(huì)公共利益有待商榷，在審判過(guò)程中應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同雙方現(xiàn)實(shí)情況，出讓人將房屋出讓給沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格的人，只侵犯低收入家庭困難家庭的住房權(quán)，不至于侵犯全社會(huì)的公共利益。

（二）借名買(mǎi)房協(xié)議的有效性問(wèn)題

因社會(huì)保障性及政府控制，經(jīng)濟(jì)適用房的低廉價(jià)格吸引了很多人，但購(gòu)買(mǎi)資格的限制較為嚴(yán)格，借名買(mǎi)房也就應(yīng)然而生。即無(wú)資格購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人委托有資格的人進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，并簽訂協(xié)議約定屆期過(guò)戶。

支持借名協(xié)議有效的學(xué)者認(rèn)為：以名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房協(xié)議也是一種合同形式，因此其有效性應(yīng)根據(jù)《合同法》進(jìn)行調(diào)整;購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)完成5年或符合上市和交易條件后，被提名人應(yīng)將經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借款人的名稱。

協(xié)議的有效與否應(yīng)當(dāng)審核借名人的具體經(jīng)濟(jì)條件，如果經(jīng)濟(jì)條件確實(shí)符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)，只是因?yàn)闀r(shí)間或其他限制無(wú)法購(gòu)買(mǎi)。那么此協(xié)議沒(méi)有侵害社會(huì)利益也確實(shí)實(shí)現(xiàn)了建立經(jīng)濟(jì)適用房制度的目的，按照意思自治原則，此協(xié)議應(yīng)當(dāng)有效。但是，如果借款人不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格限制，只是通過(guò)漏洞享受低價(jià)購(gòu)買(mǎi)或以高價(jià)出售。在這種情況下達(dá)成的協(xié)議違反了住房保障體系的目的，一旦在社會(huì)上引發(fā)模仿趨勢(shì)，將嚴(yán)重影響社會(huì)公平。

三、改善經(jīng)濟(jì)適用房流通體系的建議

（一）立法層面

目前我國(guó)此方面的規(guī)定較少，執(zhí)行難度較大，可以通過(guò)借鑒境外立法并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情，明確定義從入口到出口，從監(jiān)管到監(jiān)控，從責(zé)任到執(zhí)行的完美系統(tǒng)。其次，增加轉(zhuǎn)讓稅的征稅，增加保障性住房轉(zhuǎn)讓的稅收配額，減少利益，購(gòu)買(mǎi)者將從避稅的角度積極尋求政府的回購(gòu)。通過(guò)這種方式，可以強(qiáng)制實(shí)施和實(shí)施經(jīng)濟(jì)且經(jīng)濟(jì)的住房取款機(jī)制。

（二）執(zhí)法層面

在事前審查中，更加明確購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格限制。美英針對(duì)低收入群體;瑞典的住房保障相對(duì)寬泛，但主要是低收入家庭等存在特殊情況的家庭。中國(guó)可以借鑒其他國(guó)家的制約因素，結(jié)合不同的地方條件，設(shè)定不同的資格限制。

在審查過(guò)程中，建立獨(dú)立于政府特別審查和監(jiān)管機(jī)構(gòu)。西班牙馬德里住房監(jiān)督局的25名專業(yè)監(jiān)督員每天隨機(jī)抽查房屋。確保你住在樂(lè)透區(qū)，并享受這項(xiàng)福利。

事后監(jiān)督，形成資格審核責(zé)任制，對(duì)于事后隨機(jī)抽查不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的人，應(yīng)當(dāng)追責(zé)資格審核的相關(guān)人員。同時(shí)，由于其社會(huì)保障性的特征，可以將經(jīng)濟(jì)適用房退出市場(chǎng)交易，形成完善的退出回收制度，避免長(zhǎng)期固定占有社會(huì)福利資源，偏離社會(huì)保障功能，限制社會(huì)資源價(jià)值。